【正文】 瞻 高 筑 遠 建 未 來 環(huán)境 社區(qū)環(huán)境： 產(chǎn)品價值： 社區(qū)內(nèi)特色林萌通廊 —— 樹陣廣場 ——跳水走廊三段式景觀中軸帶來的三重景觀體驗和高層組團間大花園。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 規(guī)劃價值： 九大功能區(qū)構(gòu)建新城內(nèi)部共生、發(fā)展完整格局，托舉大長沙城市化新方向。 2022年 2022年 1998年 2022年 金茂系酒店 上海君悅大酒店 金茂三亞希爾頓大酒店 金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂北京威斯汀大飯店 深圳 JW萬豪酒店 瞻 高 筑 遠 建 未 來 金茂：定義城市標準，讓城市與世界接軌，強勢開啟長沙發(fā)展新紀元。 全球 500強 中國中化集團 旗下 房地 產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 旗艦 企 業(yè)，于 2022年在 香港聯(lián)合交易所 正式上市（股票代碼： 00817）。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 團購策略：蓄客前臵，提前解籌 團購策略：梯度團購，循序漸進 團購策略：指定房源，定點團購 啟動團購，提前鎖定，開盤前一天團購客戶提前解籌 以接待區(qū)位中心展開團購，以街道、社區(qū)和單位為核心進行半官方團購開展 保證團購的成功： 團購定點單位 —— 尊貴感 指定房源 —— 易于銷售 團購優(yōu)惠建議 —— 510人組團優(yōu)惠 1個點， 1120人組團優(yōu)惠 2個點， 20人以上優(yōu)惠 3個點折扣 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲備體系 延展客戶拓展要求 瞻 高 筑 遠 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲備體系 延展客戶拓展要求 大客戶單位團購 —— 團購方式 陌生拜訪 尋找關(guān)鍵人 單位渠道的利用 1 2 3 通過陌生拜訪釋放團購信息，再尋找到關(guān)鍵人，給予獎金和禮品攻勢，以其為渠道，在單位舉行項目推介會，進行項目信息和團購優(yōu)惠的釋放，吸引單位客戶認籌 瞻 高 筑 遠 建 未 來 團購具體安排：團購單位選擇 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲備體系 延展客戶拓展要求 團購單位 選擇原因 開展方式 宣傳方式 麓谷工業(yè)園、河西街道及社區(qū) 麓谷工業(yè)園內(nèi)企業(yè)、河西的街道和社區(qū)分布比較集中，與先導(dǎo)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)有一定的審批關(guān)系，可借助梅溪湖公司和先導(dǎo)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系資源 持先導(dǎo)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批示的推薦性公文拜訪這些單位，增加拜訪的權(quán)威性 單位展點；單位內(nèi)部推介會；單位內(nèi)部網(wǎng)站、郵箱、 ；單位雜志；（要根據(jù)所拜訪單位的實際情況選擇團購宣傳方式） 開發(fā)商內(nèi)部合作單位 開發(fā)商內(nèi)部合作單位與開發(fā)商有較好的關(guān)系，且有一定的需求，可通過開發(fā)商相關(guān)人士對這部分客戶資源進行一定的拜訪前推薦，增加拜訪成功的幾率 在拜訪之前通過開發(fā)商相關(guān)人員向拜訪團隊引薦這部分客戶資源的關(guān)鍵人 河西、河?xùn)|的其他單位 這部分單位沒有外界資源借勢，且對本項目的認知度有限，可以利用中原的關(guān)系資源進行拜訪（此項工作已在開展中） 借助中原其他項目在這些單位中的客戶資源，以其為關(guān)鍵人，通過一定獎勵刺激，推進團購工作 瞻 高 筑 遠 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲備體系 延展客戶拓展要求 大客戶單位團購 —— 團購房源確定 原則一：保證開盤時房源區(qū)域完整性 原則二：團購折扣力度相對大，選取各戶型質(zhì)素相對低端產(chǎn)品 戶型配比 92 132 95 32 119 64 137 124 合計 384 1 2 12 8 4 9 3 10 13 5 7 6 11 樓號 梯戶比 