【正文】 看，本項目位于伏牛山旅游區(qū)的核心，旅游區(qū)位 條件優(yōu)越。 2. 國內(nèi)客源市場以本省旅游者為主占 %。 旅游職業(yè)構成分析 據(jù)西峽旅游調(diào)查統(tǒng)計得出，到西峽旅游者的職業(yè)主要以行政事業(yè)單位人員、專業(yè)技術人 員為主，其他職業(yè)間的區(qū)別較小。但關鍵是要形成有影響力的年度促銷主題 ，并在提高生態(tài)園品味以及提高園區(qū)生態(tài)性、觀賞性、參與性上下功夫，使之獨具特色，使本地旅游者成為取得穩(wěn)定經(jīng)營效益的基礎客源。 ，正確運用推廣組合，把廣告、公關、促銷、推銷四種營銷手段加以整合運用，根據(jù)不同的消費市場特征、營銷目標，選擇和組合這四種推廣方式，以各取其所長，補齊所短，制定出適合的推廣策略，迅速提高景區(qū)的知名度和美譽度。轄 17個行政村， 204 個村民組，總人口 21041 人。 規(guī)劃原則 市場是確定生態(tài)園項目發(fā)展的前提條件。因此，要堅持“人無我有，人有我新，人新我奇”的原則，尋找特色，打造特色，盡量滿足游客“求新、求奇、求特、求美”的消費心理需求。如可以精心籌劃各類娛樂活動，當?shù)孛袼孜乃囇莩龅?，提高生態(tài)園文化品位和娛樂功能。有機布置在酒店各層滿足游客輕松、觀光、休閑、健身等需求。入洞內(nèi)有大片的天然鐘乳石群，大小不一，高低不等，遍布四壁，石柱、石筍、石鑼、石獸不計其 數(shù)，形態(tài)萬千，難以形容。建筑群中應納入一系列大大小小、長長短短的歷史元素、符合，使龍山景區(qū)呈一種開放的態(tài)勢。花、灌、草、樹相結合，四季綠化各不同，進而形成點、線、面結合的綠地系統(tǒng)，除自然要素外，建筑的造型和群體組織布景系統(tǒng)中也扮演重要角色。 （ 3）除寺廟和人文景點外，綠化樹種，全部用地方樹種，避免引進外來樹種，易造成人為痕跡。 （ 3）由于玻璃制品廢棄物難以回收和處理，而且常對 游人造成危害，景區(qū)小賣部都應避免出售玻璃瓶罐的食品和飲料。 生態(tài)園內(nèi)道路，要經(jīng)常清掃灰塵、樹葉，有條件的地方，可以經(jīng)常灑水，以防塵土飛揚，路兩側種植喬木、藤（視是否障景而定），盡量不留裸土。 節(jié)能措施 ，并加保溫層嚴格計算，采暖供熱系統(tǒng)嚴格按照設計負荷設置，不得擴大負荷，設置計量儀表嚴格控制。 第十章：組織機構與人員編制 組織機構 對項目的建設 根據(jù)分期規(guī)劃，由公司成立龍山農(nóng)業(yè)文化 旅游經(jīng)濟園區(qū)綜合項目開發(fā)管理委員會，負責公司化經(jīng)營，公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，執(zhí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，開展市場化經(jīng)營，促進項目的綜合開發(fā)，建設與經(jīng)營走上持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展的軌道。本建設項目計劃三期進行，力爭 10 年完工。 固定資產(chǎn)投資估算 全部固定資產(chǎn)投資 萬元；主要工程費用 萬元；其它費用 萬元；設備費用 萬元三大類。 10 年計算。 住宿收入，酒店投入使用后，按 1000 床位，入住率 70%，價格 200 元 — 300 元計算。 車輛、建筑、設備、維修費分別按其原值的 5%、 2%、 3%計；銷售費用按收入的 8%計算；管理費用按銷售收入的 5%計；旅游項目直接費按收入的 30%— 35%計算；餐飲及其它項目成本按其收入的 30%— 35%計算。 財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期 該項目財務內(nèi)部收益率所得稅后 %，所得稅前 %，均大于行業(yè)基準收益率 10%，財務靜觀值（ IC＝ 10%）。 開發(fā)運作風險 景區(qū)觀光、度假、養(yǎng)老康復項目，對公司經(jīng)營 業(yè)績和持續(xù)經(jīng)營能力，具有重要的影響，一方面，如果這些項目沒有特色，可能會導致游客少，旅游吸引力不強，另一方面，如果旅游項目開發(fā)過度，可能會造成自然環(huán)境和旅游資源惡化，也會降低對游客的吸引力，從而直接影響公司的經(jīng)營狀況。 在項目收益水平出現(xiàn)大幅增長可能性不大的前提下，控制好建設投資規(guī)模和未來的成本費用是建設及經(jīng)營過程中應該加以充分強調(diào)的內(nèi)容。而且還能帶動較大的社會效益，建議有關方面積極支持和幫助，以利項目早日形成并發(fā)揮預期的經(jīng)濟效益。 