【正文】 其前后沿的高度大于 ，面積不足底層的二分之一的部分。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 （ 2） 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 （ 7） 聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)：是指不同的所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟實體所投資建造、購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。 （ 4） 非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋。成本價由征地和拆遷補償費、勘察 設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計入房價）、 1%－ 3%的管理費、貸款利息和稅金等 7項因素構(gòu)成。 （ 8） 解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5年后歸職工個人所有。 ? 市場價格：房地產(chǎn)交易雙方按照一定的法律程序，實際達成的房地產(chǎn)交易價格。 2 房地產(chǎn)按揭：以所購房地產(chǎn)作抵押物，采用抵押貸款方式取得購買房地產(chǎn)的資金。 1 個人住房擔(dān)保貸款：借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物、或質(zhì)押物、或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：房地產(chǎn)因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、判決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當事人，應(yīng)當申請房地產(chǎn)權(quán)屬情況變化后的轉(zhuǎn)移登記。 二）房地產(chǎn)交易常見術(shù)語 房地產(chǎn)所有權(quán)：房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)規(guī)定對其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)投資的特點 （ 1） 投資成本高 （ 2） 投資 回收期長 （ 3） 投資風(fēng)險大 （ 4） 收益性好 儲蓄與投資的比較 儲蓄 投資 貨幣使用 銀行 直接 對資金使用的參與 間接 直接 貨幣增值程度 較小 較大 報酬形式 利息 利潤 承擔(dān)風(fēng)險程度 較小 較大 不同類型房地產(chǎn)銷售收益的主要影響因素 （ 1） 花園公寓影響因素：銷售時機 （ 2） 寫字樓影響因素：地段 （ 3） 商店：商圈、樓層、朝向、臨街狀態(tài)等 （ 4） 住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價格等 （ 5） 旅館、酒店：地段 房地產(chǎn)交易 一）房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當將經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益有機的結(jié)合起來。 職位職責(zé) 安全行駛車輛，完成出車任務(wù)，并做好相應(yīng)記錄； 協(xié)助售樓處相關(guān)人員做好項目開盤前的辦公用品及固定資產(chǎn)的安置等工作； 愛護車輛，做好日常維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時上報維修； 每天抽適當時間擦洗自己所開車輛，以保持車輛的清潔和整齊 (包括車內(nèi)、車外和引擎的清潔 )； 協(xié)助辦理車輛審驗、維修、保險等相關(guān)事項； 做好 車輛的油料管理工作； 保障車輛安全，做好防盜、防破壞措施； 服從調(diào)派，熱情、禮貌、周到的服務(wù)于同事和客戶； 保管好各車輛保險清單、車輛登記證； 參加公司組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高安全意識和業(yè)務(wù)技能； 1 完成上級交辦的臨時性工作。 項目銷售期 （ 1） 銷售項目根據(jù)需要現(xiàn)場配合銷售點鈔；公司開發(fā)項目收取客戶現(xiàn)金并即時繳存銀行，為客戶辦理房款轉(zhuǎn)帳或刷卡； （ 2） 根據(jù)認購書計算收取客戶首付款和印花稅，建立客戶交款信息表并及時登記； （ 3） 每日結(jié)算所收房款金額并登記收款日報，即時與公司財務(wù)或開發(fā)商財務(wù)對帳并簽字確認； （ 4） 負責(zé)根據(jù)有效的價格文件（包括定價文件、優(yōu)惠文件、調(diào)價文件、特殊批準）對購房合同進行審核，未接到文件或不符合文件規(guī)定的不得審核通過； （ 5） 制作登記客戶發(fā)票交付、收據(jù)收繳登記表，領(lǐng)取或開具發(fā)票、收據(jù)，在客戶領(lǐng)取發(fā)票時要求客戶簽字登記并繳回收據(jù)，收據(jù)按公司或開發(fā)商規(guī)定繳銷； （ 6） 每日或定期向開發(fā)商報銷售日報，每周向公司財務(wù)負責(zé)人報銷售周報； （ 7） 配合客服人員督促銀行放按揭貸款，配合銷售人員對逾期客戶房款進行催收。 每日、每周、每月應(yīng) 完成事項： 每日 每周 每月 簽到 整理銷控表 確認網(wǎng)上認購 督促辦理合同的簽約 督促貸款 盯回款 每天做銷售主任龍虎榜 監(jiān)督投訴信息 每周六將《銷售周報》存入郵箱并向銷售總監(jiān)匯報 統(tǒng)計銷售主管、主任業(yè)績 項目結(jié)案期 （ 1） 負責(zé)回款的催繳； （ 2） 負責(zé)銷售主任傭金的結(jié)算； （ 3） 做好與開發(fā)商的交接工作； （ 4） 做好銷售結(jié)束后的其他工作。 （ 4） 提高業(yè)務(wù)水平，不斷完善自我，共同促進公司發(fā)展； （ 5） 互相學(xué)習(xí)、互相溝通、及時摒棄糟粕思想、共同營造積極向上、團結(jié)進取的工作氛圍； （ 6） 服從公司的一切工作安排并做到 極致。 （ 10） 關(guān)心、愛護組員，關(guān)注他們的進步和成長，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)，共同提高。 （ 4） 提高業(yè)務(wù) 水平，不斷完善自我，共同促進公司發(fā)展； （ 5） 互相學(xué)習(xí)、互相溝通、及時摒棄糟粕思想、共同營造積極向上、團結(jié)進取的工作氛圍； （ 6） 服從公司的一切工作安排并做到極致。 （ 15） 符合華美精英描述的所有要求，以榜樣的力量影響銷售 代表團隊。 （ 7） 以巔峰的工作狀態(tài)認真接待每一位客戶，通過業(yè)務(wù)能力和談判技巧，促成高質(zhì)量的成交。 （ 7） 作為中層管理者，大膽管理、嚴格要求，打造優(yōu)秀團隊。 （ 14） 專業(yè)、親切、有原則的崗位形象，代表公司，讓客戶依賴并尊重。 （ 4） 提高業(yè)務(wù)水平，不斷完善自我，共同促進公司發(fā)展； （ 5） 互相學(xué)習(xí)、互相溝通、及時摒棄糟粕思想、共同營造積極向上、團結(jié)進取的工作氛圍； （ 6） 服從公司的一切工作安排并做到極致。 （ 9） 具備敏銳的洞察力，能及時發(fā)現(xiàn)銷售工作中的問題，自行解決或通報銷售總監(jiān)解決。 崗位要求 （ 1） 售樓部實行經(jīng)理負責(zé)制。 （ 2） 繼承公司傳統(tǒng)文化并使之發(fā)揚，培養(yǎng)合格的華美精英，為公司儲備人才，打造優(yōu)秀團隊。 （ 10） 及時準確地將銷售工作中各種信息向銷售總監(jiān)反映并提出合理化建議。 （ 7） 以巔峰的工作狀態(tài)認真接待每一位客戶，通過業(yè)務(wù)能力和談判技巧，促成高質(zhì)量的成交。 （ 15） 符合華美精英描述的所有要求，以榜樣的力量影響銷售代表團隊。 （ 8） 對銷售工作有敏銳的洞察力，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決或通報經(jīng)理解決，同時能為樓盤銷售提出建設(shè)性意見。 （ 8） 發(fā)揮強銷優(yōu)勢，第一時間促成交易，縮短銷售周期。 崗位要求 （ 1） 全力支持銷售經(jīng)理工作，積極貫徹經(jīng)理操盤思想。 崗位要求 （ 1） 接聽電話時能做到面帶微笑，語言甜美，熱情洋溢； （ 2） 熱情、大方、自然、主動、大膽； （ 3） 組織售樓處工作，處理日常事務(wù)，執(zhí)行公司規(guī)章制度，監(jiān)督紀律遵守工作要求 1） 作為管理者，大膽動用一切資源，將售樓處組織得井然有序； 2） 大公無私，本著公平、公正、公開的原則執(zhí)行獎罰； 3） 事無巨細，全面考慮 ，發(fā)現(xiàn)問題及時向經(jīng)理通報解決。 （ 11） 幫助組員解決工作中遇到的 問題。 崗位要求 （ 1） 接聽電話時能做到面帶微笑，語言甜美，熱情洋溢； （ 2） 熱情、大方、自然； （ 3） 制造成交氛圍，為主任成交作配合工作要求 1） 密切關(guān)注每桌談判進展情況，主動予以配合； 2） 保持售樓處成交氛圍，動用一切資源組織全場造勢； 3） 研究配合方法，設(shè)計更多成交方案； 4） 主動、大膽； 5） 了解主任談判風(fēng)格，相互達成默契。 第 7章 項目出納職能職責(zé) 職位要求 基本要求 （ 1） 認同公司理想和核心價值觀，繼承公司傳統(tǒng)文化， 并使之完善與發(fā)揚； （ 2） 遵守公司紀律、嚴守公司、維護公司形象信譽； （ 3） 熱愛本職工作，以高度熱情全心投入，勇于并樂于承擔(dān)責(zé)任。 項目結(jié)案期 （ 1） 代理項目結(jié)算期間編制結(jié)算表，配合公司結(jié)算銷售收入，并上報公司財務(wù)部； （ 2） 負責(zé)給退款手續(xù)齊全的客戶退款。 第 2篇 銷售基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 第 1章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物質(zhì)實體和依附于物質(zhì)實體的各種權(quán)益。 （ 3） 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。 預(yù)售 （ 1） 預(yù)售的概念 預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。 房地產(chǎn)使用權(quán)：依照法律法規(guī)規(guī)定對土地加以利用和對房屋依法占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)變更登記：房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱 改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時，當事人申請權(quán)屬情況變化后的登記。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理抵押物或質(zhì)物或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。 2 房地產(chǎn)拍賣：以公開競賣的方式，從多數(shù)應(yīng)買人中選擇出價最高的人為買受人的房屋買賣行為 . 2 房屋租賃：由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。 3 房地產(chǎn)評估價格：專業(yè)估價人員按照房地產(chǎn)估價的規(guī)則，估 算和推斷的房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值。 （ 4） 存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 （ 9） 再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。 （ 14） 經(jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 （ 5） 集體宿舍：是指機關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。 （ 2） 直管房產(chǎn)：是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。 （ 8） 股份制企業(yè)房產(chǎn)：是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 （ 3） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。 按房屋建筑樓層分類 （ 1） 房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 （ 4） 假 ? 層：是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。 （ 6） 其他結(jié)構(gòu)：是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 （ 1） 鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 （ 6） 私有 (自有 )房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房屋。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金 建設(shè)或購買的房產(chǎn)。 （ 3） 成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 （ 13） 安居工程住房：是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。 （ 3） 房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。 2 估價時點：評估價格所屬的特定時間，一般用年、月、日表示 。 2 房地產(chǎn)抵押：房屋的所有者因借貸或為第三人擔(dān)保債務(wù)的履行，將房屋作為債權(quán)人對債務(wù)人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的一種行為。 1