房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(項(xiàng)目公司)籌建思路-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 用 ，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。非常的社會(huì)主義特色。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證及規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提。 【第一階段 項(xiàng)目準(zhǔn)備期】 一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建制 房地產(chǎn)公司的建制 房地產(chǎn)公司目前的建制設(shè)計(jì)應(yīng)該包括總經(jīng)辦、前期部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、工程部、預(yù)結(jié)算部、招標(biāo)采購(gòu)部，這 7 個(gè)部門(mén)。 二、項(xiàng)目前期手續(xù)申報(bào) 這一個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要的第一個(gè)手續(xù)審批環(huán)節(jié)，只有辦理完了這些，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)才可以進(jìn)入到下一個(gè)程序去。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的利益平衡。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。然后給辦出商住用地土地 使用權(quán)證。我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 項(xiàng)目 立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 這幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。 也不清楚 在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè) 標(biāo)準(zhǔn) ，政府是從什么角度來(lái) 衡量和 管理的。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。但是形式的狀況 是沒(méi)有多少項(xiàng)目（特別是商業(yè)項(xiàng)目）在前期市場(chǎng)調(diào)查分析上做得相對(duì)詳盡到位，這就造成了決策失誤或不到位，當(dāng)然也就給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作造成了不同程度的負(fù)面影響，有的甚至導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗
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