資產(chǎn)負債情況 從項目運營年開始資產(chǎn)負債率為很小，項目流動比率大于 200%，速動比率大于 100%，表明本項目財務清償能力及償還借款的能力較強。 總成本估算 本項目第 4 年總成本 萬元 利潤總額及分配 稅收估算 營業(yè)稅按旅游收入的 5%估算；城市維護建設工程、教育費附加、價格調(diào) 控基金，分別按營業(yè)稅的 5%、 3%、 %估算。（見表131） 表 131 綜合收入估算表（單位：萬元） 年份 人數(shù)（萬人） 門票（元） 門票收入（萬元） 旅游收入 特 色商品 銷售 人均消費 小計 人均消費 小計 1 50 100 5000 2 85 100 8500 150 12750 30 960 3 90 100 9000 13500 1020 4 95 100 9500 14250 1080 5 100 100 10000 15000 1900 6 100 120 120xx 200 20xx0 50 20xx 7 100 120 120xx 20xx0 20xx 8 100 120 120xx 20xx0 20xx 9 100 120 120xx 20xx0 80 3200 10 100 120 120xx 260 26000 3200 11 105 120 12600 27300 3200 12 105 120 12600 27300 100 4200 13 105 120 12600 300 31500 4200 14 105 120 12600 31500 4200 15 105 120 12600 31500 4200 表 131（續(xù)） 綜合收入估算表（單位：萬元） 年份 山莊收入 索道收入 會議收入 住宿收入 餐飲收入 康復中心 門店出租 其他 合計 1 5000 2 10 1125 500 23485 3 10 20 500 4 162 5130 10 4200 2925 500 50 500 38307 5 162 5130 100 3150 2925 500 200 1000 40067 6 162 5400 100 4620 2925 500 200 1000 48907 7 225 5400 100 4620 3780 1000 200 1000 50325 8 225 5400 100 4620 3780 1000 300 1000 50425 9 225 5400 150 4620 3780 1000 300 1500 52175 10 225 5400 150 4620 3780 1000 300 1500 58175 11 324 5400 150 6300 6300 1000 400 1500 64474 12 324 5670 150 6300 6300 1000 400 1500 65744 13 324 5670 200 6300 6300 20xx 400 20xx 71494 14 324 5670 200 6300 6300 20xx 400 20xx 71494 15 324 5670 200 6300 6300 20xx 400 20xx 71494 成本費用估算 總成本包括經(jīng)營成本、折舊、攤銷等費用。主要收入以游覽、休閑度假為主，經(jīng)營收入包括門票、購物、餐飲、娛樂、會議以及其它收入。 第十三章：財務評價 評價依據(jù) ：本生態(tài)園分 3 年建設，部分項目從第一年可以邊建設邊運營。 （四）建筑工程費用，根據(jù)當?shù)噩F(xiàn)行建材價格以及費用水平，按照不同類型的建筑結構形式，分別按單位造價指標估算。 ，專業(yè)水平較高的職工隊伍。 第九章：消防 編制依據(jù) 1.《中華人民共和國消防法》 2.《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 3.《建筑物防雷設計規(guī)程》（ GB50057— 94） 4.《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（ GBJ14090） 5.《消防安全標志設置要求》 6.《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB5011698） 消防系統(tǒng) 1）根據(jù)國家規(guī)范，室外消防用水依據(jù)室 內(nèi)消防等級最高建筑確定為 15 升／秒，同時設置鹵代烷自動滅火裝置或提升泡沫滅火器，其余建筑滅火均有室外消火栓保證。 （ 3） 生態(tài)園內(nèi)的游路應避免直線，“曲徑通幽”應是鋪設道路的基本原則。無論是廟宇、亭臺、休閑度假區(qū)，還是自然景點都需要保持清潔和寧靜的氣氛。 三、固體廢棄物污染 控制 固體廢棄物是令所有旅游部門都頭疼的問題，這些被游客丟棄的罐頭瓶、易拉罐、塑料包裝袋、膠卷盒等，或充斥路旁草叢、或浮于景區(qū)水面。 