【正文】 由于本項目投資管理難度較大，建議投資方按國際按慣例聘用專業(yè)化的項目管理公司，制定嚴格的項目投資實施計劃，樹立強烈的精品意識，力爭低成本、高質(zhì)量地把各個項目造成一流的一體化工程。該項目投資規(guī)模較大，如果景區(qū)不能按規(guī)劃預期投入運營或不能按規(guī)劃要求，達到應有的游客規(guī)模，則可能面臨著資金回收風險。 財務盈利能力分析 靜態(tài)投資利潤率 經(jīng)測算該項目靜態(tài)投資利稅率 %，投資利潤率 %。 生態(tài)園建成后，員工人數(shù)將達 130 人。 山莊風味酒樓收入 估算：山莊酒樓建成后，入住率按45%60%計算，價格為 20xx 元 ∕ 棟日 — 3000 元 ∕ 棟日。 。按基建項目有關規(guī)定并結合本項目實際情況確定。本項目在運行前要對職工進行全面培訓和重點相結合的職工技能和紀律教育，項目建設及運行后公司每年對各類人員進行輪訓。 3）為確保消防可靠，消火栓的布置應保證相鄰兩個消火栓的充實水柱同時達到室內(nèi)任何部分，其間距大于 120m，管直徑不小于 100mm。 修石階步道應盡量繞開樹木，區(qū)內(nèi)應禁止挖藥、采折花草，景區(qū)內(nèi)修建的服務點，盡量避免磚瓦結構，可用石頭或竹籬圍墻，頂端采用草或仿樹皮，建于集中而隱蔽的地方。 （ 2） 生態(tài)園向公路一側，要種植高而密的樹木，以部分清除噪音，同時遮擋視線，所謂“眼不見心不煩”。建議采取以下管理措施： （ 1）在生態(tài)園內(nèi)游客時常停留的場所和人行道旁，設置標志統(tǒng)一，容易發(fā)現(xiàn)，但又不破壞生態(tài)園的垃圾箱，根據(jù)山區(qū)特點可以設置為樹樁式或其它象形式樣，分為可回收和不可回收合并式，一般游路可按 50 米一個，廣場、食宿區(qū)，可適當增加，休息場所必備。具體保護措施是： （ 1）在主要景區(qū)內(nèi)，禁止對天然植被的任為改變，包括采摘、折枝、移入或移出新植物等，禁止采礦，禁止修建新的水泥路面。 建筑造型上充分考慮景區(qū)的自然屬性，借路、借橋、借水，就高、就低、就勢，大膽設計一些異性建筑，給游客一種視覺享受。今天的我們就是要做今天的 建筑，但是其中蘊涵的是對歷史的昨天尊重。 5） 雷音洞（鐘乳石洞） 雷音洞位于景區(qū)中部，堪稱“伏牛第一洞”，故名“響洞”。 主要建設項目工程概況 1）大酒店：位于 景區(qū)入口處，三面環(huán)山，環(huán)境安靜且優(yōu)美，游客置身于酒店，既能感受龍山雄偉壯美的氣勢，也能體會到歷史滄桑變換的情感。只有保護了當?shù)氐淖匀慌c人文環(huán)境，才保住了景區(qū)的特色和發(fā)展的基石。所以多一份特色就多一份競爭力。 基礎設施條件 米坪鎮(zhèn)基礎設施健全，交通條件方便，豫 48 線橫貫全境，5 條鄉(xiāng)村公路相連接，形成快速捷達的交通網(wǎng)絡；通訊暢通，全鎮(zhèn) 204 個小組，大都通了電話，已建成了電話鎮(zhèn)；有線電視網(wǎng)絡覆蓋全鎮(zhèn)，共有 2個有線電視臺，入戶率 達到 85%；有2 座水電站和一座變電站，供量充足；集鎮(zhèn)功能完美，有香菇、中藥材市場和日用品市場。生態(tài)園內(nèi)森林茂密，山清水秀，四季分明，環(huán)境宜人，集林木、花草、溶洞、鳥獸、奇石為一體的旅游資源十分豐富，成為旅游、休閑 、養(yǎng)生、健身的好地方，整個景區(qū)秀麗迷人，令人流連忘返。二是營銷阻力，既阻礙游客到生態(tài)園購物消費的反動力，它主要包括交通道路狀況的好壞，交通條件的優(yōu)劣。 （南陽） 雷音洞生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園內(nèi)容是以原始生態(tài)、奇石茂林、廟幽寨險、秀水洞天、香菇基地、水產(chǎn)養(yǎng)殖、畜禽散養(yǎng)、農(nóng)家風情等項目為主體，是西峽縣城、南陽市及鄰近城鎮(zhèn)居民雙休日、節(jié)假日休閑度假的好場所。一般來說， 35— 50歲的中年人大都事業(yè)有成，經(jīng)濟狀況較好，子女已經(jīng)獨立，旅游需求愿望容易實現(xiàn)。 第四章：市場分析 西峽縣客源 市場分析 據(jù)西峽旅游接待統(tǒng)計資料表明，自 20xx 年旅游接待人數(shù)逐年增長，其中最近年份 20xx 年接待旅游人數(shù) 18 萬人次，比 20xx 年增長了 萬人，將近 5倍，旅游收入增長 3440萬元。 