【正文】 （ T） 二 、簡答題： 大型居住物業(yè)的基本特點： 1．住戶眾多，數(shù)以千計，人員復雜； 2．其市場定位一般不會太高（偶有例外），否則難以完成巨量面積的銷售； 3．整個物業(yè)區(qū)域往往會采取分期滾動開發(fā)的方式進行； 4．占地面積廣大，綠化量相應很大，有的還設有人造水景。 （ T） 。 （ 24）米以上的高層建筑和高度在（ 200）米以下的超高層建筑。鋼筋主要承受（ 拉力 ），混凝土主要承受（ 壓力 ）。 （ 強度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性 ），以 適應物業(yè)的使用要求。 “ 人性化、個性化 服務”的 基本 要求 所謂“人性化、個性化”，就是除了要在一般意義上為業(yè)主、租戶、顧客提供高質(zhì)量的保安、清潔、設備系統(tǒng)的運行操作和維護之外，還要時時處處以人為本，想服務對象所想，急服務對象所急，根據(jù)各類服務對象的不同具體情況，千方百計為服務對象提供他們所需要的各種服務。如每年向業(yè)主提交管理計劃；每月向業(yè)主提交管理報告；定期拜訪租戶，征求意見和建議；環(huán)境的布置和清潔要求也大大高于乙級辦公樓；盆栽綠化布置要求采用高檔品種，并定期更換。 就辦公樓管理而言，除了要涵蓋低檔辦公樓所需提供的管理服務內(nèi)容之外，其配備的管理服務人員更多一些，一般會有安全監(jiān)控設備，并利用對講聯(lián)絡系統(tǒng)將保安人員和保安設備連結成安全網(wǎng)絡系統(tǒng)，在環(huán)境清潔方面，要求也更高一些，如洗手間、走廊、電梯廳、電梯轎廂等處的清潔頻率要高于低檔辦公樓，對管理人員的形象也有一定要求，如統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、注意禮貌用語等。 （ T） 二、 簡答題： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 低檔物業(yè)的主要管理服務內(nèi)容，一般限于常規(guī)的公共區(qū)域、公共設施以及共用部位、共用設備的管理，如一般意義上的保安、車輛管理、基本清潔、綠化養(yǎng)護、設備設施的操作運行和維護保養(yǎng)等。 （ T） ，建造成本大致處于市場平均水平，設施、設備能夠滿足一定舒適性要求的各類建筑物。進入商場轄區(qū)范圍貨車需按指示標牌所指示的路線行駛，不得逆向行駛。 。 。所謂彌補失誤性的公關活動，即通過開展積極的公關活動，來彌補工作中的失誤或不足，以消除有損商場形象的不利影響。此 時其他管理人員、清潔工等則應積極進行堵漏和排水工作，盡量不要讓水流淹沒租戶的商品。 ； ； ，以后的清潔工作由商場管理中心自己承擔； ，其余清潔 工作由商場管理中心自己承擔。反之，如果監(jiān)督不嚴，管理失當，致使物業(yè)經(jīng)歷一場隨心所欲的野蠻裝修以后，勢必會使整個物業(yè)傷筋動骨、暗傷累累，從而使該物業(yè)大傷元氣，縮短使用年限，降低抗震能力，增加日后維修支出，造成一系列的后遺癥。 墅類居住物業(yè)與公寓類居住物業(yè)的主要區(qū)別 大多處于郊區(qū)， 后者 大多處于市區(qū)； 建筑密度和人口密度低， 后者 建筑密度和人口密度高； 一般只有公共區(qū)域、公共設備設施而無共用部位和設備設施， 后者 既有公共區(qū)域、公共設備設施，又有共用部位和設備設施； 住戶車輛擁有率高， 后者 住戶車輛擁有率相對較低； 占地面積大、綠化率高， 后者 占地面積小、綠化率相對較低； 周邊生活設施配套較少， 后者 周邊生活配套設施相對較為齊全； 業(yè)主總體生活水平、經(jīng)濟支付能力較高， 后者 業(yè)主總體生活水平、 經(jīng)濟支付能力相對較低。如果內(nèi)外皆松，就會給歹徒可乘之機，使物業(yè)用戶的安全受到威脅；反之，如果內(nèi)外皆緊，對出入物業(yè)的所有人員嚴加盤查，就會把氣氛搞得十分緊張，并且會給物業(yè)用戶和他們的客戶帶來諸多不便和不愉快，從而導致矛盾、磨擦增多，投訴率上升，進而使物業(yè)租售率下降，租金和資本值下跌，使物業(yè)不能保值增值。 （ D）裝修公司應當對管理人員提出的管理要求予以積極的配合。 （ T） 、裝修垃圾、餐飲垃圾等，應當合理分配時段，并按事先通知放行。 （ F） 、配電房、蓄電池室、電話機房、電腦房、各類機房、車庫、倉庫內(nèi)以及樓層天花板等重點、危險部位動火，須經(jīng)有關部門會 審均無異議后方能動火。 （ F） （ 4）如需進行動用明火作業(yè)，須事先提出書面申請，并填寫相應的表格。 （ T） （ 8）裝修戶的入口門和單元范圍內(nèi)的玻璃門，可以敞開或延伸到某些無關緊要的公共區(qū)域。 （ F） ，有關裝修時間、噪音及氣味的種種控制，物業(yè)管理中心可根據(jù)實際情況靈活掌握。 （Ｔ） 。 （Ｔ） 。 （Ｔ） ，視線的死角更多。 （ F） 特約服務一般應作為常設項目明碼標價公示。 ，零售物業(yè)（ 面積 ）的大小決定商業(yè)企業(yè)規(guī)模的大小。 （ 收支情況 ）為基礎，進行彼此間的（ 橫向比較 ）。 ： 1.（ 物業(yè)管理酬金 ）、 2.（ 員工工資和福利開支 ）、 3.（ 物業(yè)公共區(qū)域水電費用 ）、 4.（ 大廈設備維修保養(yǎng)費用 ）、 5.（ 清潔外包合同費用 ）、 6.（ 保險費用 ）、 7.（ 員工培訓費用 ）、 8.（ 大廈日常消耗品費用 ）、 9.