【正文】 、根據(jù)已審批的施工進度總計劃，在每個節(jié)點完成后 10日內(nèi)編制下一個節(jié)點的預(yù)算，并送與財務(wù)部內(nèi)審。 范范 圍圍 ：： 本作業(yè)指引適用于公司所有開發(fā)項目的動態(tài)成本管理。 、其他部門（策劃銷售、工程、財務(wù)、等部門） 負責參與相應(yīng)職能部分目標成本的編制工作；負責提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計劃和意見。（ 支持文件 :目標成本科目分類及說明 ） 、目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上每個版本的制定都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。 、由策劃銷售部組織，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時由策劃銷售部負責聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。 36 、項目開發(fā)條件分析： 1）、項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； 2）、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運輸是否有保證； 3）、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求； 4）、拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。 、由策劃銷售部對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。 責責 任任 成成 本本 體體 系系 細細 劃劃 由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部組織，經(jīng)過各職能部門參與討論，劃分責任成本范圍、 32 確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責。 、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作和各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。 、在工程施工過程中 ,成本控制部應(yīng)該每月對工程的 動態(tài)成本進行核算分析 ,形成月報。 、初步設(shè)計完成后 ,成本控制部按照“目標成本編制指引”編制“目標成本指導(dǎo)書” ,由主管副總批準 。 、負責各類工程款項的審核、簽批 。 、負責對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的合理性審核 。 、成本控制部 : 、參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的評審 ,評審?fù)ㄟ^后按要求編制“目標成本指導(dǎo)書” ； 、招標時編制經(jīng)濟標書 ,并對投標單位的經(jīng)濟標書進行分析評審 。 、組織設(shè)計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審 。 25 支持文件 : 、成本控制相關(guān)文件； 、招標管理辦法及相關(guān)文件； 、合同管理辦法及相關(guān)文件； 、工程造價管理辦法及相關(guān)文件； 、工程采購管理辦法及相關(guān)文件。并編制《銷售費用計劃表》送報財務(wù)部和成本控制部備案。 2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證只作為參考。 2）、成本控制部應(yīng)參與工 程竣工驗收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證對工程完成情況全面核查驗收。（ 支持文件：工程采購管理辦法 ） 3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量 等問題對工 程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔索賠責任。 2）、成本控制部根據(jù)已確認的形象進度，按合同約定對進度款金額的審核和確認。合同簽訂后，公司 各職能部門應(yīng)注意全面、嚴格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。 、 施施 工工 現(xiàn)現(xiàn) 場場 的的 監(jiān)監(jiān) 管管 、 配配 合合 1)、堅持每周最少兩次進行施工現(xiàn)場的全面巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。 2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標工作小組，組織開展項目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標工作。（ 支持文件：責任成本管理體系制度 ） 、 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 項項 目目 全全 過過 程程 控控 制制 、 項項 目目 決決 策策 立立 項項 階階 段段 ：： 依據(jù)項目的開發(fā)形式，結(jié)合當?shù)氐氖袌黾艾F(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進行精準的項目全成本估算，編制項目《新項目成本估算表》、《項目投資收益測算表》，制定項目的初步目標成本。 積極參與各項活動，協(xié)助綜合部主任處理應(yīng)急事 18 第二部分 成本控制 管理 19 成成 本本 控控 制制 管管 理理 辦辦 法法 目目 的的 ：： 建立全面的責任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項目的成本管理工作，實施項目成本全過程控制，增強成本控制力度，降低成本費用，提高項目利潤效益。 未經(jīng)請示，不得帶領(lǐng)客人進入公司及公司案場進行參觀。 15 綜合部主任管理職責與權(quán)限 職責： 完成董事長、總經(jīng)理指定交辦的各項事務(wù)。 11 副總經(jīng)理崗位職責 職責： 參與總經(jīng)理進行整體經(jīng)營計劃和公司經(jīng)營目標的制定； 參與年度經(jīng)營計劃和實 施計劃的編制； 參與審核各部門年度工作實施計劃； 負責制定項目公司的各項管理制度，使各項目公司程序化和模式化運作； 制定項目公司的安全文明管理體系、質(zhì)量管理體系、進度控制考核體系、成本控制計劃、利潤目標考核計劃； 參與編制新項目的投資開發(fā)報告； 參與產(chǎn)品設(shè)計的全過程，負責組織與項目公司進行設(shè)計交底； 定期對項目公司的發(fā)現(xiàn)項工作進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，確保各項目利潤目標的實現(xiàn)； 完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 118 一、工程管理基本目標 ……………………………………………………………………… 118 二、工程管理的基本方法 …………………………………………………………………… 118 第二章 開工準備 ……………………………… ………… …………………………………………… 121 一、項目開工應(yīng)具備的條件 ………………………………………………………………… 121 二、開工前后具體工作的相關(guān)做法 ………………………… ……………………………… 121 第三章 施工過程管理 ……………………………………… ………… ……………………………… 124 一、工地例會制度 …………………………………………………………… … …………… 124 二、進度安全文明施工評比方案 ………… …………………… …………………………… 124 三、安全文明施工最低標準 ………………………………………………………………… 128 四、施工現(xiàn)場用電管理規(guī)定 ………………………………………………………………… 129 五、材料設(shè)備報驗收制度 …………………………………………………………………… 130 六、進度付款程序 …………………………………………………………………………… 133 七 、主體驗收 制度 ………………………………………… … …………… ……… ………… 134 八 、工程材料 /設(shè)備認價管理辦法及流程 …………………………………… …………… 135 4 九 、甲供材料 進場及管理、甲指材料管理 …………………………………… …………… 143 十 、對監(jiān)理公司工作的管理 ………………………… …………………………………… 權(quán)限： 有權(quán)獎勵對公司有特殊貢獻人員，有權(quán)處罰損害公司利益的人員。 