而且，景區(qū)周圍景點密布，東與龍?zhí)稖?、五道幢、老界嶺、野人谷相鄰，南與“中原第一漂”、灌河軍事漂流相接。這樣不僅為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開拓了巨大的商機，吸引了游客，增加了景區(qū)旅游收入，而且通過農(nóng)業(yè)綜合項目的開發(fā)建設 ，為游客增加了活動內(nèi)容和游覽趣味，提升了景區(qū)的檔次和水平，在我省也具有了一定的示范作用。民國時，內(nèi)鄉(xiāng)西峽口還是原宛西民團司令別廷芳實施宛西自治的大本營。 20xx年全縣生產(chǎn)總值完成 180億元，人均 GDP達到突破 6700美元。 西峽系豫、鄂、陜?nèi)〗粎R處的“金三角”地帶，處在西安、武漢、鄭州三大城市圈和南陽、洛陽、十堰三中等城市的中間核心地帶，境內(nèi)旅游資源豐富，景色秀麗，森林覆蓋率 %，是河南省資源大縣和區(qū)域大縣，被譽為“綠色王國”和“天然藥庫”，古代李時珍《本草綱目》中所涉及的藥材共有 1800多種，且在西峽發(fā)現(xiàn)的藥材就有 1300多種。 （二）高效益觀光農(nóng)業(yè)是為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化提供了一條可持續(xù)發(fā)展的途徑 農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的命脈，發(fā)展農(nóng)業(yè)是我國的國策，觀光農(nóng)業(yè)改變了我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅僅專注于土地本身的協(xié)作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想， 把發(fā)展的思路拓展到關注人 地和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正契合了長期以來農(nóng)民渴望脫貧致富的愿望。 雷音洞生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。于是，農(nóng)業(yè)與旅游邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)—— 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園營運而生，拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空間，開辟了旅游發(fā)展的新領域。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園作為 一個朝陽產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟新的增長點，大力推進農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展，不僅可以推動經(jīng)濟增長，繁榮市場；還能夠增加社會人員就業(yè)機會，提高人民的生活水平質(zhì)量。 項目建設內(nèi)容及工期 建設內(nèi)容 ﹡ 景區(qū)入口牌樓 ﹡ 生態(tài)旅游景點建設（包括溶洞開發(fā)） ﹡ 商業(yè)街（ 1200 米） ﹡ 百姓宗祖祠堂（ 3000 ㎡） ﹡雙向復合索道（ 3000 米） ﹡游客服務中心（ 1200 ㎡） ﹡娛樂園（ 1000 ㎡） ﹡特殊職業(yè)培訓學校（ 2200 ㎡ ） ﹡療養(yǎng)院（ 10000 ㎡） ﹡民俗風情園（ 120xx ㎡） ﹡大酒店（ 50000 ㎡） ﹡ 山莊風味酒樓（總占地 15000 ㎡） ﹡特種水產(chǎn)養(yǎng)殖（三文魚、鱘魚） ﹡特種畜禽養(yǎng)殖（笨豬、山雞） ﹡中藥材培育基地 ﹡香菇菌培育基地 以及相應的配套工程和附屬工程（包括景區(qū)內(nèi)供水、供電、通信工程） 建設期限 項目計劃采用滾動建設模式，邊開發(fā)邊運營，規(guī)劃全部項目 5年完成。 “生態(tài)園”地處伏牛山南麓西峽縣城北部米坪鎮(zhèn)，距縣城 70km,距米坪鎮(zhèn)政府所在地 10km。 