【正文】 但是需要特別指出的是， 通過本公司深入 調(diào)查 分析南京路沿線的甲級寫字樓 空置率 比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是 大部分空置寫字樓已房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 34 經(jīng)銷售完畢。 良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場。 2021 年，全市新批三資企業(yè) 941 家，比上年增長 %；直接利用外資合同額 億美元，增長 %；實際到位房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 29 億美元，增長 %。對于本項目而言，依托 由國際知名酒店管理集團管理的 五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在 本項目 中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。 天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體 —— 年輕的 SOHO 族群體。 第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場分析 服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它 既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全 的設(shè)備 ，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。同時，參照2021 年 底 執(zhí) 行 的 最 新 行 業(yè) 標(biāo) 準(zhǔn) 《 旅 游 飯 店 星 級 的 劃 分 與 評 定 》（ GB/T143082021，以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)），五星級酒店的單間客房面積有增大的趨勢，本著拉開天津地區(qū)五星酒店檔次的原則，本項目擬按照標(biāo)準(zhǔn)中的“白金五星”標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)客房面積 ≥36 M2）建設(shè)。這一方面取決 于 市場需求分析與 預(yù)測 結(jié)果 ，同時也取決于 項目選址 條件，道路情況，地區(qū)類別 等房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 23 因素 。 四、市場定位 天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟中心，是我國北方最大的沿海開放城市，緊鄰首都北京。 （ 1）酒店行業(yè)關(guān)鍵競爭因素 酒店行業(yè)中，關(guān)系到個體在行業(yè)中的競爭力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財務(wù)狀況等六個方面。 依照表 ，根據(jù)各個酒店的實際營業(yè)情況，我們對部分酒店的客流量及市場份額進行了統(tǒng)計，參見表 。其中，過夜游客數(shù)約 占 總數(shù)的 65％。越來越多的商務(wù) 人士 將 其業(yè)務(wù) 活動的中心 選在了天津，天津已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。 （ 1） 天津地區(qū)常規(guī)旅游市場 分析 隨著天津市經(jīng)濟的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批 新 景點。需要特別指出的是，在這個不尋常的年度里“ 非典 ”肆虐，對旅游業(yè)造成了極大的影響。 因此 ， 區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項目的建設(shè)提供了沃土。 酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個細(xì)分市場提供服務(wù)支持，同時也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。 總體來說，天津整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢，本項目在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點和必要性。 對于酒店來說，其市場分析主要針對旅游市場，旅游市場的狀況對于酒店市場具有決定性意義；對于寫字樓來說，其市場分析的重點則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會給寫字樓帶來更多的商機；而對于服務(wù)式公寓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌龅臓顩r，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 11 企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。我市在這一方面尚 且薄弱，急需建設(shè)一個吸攬知名人才中介機構(gòu)、推動我市人才交易順利開展的陣地。酒店、寫字樓、公寓、 商業(yè)店鋪 等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。為實現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū) 20 公里劃為“ 4 個功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。 計劃 用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造 。建筑 綜合體 總建筑面積 168790 平方米，其中地下建筑面積 30000 平方米，地上建筑面積 138790 平方米。 天津人才科技大廈項目地下建筑面積 30000 平方米 ，主要布置為地下停車場和公用工程設(shè)備用房。這是天津市繼引灤 入 津工程后，又一加快發(fā)展 、 振興經(jīng)濟的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。 天津人才科技大廈項目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時處于天津市“ 北 五大道” CBD 規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑 綜合體 充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合 CBD 規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。 天津人才科技大廈項目由五星級酒店 、服務(wù)式公寓 、行政辦公樓、 寫字樓、商業(yè)店鋪 等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市城市建筑 新模式的先行者 。 天津人才科技大廈項目的重點組成部分 —— 人才交易市場建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機構(gòu)來津經(jīng)營和合作，提高我市人才服房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 9 務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國內(nèi)外競爭的勢力，推動我市人才交易工作的順利開展，從而進一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資環(huán)境。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷椖渴袌龇治鏊朴喌难芯靠蚣苋缦聢D所示： 圖 本項目的研究框架 區(qū)域環(huán)境分析 （經(jīng)濟、政策、文化、技術(shù)等） 旅游市場分析 （常規(guī)、商務(wù)） 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測 服務(wù)式公寓市場發(fā)展及需求預(yù)測 寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測 酒店業(yè)市場 供給分析 服務(wù)式公寓市 場 供給分析 寫字樓市場 供給分析 本項目 競爭能力分析 本項目 競爭能力分析 市場定位 市場定位 市場定位 銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率） 銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率） 銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、出租率） 本項目 競爭能力分析 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 12 第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析 一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 任何一個項目的建設(shè) 和運營 都與項目所處區(qū)域的 經(jīng)濟、政治、 社會文化等環(huán)境息息相關(guān)。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 13 區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析 投資項目要受到國家 以及 地方 的 政治 、經(jīng)濟 和法律的制約和影響。而服務(wù)式公寓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 二、旅游市場分析 旅游業(yè)是 第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時也是 世界公認(rèn)的 ―朝陽產(chǎn)業(yè) ‖。但是國內(nèi) 旅游業(yè) 在成功控制“ 非典 ”的流行和傳播后 ， 極快地房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 15 恢復(fù)與振興 了旅游市場 ， 全年接待 過夜旅游者人數(shù)在世界排名第 5 位 ； 國際旅游外匯收入在世界排名第 7 位 。 目前，市有關(guān)部門正加緊編制重點區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點開發(fā)建設(shè) ―一帶五區(qū) ‖和一批重點旅游項目，這些項目計劃新增投資約 100 億元，將形成一批具有轟動效應(yīng)的、吸引力強的天津旅游名牌產(chǎn)品 ，使 城市旅游功能得到提升 。 此外， 天津市作為 2021 年北京奧運會的協(xié)辦城市，奧運會的舉辦將帶動天津商務(wù)旅游細(xì)分市場的發(fā)展。如果 星級以上酒店住客 的 比例 約 為 10%， 則上半年星級酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客 萬人次，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)計算需要酒店客房18000 間 。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 19 表 2021 年 天津市主要酒店運營情況 酒店 星級 酒店名稱 年接待客量 所占市場份額 五星 天津喜來登大酒店 10625 人次 % 準(zhǔn)五星 濱江萬麗國際大酒店 （未統(tǒng)計） 剛開業(yè) 準(zhǔn)五星 泰達(dá)國際會館 （未統(tǒng)計） 剛開業(yè) 四星 凱悅酒店 21559 人次 % 四星 假日飯店 8594 人次 % 四星 利順德大飯店 8237 人次 % 四星 水晶宮飯店 7397 人次 % 四星 泰達(dá) 國際 酒店 5692 人次 % 三星 華富宮大飯店 10786 人次 % 三星 天津溫泉大酒店 12321 人次 % 三星 濱海國際機場賓館 6496 人次 % 三星 金禧國際大酒店 5871 人次 % 由上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知， 該產(chǎn)