房地產(chǎn)開發(fā)(項(xiàng)目公司)籌建思路-免費(fèi)閱讀
【正文】 但是形式的狀況 是沒有多少項(xiàng)目（特別是商業(yè)項(xiàng)目）在前期市場(chǎng)調(diào)查分析上做得相對(duì)詳盡到位，這就造成了決策失誤或不到位，當(dāng)然也就給項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作造成了不同程度的負(fù)面影響，有的甚至導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。然后給辦出商住用地土地 使用權(quán)證。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的利益平衡。 【第一階段 項(xiàng)目準(zhǔn)備期】 一、 房地產(chǎn)開發(fā)公司建制 房地產(chǎn)公司的建制 房地產(chǎn)公司目前的建制設(shè)計(jì)應(yīng)該包括總經(jīng)辦、前期部、營銷部、財(cái)務(wù)部、工程部、預(yù)結(jié)算部、招標(biāo)采購部，這 7 個(gè)部門。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用 ，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。 【第二階段 項(xiàng)目前期】 項(xiàng)目前期階段分為 5 個(gè)方面的內(nèi)容： 團(tuán)購洽談 論證 出方案 出定位 報(bào)規(guī)報(bào)建 項(xiàng)目開發(fā)之初，在概念性方案出來的時(shí)候，依據(jù)項(xiàng)目有時(shí)條件對(duì)一些適合的大型團(tuán)購客戶進(jìn)行定向洽談 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查、管線綜合審查、排水許可證、單體審查、建筑規(guī)劃許可證、消防人防專項(xiàng)審查、節(jié)能審查、施工圖審查、 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 、質(zhì)量和安全監(jiān)督、 施工招投標(biāo)報(bào)建、監(jiān)理報(bào)建 、 施工許可證 、放 坐標(biāo)等 對(duì)項(xiàng)目提出綱領(lǐng)
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