【正文】 10 第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。 第三步：對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。 第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。 第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費特征。 第六步：分析競爭對手與市場其他情況。 第 七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè) 最后要確定項目的區(qū)域和具體地點 ⑶商圈分析的內(nèi)容 Ⅰ、城市發(fā)展狀況：包括 GDP 指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結構等等。 Ⅱ、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩 格爾系數(shù)、居民收入及消費構成等 Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每次消費金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場每次單店購物達 100 萬元，而在廣州只有 10 萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。 Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等 新設商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設、公路建設、公共交通等方面的資料，預測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 ⑷商圈容量測算 在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。 測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： 11 IRS＝（ C RE）247。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 假設某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000）247。 110＝ 15909元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。 三、目標客戶的研究分析 目標客戶經(jīng)營范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。 目標客戶投資動向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 目標客戶對商業(yè)的需求分析 包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。 目標客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析 目標客戶品牌分級研究 四、消費者總體研究分析 12 消費水平調(diào)研 ●消費習慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ●逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵； ●偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因； ●對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等； 消費結構調(diào)研 消費水平的提升必然導致消費結構發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結構的變化。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結 構的變化是消費結構調(diào)研的重中之重。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5年市場消費結構的走向與現(xiàn)在消費結構的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結構的調(diào)研與分析。 本商圈消費群結構 ⑴本商圈消費群結構分析 ⑵本區(qū)域消費群結構分析 ① 基本人口狀況 ②人流量分析 ★★人流量分布及結構 ★★日均人流量、平時人流量、節(jié)假日人流量 ⑶消費群結構分析 ★★抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★抽樣取數(shù)方法 13 消費力分析 A、本商圈消費力分析 項目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中 等 偏 上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結構特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費群和消費行為特點分析（見下表） 高 級 消 費群 中高級消費群 中高級灰領消費群 中低檔消費群 其他消費群 家庭人均收入 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 占本區(qū)域消費群的百分比 消費行為特點 C、應同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量 ①年齡 ② 性別 ③收入水平 ④文化水平 14 ⑤接受時尚信息程度 ⑥家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費力分析 E、區(qū)域消費力分析及結論 五、競爭商圈研究分析 競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 競爭商業(yè)項目總體分析 包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研； 項目所處區(qū)域市場價格鳳險分析 ①最低價格分析 按邊際理論，當 供應過大，價格跌破成本后，即停止供應，直至價格回升； ②最低鳳險價格選擇 A、成本價的張力分析（見下表） 成本定價 元 /平方米 成本價折算最低租金 元 /平方米 /日 購買人均支付額 元 /人 進入商場人均購買比例 商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 人 /平方米 /日 張力構成比＝實際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 /可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比 15 B、最低慣性的張力分析 最低租金價格慣＝構成比日成本租金價 30 天 六、項目的 SWOT 分析 本項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析 本項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā) 展狀況 本項目所在街區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及商業(yè)機會分析 地塊工、地理位置、地貌特點 地塊基礎設施及交通條件 地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點 周邊生活及商業(yè)配套研究 項目地塊的優(yōu)勢分析 項目地塊劣勢分析 項目地塊的鳳險分析 1項目地塊的機會把握 1項目 SWOT 綜合分析 七、未來 3－ 5 年商業(yè)走勢預測分析 FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。通過對未來 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項目所在地商業(yè)市場的預測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項目的策劃方向。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費者展示潛 力巨大的商業(yè)模式。 基于此， FIP 將對未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預測，為項目提供更科學可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導，從而打造項目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競 16 爭力。 附商業(yè)項目市場調(diào)查問巻 廣州某項目商業(yè)市場調(diào)查問卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問員。現(xiàn)在我司正在進行一項市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。耽誤您一點時間，問您一些問題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問員姓名： 訪問時間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司 工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關、社情民意調(diào)查機構、咨詢公司 2 廣播、電視、報紙、雜志等各種媒介機構 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無 6 S您本人在過去 6 個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？ A、有 B、沒有 17 出示卡片 2 S請問您的年齡是： 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請問您是：（單選） 土生土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請記錄） 7 18 購物習慣與行為 出示卡片 4 0請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請注明） 7 7 出示卡片 5 0請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？ 去過深圳 1 去過廣東省的其他城市 2 去過廣東省外的其他省 3 去過香港 4 去過澳門 5 沒有去過廣州以外的其他地方 6 其他（請注明） 7 19 出示卡片 6 0靖問您在什么情況下會去廣州以外的其他地方購物 廣州沒有賣的 1 買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場 2 廣州的種類比較少 3 結婚購物時 4 買家私時 5 買珠寶首飾時 6 其他（請注明） 7 0請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？ 0請問您認為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？ 出示卡片 7 0請問您通常和什么人一起去逛街購物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學 5 朋友 6 其他（請注明） 7 0請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 20 請記錄： 人 0請問您每次逛街的購物的花費一般有多少？ 請記錄：元 出示卡片 8 01請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地