負責根據(jù)工程進度和工作量完成情況撥付工程款； 負責對發(fā)生的經(jīng)濟洽商進行核實和簽認； 負責審核與項目施工階段相關(guān)費用的支出； 參與工程項目的竣工決算工作； 三、 配合公司做好與開發(fā)項目相關(guān)的工作 配合公司做好征地、拆遷工作； 配合公司做好規(guī)劃、設(shè)計、勘察測繪的委托工作； 配合招標領(lǐng)導(dǎo)小組和工程招標部做好設(shè)備、材料和工程招標工作； 配合外聯(lián)人員辦理開工審批，并提供各項基礎(chǔ)資 料； 配合銷售市場部做好向用戶的交用； 13 配合公司編制各項管理規(guī)定。 權(quán)限： 具體工作開展的決策權(quán)。 (4) 在接待過程中，須相隔 10— 20 分鐘添加茶水。 、工程部：負責設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的確認，監(jiān)督施工現(xiàn)場對施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的實施，負責各合作單位形象進度的確認。編制《材料、設(shè)備匯總明細表》，展開市場價格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標成本。（ 支持文件：①、合同管理辦法 ） 、 項項 目目 施施 工工 階階 段段 、 施施 工工 組組 織織 設(shè)設(shè) 計計 的的 審審 核核 1)、參與施工組織設(shè)計的審核工作，對大型機械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進行造價分析并提出合理建議。 3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的審核工作，有權(quán)對其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進行復(fù)核，必要時應(yīng)同施工方負責人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場核對。 4）、在處理工程索賠時：首先應(yīng)及時收集相關(guān)資料，并嚴格審核資料的真實性、可信度，資料認定后要及時地處理索賠。（ 支持文件：工程成本進度計劃、核算編制指引 ） 、 材材 料料 、 設(shè)設(shè) 備備 的的 采采 購購 成成 本本 控控 制制 1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。 23 、施工單位應(yīng)在新工藝施工前 1 個月向工程部申報新工藝的施工方案、工程造價及市場信息，工程部在收到申報資料 3 日內(nèi)展開對其相關(guān)信息的調(diào)查考證， 15 日內(nèi)給予回復(fù)。及時體現(xiàn)目標成本的完成情況，便于目標成本的動態(tài)控制。（ 支持文件：①、工程造價管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序 ） 、 營營 銷銷 階階 段段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨分包招標，其各項費用應(yīng)單獨核算，編制相應(yīng)的費用明細表和成本費用核算表。 2）、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標成本科目中的管理費用金額協(xié)同項目工程部合理安排整個項目的管理費用計劃，并做好月度管理費用計劃和月度管理費用核算。 、要求設(shè)計單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù) 。 、參加成本控制相關(guān)文件的評審。 、工程竣工結(jié)算的審核 。 、負責資金計劃的編制、報批、下達執(zhí)行 。 28 、公司各職能部門對“新項目成本估算”進行評審。 、工程施工中 : 、工程開工后 ,工程部根據(jù)工程進展安排 ,通過招標確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商 ,安排施工單位進行施工 。 職職 責責 ：： 、成本控制部負 責本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，負責有關(guān)具體對接事宜。在各個責任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品竟爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為成本管理所追求的目標。 、策劃銷售部負責編制可行性研究報告，收集所需資料。 、項目建議書由策劃銷售部、財務(wù)部、成本控制部、工程部負責人會簽后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。 、可行性研究報告由策劃銷售部負責編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評價意見。 范范 圍圍 ：： 適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開發(fā)項目。 第三版：施工圖預(yù)算修訂目標成本。 39 目目 標標 成成 本本 科科 目目 分分 類類 及及 說說 明明 序號 成本科目 主要費用說明 （一） 土地費用 為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用 1 土地出讓金及征地補償 金 向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補交的 地價、征地補償金等 2 拆遷補償費 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支 出，農(nóng)作物補償費，危房補償費 3 大市政配套費 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 4 合作款項 補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和 相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤分紅 （二） 前期開發(fā)費用 1 勘察設(shè)計費用 ① 勘測丈量費 水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費、沉降觀測費、日照測試費、撥地釘樁、驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等 ② 景觀方案及設(shè)計費用 ③ 施工圖設(shè)計費用 ④ 電氣施工圖設(shè)計費用 2 報批報建費 ① 項目報批報建費 報建時按規(guī)定向政度府有關(guān)部門交納的報批費 ② 人防報建費 ③ 消防審批費 ④ 墻改基金 ⑤ 規(guī)劃審核費 ⑥ 圖紙審查費 3 場地平整費 基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用 4 臨時用水、電申領(lǐng)費 臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時設(shè)備安裝及 拆除費用 5 臨時設(shè)施費 ① 臨時圍墻 圍墻、圍欄的建造、裝飾費用 ② 臨時辦公室 租金、建造、裝飾費用 ③ 臨時場地占用費 施工臨時占首費、臨時借用空地的租費 ④ 臨時圍板 臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用 6 項目招標費 （三） 主體建筑費用 1 基礎(chǔ)部分 ① 樁基工程 ② 土石方工程 ③ 基坑護坡 ④ 樁基檢測費 ⑤ 降水工程 序號 成本科目 主要費用說明 2 主體建筑部分 40 ① 結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修 混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防水、垂 直運輸、腳手架、超高費、散水、沉降縫、伸縮費、樓地面基層、屋面工程、墻體保溫 ② 外墻干掛 面層和骨架 ③ 外墻面磚 ④ 公共部位精裝修 大堂、樓梯、室外臺階、坡道、電梯井、走廊等 ⑤ 外窗 ⑥ 單元門、入戶門