（ 大廈管理中心的日常開支 ）、 10.（ 專業(yè)費用 ）、 11.（ 稅金 ）等。（ 2）設計大廈設備的（ 標準化登記卡 ）和（ 巡檢記錄表格 ）。監(jiān)察系統(tǒng)包括（ 監(jiān)控 ）、（ 中控 ）和（ 巡邏 ）設備，報警系統(tǒng)主要包括（ 紅外線防盜系統(tǒng) ）和（ 門磁系統(tǒng) ）。 ： （ 月、季、年度 ）為單位，采用（ 縱向比較 ）的方式，進行物業(yè)管理費收支情況的財務分析，其中尤其要著重分析每房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一跨度單位中的收支異常波動情況。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （ 入住率 ）和（ 收繳率 ）。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 包括：（ 1）制定并嚴格執(zhí)行大廈設備的（ 巡檢 ）制度和（ 運行記錄 ）制度；（ 2）督促所有設備運行管理人員（ 認真履行職責 ）。 多樣化服務 包括（ 秘書式商務服務 ）、（ 保姆家政服務 ）、（ 家庭醫(yī)療保健服務 ）、（ 休閑娛樂服務 ）。通常為人們（ 工作、購物 ）等活動之外休息起居的私密場所。 （Ｔ） 4．多層物業(yè)大多采用鋼混結構，其承重墻體一般采用鋼筋水泥澆注。遇有緊急情況時，人員疏散更加（ 困難 ）。管理公司和管理專家必須不斷致力于提高自身的管理業(yè)務水平，否則他們將面臨 著業(yè)主委托管理目標和同行競爭兩方面的壓力。如果各種房型的單元需求不均，人們對某一房型的單元比對其他房型的單元需求量大，物業(yè)經(jīng)理就必須相應地調(diào)整基本租金表，提高人們較多關注的單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。 (C)消費型物業(yè)的管理一般以提供公共服務為主，而基本無需提供私人事務的延伸服務。 （Ｔ） 12．公益型物業(yè)的管理者除了提供常規(guī)設備的運行管理服務之外，還要提供專業(yè)設備的運行管理服務。 （Ｔ） 4．收益性物業(yè)的租金的收繳率并不主要取決與管理者的努力以及租戶的配合程度。 4．收益性物業(yè)管理是指以（ 使用空間 ）的租賃為中心而開展的，確保使物業(yè)始終處于最佳運作狀態(tài)的一系列工作。為了節(jié)省有限的土地資源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情況下，人們只能為節(jié)省土地資源而向高空發(fā)展，建造越來越高的公寓、大廈甚至摩天大樓。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 1．政府主管部門必須履行以下義務： A 依法提請成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會 B 按照相關法律法規(guī)規(guī)定進行行政作為 C 遵守業(yè)主公約 D 監(jiān)督、指導物業(yè)管理企業(yè)開展業(yè)務活動 四 、 多選題： 以下各題 中 至少有 2個 或 2個以上 正確答案，將你認為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號右側 的空格內(nèi)。（ T） 14． 物業(yè)管理以提供物業(yè)用戶私用部位設備設施的維護修理，以及其他私人領域的服務為基本任務，兼顧物業(yè)公共區(qū)域、公共部位、共用設備設施的維護等服務。（ F） ，其最早的發(fā)源地是 20 世紀 80年代初期的深圳。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認為對的在題號 右 側括號中打 √ （或 T） ，錯的打 （ 或 F）。 ４．物業(yè)管理在英國濫觴伊始，就很快取得很大成功。此后又陸續(xù)推廣至（ 歐洲大陸、北美 ）等發(fā)達國家和地區(qū)，以及英聯(lián)邦范圍內(nèi)的一些經(jīng)濟較發(fā)達的國家和地區(qū)。 1908 年的“芝加哥建筑物管理人員組織”（ Chicago Building Managers Organization，簡稱 CBMO）。（ T） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 1991年，管理著上海古北新區(qū)的高檔居住物業(yè)樓盤。 （ F） 15．物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，仍然很不平衡。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 1．業(yè)主享有以下權利： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 A 依法提請成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會 B 選聘物業(yè)管理企業(yè) C 使用物業(yè)公共區(qū)域、公共配套設備設施 D 按時足額繳納物業(yè)管理費用 2．主必須履行以下義務： A 遵守業(yè)主公約 B 遵守物業(yè)管理企業(yè)制定的管理制度 C 按時足額繳納物業(yè)管理費用 D 要求物業(yè)管理企業(yè)提供委托服務合同約定的服務 3．