戶型 數(shù)量 3 1梯 4戶 95 32 119 32 4 1梯 4戶 137 64 92 64 5 1梯 4戶 137 62 92 34 6 1梯 4戶 137 62 92 34 瞻 高 筑 遠 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲備體系 延展客戶拓展要求 中原轉(zhuǎn)介機制 地州市客戶拓展 廣深客戶拓展 1 2 3 瞻 高 筑 遠 建 未 來 客戶提升策略 建立客戶有效載體 分類客戶儲備體系 延展客戶拓展要求 中原內(nèi)部客戶轉(zhuǎn)介機制 中原地產(chǎn)公盤網(wǎng)絡(luò) 中原 cces客戶管理系統(tǒng) 中原轉(zhuǎn)介機制 中原地產(chǎn)三級市場依托完全共享的項目資源和客戶資源，搭建客戶 —— 銷售員 —— 項目的無縫鏈接網(wǎng)絡(luò)。 服務(wù)體驗 A VS B 瞻 高 筑 遠 建 未 來 9月份 10月份 11月份 7月份 8月份 12月份 1月份 2月份 節(jié) ?與知名婚紗影城合作，推出七夕梅溪湖體驗式攝影活動。 ?服務(wù)內(nèi)容： A、迎送服務(wù)：隨時恭候在車場內(nèi)，當有開車業(yè)主 /住戶進出車場時，及時提供車輛的開關(guān)門服務(wù)，并對年紀較大的業(yè)主 /住戶或孩童在他們上下車時視情況給予攙扶服務(wù)； B、引導(dǎo)服務(wù)：車場內(nèi)巡回走動，及時主動為業(yè)主 /住戶提供帶路向?qū)Х?wù)，且態(tài)度熱情周到； C、提醒應(yīng)答服務(wù)：提醒和建議業(yè)主 /住戶不要將貴重物品與大額現(xiàn)金放于車內(nèi)，如停車卡要隨身攜帶等；在工作區(qū)域內(nèi)認真回答客人的詢問； D、行李車服務(wù)：車場內(nèi)配備相應(yīng)數(shù)量的行李車，為有需要的業(yè)主及時提供推拉行李服務(wù)； E、泊車服務(wù)：應(yīng)相關(guān)駕駛不熟練業(yè)主 /住戶的需求，為其提供車場內(nèi)的泊車服務(wù)； F、座駕保密服務(wù)：結(jié)合尊貴客戶對隱私、對被尊重的敏感， 客戶座駕停穩(wěn)后可使用牌套檔住車號牌，如臵于烈日下可給座駕套上車衣。 營銷中心內(nèi)部墻面包裝 瞻 高 筑 遠 建 未 來 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 營銷中心內(nèi)部墻面畫框展示內(nèi)容 注：以上為墻面畫框位臵示意 瞻 高 筑 遠 建 未 來 洽談區(qū)增加溫馨提示牌和鮮花，從細節(jié)體現(xiàn)服務(wù)價值，增加營銷中心人性化色彩 ? 在洽談區(qū)為客戶提供溫馨服務(wù)，在詢問客戶喜好后提供飲品，洽談桌上擺放鮮花，提高項目調(diào)性 ?溫馨提示，增加營銷中心的人性化色彩。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 第一階段： 金茂梅溪湖的全城攻防（推廣內(nèi)容細化） 瞻 高 筑 遠 建 未 來 金茂梅溪湖 世界城市生活 重構(gòu) 第二階段：金茂梅溪湖項目價值落地 —— 現(xiàn)場售樓部誠邀體驗， VIP全球首發(fā) 瞻 高 筑 遠 建 未 來 ? 在市場上持續(xù)發(fā)聲，炒熱項目，實現(xiàn)市場對項目的高關(guān)注度，推進認籌工作； ? 渠道深化，以軟性炒作輔助硬廣，實現(xiàn)項目價值點的滲透； 階段策略 瞻 高 筑 遠 建 未 來 階段劃分 10月 11月 8月 9月 12月 8月 26日，售樓部開放 樣板間開放 盛大開盤 7月 推廣 活動 渠道 電視、戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺 6月 6月 28日，臨時接待中心開放 2022 金茂梅溪湖 世界級城市的理想 金茂梅溪湖 世界級生活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級城市公園生活樣板 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來登項目推介會 售樓部開放幸福演唱會； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會 師大附中簽約； 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺、銀行分眾傳媒 第二階段 瞻 高 筑 遠 建 未 來 活動時間： 2022年 8月 26日 活動地點： 金茂梅溪湖營銷中心前坪廣場 活動主題：幸福十強唱響梅溪湖 —— 金茂梅溪湖售樓部開放活動 活動目的 ：立足創(chuàng)新，增加售樓部開發(fā)活動的吸引力，吸引更多的客戶到訪，通過活動形成項目在全程的高端形象定位和影響力。