第八章：環(huán)保節(jié)能 環(huán)保 生態(tài)園以其深山幽谷、蔥蘢竹木、清泉飛瀑為旅游基礎，美妙動人的民間傳說增添了景區(qū)的文化內(nèi)涵，大自然億萬年 滄桑，造就了龍山獨特的自然景觀和氣勢恢宏、雄峻奇秀、陡壁山峰、奇形怪狀的花崗巖地貌景觀，有參天的古木，挺拔蒼勁的 青松，翠綠竹林以及流泉飛瀑和綠滿青山的常青樹種與夏綠闊葉林，一年四季色彩變化十分明顯、豐富，這一切都是生態(tài)園得天獨厚的旅游資源，是每一位游客的共同財富，必須切實保護好龍山的生態(tài)環(huán)境，才可求得永遠的游客云集、遠近知名。外 形的古樸和功能的現(xiàn)代化應巧妙有機的結合，亦莊亦諧能夠滿足現(xiàn)代游客，即追求現(xiàn)代享受，又戀戀不舍傳統(tǒng)文化的多重心情。 總之，各項目建設總體風格與設計應以共同傳承的建筑語言，形成一個相互對話、一脈相承、彼此呼應，即對歷史與文化的尊重。龍山景區(qū)交通便捷，山清水秀，空氣質(zhì)量優(yōu)良，是發(fā)展養(yǎng)老康復療養(yǎng)的絕佳的養(yǎng)生地。生態(tài)園所有建筑物要與景區(qū)主題相一致，與周圍自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，堅持以藏不宜露或似藏似露，宜疏不宜密，宜小不宜大，宜低不宜高的原則，依山就勢，錯落有致，和諧自然。環(huán)境包括自然環(huán)境和社會環(huán)境兩方面。同時還要根據(jù)市場的趨勢，預測未來的發(fā)展方向和空間，做出 長遠的發(fā)展決策。屬于侵蝕石質(zhì)的深山區(qū)山澗谷地地貌。（注：本報告主要生態(tài)園基礎建設為主）擬建項目主要有： 7．山莊風味酒樓 、畜禽養(yǎng)殖、經(jīng)濟果蔬、中藥材、菌種種植 第六章：建設場址及建設條件 項目建設地理位置 項目區(qū)位于西峽縣米坪鎮(zhèn)行上村龍山。龍山景區(qū)充滿山野情趣的自然風光，為市民、為商客提供了一個回歸大自然的理想去處，也為周邊大中專院校地理、地質(zhì)、生物、生態(tài)等專業(yè)的學生提供了良好的野外實習基地 ，因而有望爭取較多的周邊客源層次和市場。 目標市場選擇 從生態(tài)農(nóng)業(yè)資源與市場分析可知，生態(tài)園以國內(nèi)游客為主，其獨特的資源魅力可以滿足現(xiàn)代和未來旅游者回歸自然、度假養(yǎng)生、科普探險等方面的需要。 5. 省外客源市場以華北市場為主。 （三）穩(wěn)定增長的市場機會：西峽在全國已具有知名度，隨著人們對山岳 型休閑旅游需求的日益增長，生態(tài)園的開發(fā)將會吸引大批的游客旅游。 項目建設的可行性 （一）資源優(yōu)勢： 景區(qū)內(nèi)山巒起伏交錯，峰回路轉，遍布奇勝美景。 第三章：項目建設的意義及必要性 建設意義 隨著西峽旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，景區(qū)接待能力和檔次的提高。古時記載：西峽“陸通秦晉，水運吳楚”“山產(chǎn)百貨風行，千里萬商云集”。 社會經(jīng)濟 西峽區(qū)域經(jīng)濟獨具特色，已形成以獼猴桃為主的林果業(yè)，山茱萸為主的中藥材，香菇為主的食用菌和生態(tài)旅游四大主導產(chǎn)業(yè)；以及藥材制造、冶金建材、汽車配件鑄造、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大工業(yè)體系。土特產(chǎn)有白助煙、獼猴桃、油桐、生漆、西峽玉、香菇、山茱萸等。 項目建設的意義 （一）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光的出現(xiàn)是后工業(yè)文明社會渴望已久的回歸自然的主題 今天，已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會，卻正在失去與自然的和諧相依，喧器的城市、忙碌的身影、林立的高樓大廈， 疏遠了人與自然、人與人的距離，緊張、煩躁壓迫者人們的神經(jīng)，于是“生態(tài)熱”“休閑熱”成為都市人的追求和渴望，而與此強烈對照的鄉(xiāng)村田園撲面而來的泥土氣息與花香、一望無際的大地、淳樸的農(nóng)民、清新的無公害食品則構成了一種強烈的誘惑。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展既符合農(nóng)業(yè)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展方向，又符合農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的 方向，也符合農(nóng)村社會人文發(fā)展的方向。近年來，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。