物業(yè)管理企業(yè)必須履行以下義務： A 為業(yè)主提供物業(yè)管理服務委托合同規(guī)定的服務 B 為租戶提供物業(yè)管理服務委托合同規(guī)定的服務 C 為其他物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務委托合同規(guī)定的服務 D 按合同規(guī)定獲得物業(yè)管理酬金或利潤 4．業(yè)主委員會依法享有以 下權利： A 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容進行監(jiān)督 B 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督 C 主動接受政府有關部門指導 D 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 5．業(yè)主委員會必須履行以下義務： 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容和服務質(zhì)量進行監(jiān)督 主動接受政府有關部門指導 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 協(xié)調(diào)業(yè)主、租戶及其他物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間 關系 6．政府主管部門依法享有以下權利： A 制定相關行政規(guī)章，規(guī)范物業(yè)管理市場行為 B 監(jiān)督、指導物業(yè)管理企業(yè)開展業(yè)務活動 C 處罰物業(yè)管理企業(yè) 和業(yè)主違規(guī)行為 D 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 五、 問答題 ： 1．為什么說 物業(yè)管理行業(yè) 是 社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物 ？ 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個衍生行業(yè)，相當于房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務環(huán)節(jié)。于是就產(chǎn)生了建筑公共區(qū)域、公共部位和共用設備設施，這些公共區(qū)域、公共部位、共用設備設施無疑都需 要有獨立的專業(yè)機構來進行維護管理，否則就會因為無人過問而導致?lián)p壞而無法正常使用。 5．收益型物業(yè)管理是一種（ 經(jīng)營性 ）管理。 （Ｆ） 5．收益性物業(yè)的租金價位和出租率一般不會因經(jīng)濟形勢和房產(chǎn)租賃市場的興衰而起伏不定。 （ Ｆ ） 13． 公益型物業(yè)一般不成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會這樣的業(yè)主自治機構。 (D)消費型物業(yè)的管理一般以提供私人事務的延伸服務為主，而基本無需提供公共服務。 2．物業(yè)經(jīng)理要評估所管物業(yè)的盈利能力。 ３ .專業(yè)化管理有助于形成管理的規(guī)模經(jīng)濟。 4．高層物業(yè)的消防通道平時不能（ 堵塞 ），不能堆放（ 雜物 ）；通往（ 屋 頂露臺 ）的門平時不能上鎖。 （ Ｆ ） 5．小高層物業(yè)沒有規(guī)范的精確標準，而只是一種約定俗成的通俗叫法。 （ 公寓 ）、（ 排屋 ）、（ 別墅 ）等。 （ 監(jiān)察系統(tǒng) ）和（ 報警系統(tǒng) ）。 技術檔案管理 工作主要包括：（ 1）大廈工程設備技術資料的（ 收集 ）和（ 整理歸檔 ）、（ 2）設計大廈設備的（ 標準化登記卡 ）和（ 巡檢記錄表格 ）。 ： 1.（ 物業(yè)管理酬金 ）、 2.（ 員工工資和福利開支 ）、 3.（ 物業(yè)公共區(qū)域水電費用 ）、 4.（ 大廈設備維修保養(yǎng)費用 ）、 5.（ 清潔外包合同費用 ）、 6.（ 保險費用 ）、 7.（ 員工培訓費用 ）、 8.（ 大廈日常消耗品費用 ）、 9.（ 大廈管理中心的日常開支 ）、 10.（ 專業(yè)費用 ）、 11.（ 稅金 ）等。 （ 收支情況 ）為基礎，進行彼此間的（ 橫向比較 ）。 ，物業(yè)管理企業(yè)除了應在第一時間設法予以阻止和盡量保護案發(fā)現(xiàn)場不被破壞之外，還應當立即向（ 公安機關 ）報警，將有關事件交給他們妥善處理。 （ 大廈竣工技術資料 ）和（ 大廈設備的規(guī)范技術說明書 ）。 （ 供應商 ）按（ 供貨合同 ）免費提供。 ，一般是由（ 預租合同 ）和（ 租賃合同 ）來對租賃雙方的權利、義務加以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結構、公共設施、公共部位的管理使用時，還須由（ 管理公約 ）加以規(guī)范）。 ，可以分為（ 自用零售物業(yè) ）、（ 租賃零售物業(yè) ）、（ 轉(zhuǎn)租零售物業(yè) ）。 （ F） 。 （Ｔ） ，因此對小區(qū)周界的防盜報警系統(tǒng)沒有較高要求。 （Ｔ） 22．非會員制的會所一般都實行封閉式經(jīng)營。 （Ｔ） 。 （ T） 房地產(chǎn) E 網(wǎng)