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 24 營銷策略執(zhí)行 項目價值傳播及實現(xiàn) ?項目價值傳播 ?項目價值提升 瞻 高 筑 遠 建 未 來 價值傳播 現(xiàn)場提升 客戶網(wǎng)羅 瞻 高 筑 遠 建 未 來 價值傳播 —— 階段營銷推廣執(zhí)行 第一階段：區(qū)域價值落地，主打“金茂梅溪湖世界級城市理想”，在市場上強勢發(fā)聲； 第二階段：項目價值落地，主推“金茂梅溪湖 世界級生活的重構(gòu)”，傳遞項目信息，構(gòu)建新城市生活模式； 第三階段：生活模式價值落地，釋放“金茂梅溪湖 世界級城市公園生活樣板”價值和銷售信息，實現(xiàn) 2022年年度銷售目標。 ? 濱江項目： 以資源、品牌和配套主打其高端定位支撐高價銷售，市場認可度高，但部分項目有價無市； ? 市場高端項目：以地段和成熟配套為主要賣點，形成市場認知。 中建體量 ，今年主推高層和別墅，年度回款目標 5個億；振業(yè)城體量 76萬方， 2022年 4月首批推別墅產(chǎn)品房，約 11萬方的產(chǎn)品將進入市場競爭； 梅溪湖區(qū)域內(nèi)競爭 項目名稱 2022年推量 主推產(chǎn)品 產(chǎn)品面積段 入市時間 核心價值 中建 兩房、三房、別墅 80250 2022年底 品牌、產(chǎn)品、地塊 振業(yè)城 —— 洋房、聯(lián)排、類獨棟 140350 2022年 4月 景觀、產(chǎn)品 一期地塊 后期地塊 內(nèi)城 別墅、洋房及大戶型 中學(xué)規(guī)劃用地 外城 商業(yè)、高層住宅 政府規(guī)劃五星級酒店 商業(yè)規(guī)劃用地 商業(yè)規(guī)劃用地 小學(xué)規(guī)劃用地 一期 競爭市場 瞻 高 筑 遠 建 未 來 競爭市場 梅溪湖區(qū)域市場小結(jié) ?板塊核心價值點：板塊發(fā)展?jié)摿?、自然資源 ?板塊推售節(jié)奏：上半年放量較慢，下半年集中推售期； ?板塊推售產(chǎn)品：以 90平左右舒適兩房， 120左右的舒適三房為主，價格區(qū)間主要為 5300— 7300元 /平方米 結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項目優(yōu)勢單一、綜合質(zhì)素競爭力弱，推售剛需產(chǎn)品集中在下半年，對本項目會有一定的低價擠壓和客戶資源爭奪。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 ?今年無新的嚴厲的的宏觀調(diào)控政策，央行年內(nèi)二次下調(diào)存款準備金率，為樓市轉(zhuǎn)好帶來新的契機。 本次下調(diào)后 ， 大型金融機構(gòu)的存準率將由 %回落至 20%，中小型金融機構(gòu)的存準率則降至 %。 就房地產(chǎn)來看，存準率下調(diào)有利于增加首套房貸款的供給，最近首套房八五折利率優(yōu)惠收緊額勢頭或?qū)⑴まD(zhuǎn)。 2022年 成交高峰在 5月和 6月，央 行降 息，下調(diào)存準率 及地方微調(diào)樓市，加強客戶對未來市場預(yù)期，入市客戶增多，推高成交 量 。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 區(qū)域內(nèi)項目與 本項目存在一定的調(diào)性差距，但其低價已占領(lǐng)市場，因此對本項目會有低價擠壓和客戶資源爭奪，給帶來較大的壓力。 濱江高端項目 瞻 高 筑 遠 建 未 來 項目名稱 品牌 區(qū)位 配套 環(huán)境資源 產(chǎn)品 價格 優(yōu)勢 劣勢 運達中央廣場 運達 雨花沙灣路 289號 武廣高鐵、高橋商圈、酒店 無 150350精裝豪宅 16280元/平米 武廣區(qū)域優(yōu)勢、周邊商圈發(fā)達、雙酒店配臵 周邊環(huán)境差、區(qū)域整體檔次與項目有差距 萬博匯 建鴻達 韶山南路和新建東路交匯東北向 東塘商圈、砂子塘小學(xué)、凱賓斯基酒店 無 80180兩到四房 9000元 /平米 地段優(yōu)勢、商圈發(fā)達、 學(xué)位 位于市區(qū)、宜居 性弱 第六都 建鴻達 芙蓉中路三段 569號 星級酒店、內(nèi)部 商業(yè)、幼兒園 人造湖景 106160三到四房 9200元 /平米 央?yún)^(qū)稀缺墅質(zhì)高端項目、規(guī)模大、品質(zhì)高 周邊區(qū)域現(xiàn)