【正文】 ⑷中庭空間設(shè)計(jì)建議 中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和精華。 ⑵公共空間設(shè)計(jì)建議 隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場(chǎng)就顯得尤為重要。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系； 解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性 樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖 要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn) 業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的 樓層設(shè)計(jì)能夠保證消費(fèi)者晨商場(chǎng)的停留時(shí)間 產(chǎn)品檔次 項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計(jì)根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定； 主題形象 主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中貫穿這一理念。盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。 項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營(yíng)需求發(fā)展的趨勢(shì)來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場(chǎng)，以良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬觥? 通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)； （六）、檔次定位 項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營(yíng)品牌的檔次，這是 屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。因此， FIP 根據(jù)所在商圈顧客的購(gòu)物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。 購(gòu)物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營(yíng)消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營(yíng)管理方法。 便利店（ CONVENIENCE STORE） 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。提前向開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者展示潛 力巨大的商業(yè)模式。 目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。如北京市場(chǎng)每次單店購(gòu)物達(dá) 100 萬元，而在廣州只有 10 萬元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。 ⑵商圈分析步驟 第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。 FIP 宏策劃的區(qū) 域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 ③直接征詢 這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商 業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì) ，同時(shí) 把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避 風(fēng) 險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專 業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。 1 公司投資 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃 形 式 九江新地產(chǎn)公司 鄭志剛 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 一、市場(chǎng)調(diào)研分析 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 SWOT 分析 未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析 二、定位分析 的 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場(chǎng)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場(chǎng)總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 五、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評(píng)估 策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 一、宏觀市場(chǎng)分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 2 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 三、客戶分析 經(jīng)營(yíng)范圍分析 投資動(dòng)向分析 經(jīng)營(yíng)狀況分析 客戶需求分析 四、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi)水平研究 五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 六、未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的熱。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)； 以未來 方向來界定現(xiàn)在的 策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國(guó)民生產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布 密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ⑴商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時(shí)間來界定。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來計(jì)算區(qū)分。 10 第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度等。 Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析 包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。 基于此， FIP 將對(duì)未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng) 16 爭(zhēng)力。 商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。 專業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（＊見下表） 購(gòu)物中心分類 總分類 總特征 細(xì)分類 開發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（ 開發(fā)戰(zhàn)略） 城市區(qū)獨(dú)立購(gòu)物中心 由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10 萬平方米 填充型 位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場(chǎng)地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通 擴(kuò)展型 在原有商業(yè)區(qū)域加大營(yíng)業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法 核心替換型 通過更新城市黃金土地上過時(shí)的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，如北京東方廣場(chǎng) 城市兼容購(gòu)物中心 與城市其它功能設(shè)施形成一個(gè)城市綜合體，其建筑面積控制在 2 萬平方米 多功能型 是大規(guī)模高密度 城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體 輔助型 在城市綜合體內(nèi)，購(gòu)物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心 35 城市區(qū)專賣店購(gòu)物中心 以經(jīng)營(yíng)商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在 5000 平方米左右 節(jié)日型 由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的品味和人們對(duì)環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國(guó)城 主題型 致力于形成一種購(gòu)物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的 情感 都市專賣店型 是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購(gòu)物中心 城市消費(fèi)購(gòu)物中心 一般以一個(gè)主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點(diǎn)出租總面積的 70－ 90%，其自營(yíng)面積均在 3000－10000 平方米 壟斷型 集在經(jīng)營(yíng)單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局 支配型 由幾家大戶承租，嚴(yán)格從經(jīng)營(yíng)品牌系列價(jià)格體系、市場(chǎng)信息源等方面控制購(gòu)物中心的發(fā)展方向 城市郊區(qū)鄰里購(gòu)物中心 屬于郊區(qū)小型購(gòu)物中心，主要提供消費(fèi)者日常生活用 品和個(gè)人服務(wù)，一般建筑面積在 3000―― 10000 平方米，建有 200 個(gè)停車場(chǎng)，服務(wù)人口為15000 人。 （三）、目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位包括對(duì)項(xiàng)目要服務(wù)的對(duì)象即經(jīng)營(yíng)者、投資者的定位。一般來說可分為高級(jí)、中高級(jí)、中檔、大眾化等幾種檔次 其中品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、建筑鳳格和經(jīng)營(yíng)鳳格影響很大。 法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高 商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當(dāng)然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案： 項(xiàng)目產(chǎn)品 策劃的市場(chǎng)依據(jù)； 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象、產(chǎn)品功能 、產(chǎn)品檔次和主題形象； 項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排； 項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計(jì)：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置 項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)：立面處理、商鋪設(shè)計(jì)、面積配比； 45 主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議、在廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)計(jì)建議、商場(chǎng)裝修建議、智能化建議、停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、客貨梯設(shè)計(jì)建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計(jì)建議、鳳格設(shè)計(jì)建議； ①?gòu)氖袌?chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議； ②從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建 議； ③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議； ④從經(jīng)營(yíng)的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； ⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議； ⑥從發(fā)展商利潤(rùn)最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層的借力設(shè)計(jì)； ⑦從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購(gòu)物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等； 一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù) 依據(jù)一：市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營(yíng)銷專家 的推廣策略共同完成。 依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。 以 SHOPPING MALL 為例。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛完商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。這里人流密集，上上下下動(dòng)感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購(gòu)物者駐足停留和休息 交往提供了舒適的場(chǎng)所。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進(jìn)深方向可以是 2 49 3 4 6。 FIP