伏牛山，位于河南省西南部，東西綿延八百余里，屬秦嶺山脈東段?？偼顿Y達 萬元，主要進行山地資源綜合開發(fā)， 建立以立體種植和立體養(yǎng)殖為主的高效生態(tài)科技示范區(qū)。這一工程的建成，對提高西峽農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的整體競爭力具有重要示范意義。 第二章：項目建設背景 生態(tài)園發(fā)展總趨勢 項目的由來 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型生態(tài)旅游業(yè)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè) 發(fā)展的方向和新的歷史階段，在突出現(xiàn)代高新技術的先導性、農(nóng)工科貿(mào)一體性、農(nóng)業(yè)開發(fā)的多元性和綜合性的基礎上，強化資源節(jié)約，環(huán)境零損害的綠色性。雷音洞生態(tài) 農(nóng)業(yè)觀光園，強化真正意義上的綜合性和多樣性，將農(nóng)業(yè)系統(tǒng)各組分、各鏈條有機整合，對不同產(chǎn)業(yè)之間進行有機結合，把初級農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與其后續(xù)性加工緊密銜接起來，并根據(jù)生態(tài)、自然、經(jīng)濟、社會、市場條件，發(fā)展高效實用的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的具體舉措。目前西峽經(jīng)濟已形成以機械、醫(yī)藥、電子、建材、輕工、冶金等工業(yè)為主的生產(chǎn)體系，擁有中國馳名商標 3個（仲景、飛龍、月月舒）占 南陽市的 60%（南陽市域共 5 個），地理標志一個（西峽香菇）。境內(nèi)河 流眾多，屬長江流域丹江水系的鸛河縱貫全縣南北，并與 526條大小河流，呈羽狀分布于峻嶺之中，主要河流有鸛河、淇河、陜河、雙龍河、丹水河等。走過漫長曲折的歷史，新中國成立后，西峽于 1950 年從內(nèi)鄉(xiāng)分出，劃內(nèi)鄉(xiāng)西坪、重陽、桑坪、二平鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、丹水等歸西峽。與丁河鎮(zhèn)的天寶寨景區(qū)緊緊相連，形成一條環(huán)形旅游線路。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，可以通過旅游過程中的吃、住、購、娛要素，把不同形式的消費統(tǒng)一到一個過程中來，把單個的消費活動變成群體的規(guī)模消費，是個人可支配收入更多地流入到國民經(jīng)濟的循環(huán)體系中來，促進社會產(chǎn)品由生產(chǎn)到價值實現(xiàn)的飛 躍，加快從供給到需求的轉(zhuǎn)化過程，這是一種社會經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動力，是一種促進經(jīng)濟健康繁榮的重要力量。 西峽縣具有優(yōu)越的交通優(yōu)勢，省道縱貫南北，距 312 國道、寧西鐵路也不到 60 公里，寧西高速公路西峽段已完工，因此，對外交通條件十分便利。 4. 省內(nèi)客源市場以鄭州、洛陽、開封、平頂山地區(qū)為主，其他城市為輔。可見目前景區(qū)仍然以大眾旅游為主，其他旅游產(chǎn)品的開發(fā)與市場尚未形成規(guī)模與效應，是景區(qū)開發(fā)的重點發(fā)展方向。特別是應高度重視省會鄭州市場的開發(fā)。 主要建設內(nèi)容 本項目建設以龍山的自然景觀為基礎，突出鮮明的與眾不同的特點，整個旅游項目集觀光、娛樂、文化、探險、科研、養(yǎng)老、種植、養(yǎng)殖等為一體，以滿足不同層次游客和社會發(fā)展的需要。 地質(zhì)地貌 生態(tài)園地處伏牛山腹地，地勢西北高，東南低，具有明顯的階梯特征，最高海拔 1494m，最低海拔 720m。必須考慮到市場的需求和競爭力，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源對旅客的吸引力為出發(fā)點，把市場的需求作為規(guī)劃設計的目標。任 何一項建設都應保持與環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。宏觀上的協(xié)調(diào)主要指與周圍大環(huán)境的協(xié)調(diào)，如恐龍遺跡園、龍?zhí)稖?、老界嶺、鸛河漂流、石門湖等大環(huán)境的協(xié)調(diào)，微觀上的協(xié)調(diào)如植被綠化與生態(tài)園 內(nèi)容的協(xié)調(diào)，建筑物相互之間的協(xié)調(diào)，建筑設施與自然景觀的協(xié)調(diào)，藝術手段與活動內(nèi)容的協(xié)調(diào)，娛樂服務設施與旅游區(qū)主題的協(xié)調(diào)等。 4） 療養(yǎng)中心： 我省目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，水平低，數(shù)量少，康復療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)幾乎為空白。無論洞內(nèi)還是洞外，景觀奇特，都是其它溶洞無法相比的，真可謂稱得上是旅游觀光的絕佳圣地。 在建筑材料的運用上，切忌按照現(xiàn)代城市建筑、現(xiàn)代公園建筑風格，放眼望去滿目鋼筋水泥。 雨水工程 雨水的排放一方面要考慮避免洪澇災害，另一方面要考 慮珍惜寶貴的雨水資源，進行截留儲蓄，作為景觀用水。外圍加速封山育林，全面恢復植被，搞好水土保持。 四、噪音和飄塵控制 生態(tài)園噪音主要是汽車馬達或鳴放鞭炮造成的 ,飄塵主要由機動車輛引起的。 （ 2） 生態(tài)園內(nèi)的電桿、輸水管道等設施都要繞開游覽線路，隱于樹后或埋于地下。 供水系統(tǒng)，設備冷卻用水盡量循 環(huán)使用。其基本要求如下： ，有事業(yè)心，能力強，具有較高學歷。 （三）安裝工程費用，根據(jù)機械行業(yè)有關規(guī)定取設備價款 5%— 10%。其中 固定資產(chǎn)投資 萬元； 建設期 利息 萬元 鋪底流動資金 萬元 項目融資 該項目通過銀行貸款 萬元；爭取政府基礎設施部分支持 6000 萬元；建設單位自籌 萬元；其余招商引資。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 該項目屬于農(nóng)業(yè)文化旅游綜合開發(fā)項目，可以采取邊建設、邊運營的方式進行建設。 旅游綜合收入估算為第 5 年收入達到 萬元，第10 年達到 萬元，第 15 年達到 萬元。以上各項殘值率取 5%，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 10 年平均攤銷。 資金來源與運用 本項目從第二年起各年能收支平衡，計算期末累計盈余資金可達 萬元。 總之，本報告認為項目建設方案 可行，經(jīng)濟合理。 本項目早日順利完工對本地區(qū)的商貿(mào)娛樂帶來具有極大促進作用，因此，建議盡量爭取各級政府部門的支持和幫助，同時，應該盡量與當?shù)刈龊脺贤?，亦可能減少和消除各種偶然因素對項目的不利影響。 防范措施，公司應在景區(qū)開發(fā)過程中，堅持開發(fā)與保護兼取的原則，以方面對旅游資源進行科學開發(fā)，另一方面要充分尊重和保護當?shù)氐淖匀痪坝^和人文景觀，不斷增長景區(qū) 對游客的吸引力，從而為公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長和長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。所得稅后 萬元，所得稅前 萬元，均大于零，投資回收期所得稅后 年，所得稅前 年。 其他費用項目核算 項目固定資產(chǎn)投資后，建筑工程費、設備購置費及裝修費進入固定資產(chǎn)原產(chǎn)值，其它進入遞延資產(chǎn)原值，預備費用按比例分別推入固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)原產(chǎn)值中。 餐飲收入，按 1500— 20xx 個餐位，就餐率 50%— 70%，人均消費 50 元 — 150 元計算。 15 年。（見表 12 12 12 124） 表 121 項目建設直接費用 建設項目 單位 數(shù)量 單價（萬元） 金額（萬元）