【正文】 、根據(jù)已審批的施工進(jìn)度總計(jì)劃，在每個(gè)節(jié)點(diǎn)完成后 10日內(nèi)編制下一個(gè)節(jié)點(diǎn)的預(yù)算，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。 范范 圍圍 ：： 本作業(yè)指引適用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理。 、其他部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門） 負(fù)責(zé)參與相應(yīng)職能部分目標(biāo)成本的編制工作；負(fù)責(zé)提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見(jiàn)。（ 支持文件 :目標(biāo)成本科目分類及說(shuō)明 ） 、目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上每個(gè)版本的制定都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。 、由策劃銷售部組織，總經(jīng)理主持，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證，必要時(shí)由策劃銷售部負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。 36 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析： 1）、項(xiàng)目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)土管理的要求； 2）、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運(yùn)輸是否有保證； 3）、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求； 4）、拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。 、由策劃銷售部對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。 責(zé)責(zé) 任任 成成 本本 體體 系系 細(xì)細(xì) 劃劃 由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部組織，經(jīng)過(guò)各職能部門參與討論，劃分責(zé)任成本范圍、 32 確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)。 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作和各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。 、在工程施工過(guò)程中 ,成本控制部應(yīng)該每月對(duì)工程的 動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算分析 ,形成月報(bào)。 、初步設(shè)計(jì)完成后 ,成本控制部按照“目標(biāo)成本編制指引”編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)” ,由主管副總批準(zhǔn) 。 、負(fù)責(zé)各類工程款項(xiàng)的審核、簽批 。 、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性審核 。 、成本控制部 : 、參加對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的評(píng)審 ,評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后按要求編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)” ； 、招標(biāo)時(shí)編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū) ,并對(duì)投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行分析評(píng)審 。 、組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購(gòu)部進(jìn)行施工圖會(huì)審 。 25 支持文件 : 、成本控制相關(guān)文件； 、招標(biāo)管理辦法及相關(guān)文件； 、合同管理辦法及相關(guān)文件； 、工程造價(jià)管理辦法及相關(guān)文件； 、工程采購(gòu)管理辦法及相關(guān)文件。并編制《銷售費(fèi)用計(jì)劃表》送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部備案。 2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證只作為參考。 2）、成本控制部應(yīng)參與工 程竣工驗(yàn)收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程完成情況全面核查驗(yàn)收。（ 支持文件：工程采購(gòu)管理辦法 ） 3）、采購(gòu)合同中必須明確：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量 等問(wèn)題對(duì)工 程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。 2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對(duì)進(jìn)度款金額的審核和確認(rèn)。合同簽訂后，公司 各職能部門應(yīng)注意全面、嚴(yán)格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。 、 施施 工工 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng) 的的 監(jiān)監(jiān) 管管 、 配配 合合 1)、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的全面巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。 2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開(kāi)展項(xiàng)目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（ 支持文件：責(zé)任成本管理體系制度 ） 、 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 全全 過(guò)過(guò) 程程 控控 制制 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 決決 策策 立立 項(xiàng)項(xiàng) 階階 段段 ：： 依據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及現(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目《新項(xiàng)目成本估算表》、《項(xiàng)目投資收益測(cè)算表》，制定項(xiàng)目的初步目標(biāo)成本。 積極參與各項(xiàng)活動(dòng)，協(xié)助綜合部主任處理應(yīng)急事 18 第二部分 成本控制 管理 19 成成 本本 控控 制制 管管 理理 辦辦 法法 目目 的的 ：： 建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工作，實(shí)施項(xiàng)目成本全過(guò)程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤(rùn)效益。 未經(jīng)請(qǐng)示，不得帶領(lǐng)客人進(jìn)入公司及公司案場(chǎng)進(jìn)行參觀。 15 綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 完成董事長(zhǎng)、總經(jīng)理指定交辦的各項(xiàng)事務(wù)。 11 副總經(jīng)理崗位職責(zé) 職責(zé)： 參與總經(jīng)理進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定； 參與年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和實(shí) 施計(jì)劃的編制； 參與審核各部門年度工作實(shí)施計(jì)劃； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目公司的各項(xiàng)管理制度，使各項(xiàng)目公司程序化和模式化運(yùn)作； 制定項(xiàng)目公司的安全文明管理體系、質(zhì)量管理體系、進(jìn)度控制考核體系、成本控制計(jì)劃、利潤(rùn)目標(biāo)考核計(jì)劃； 參與編制新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)報(bào)告； 參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過(guò)程，負(fù)責(zé)組織與項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)交底； 定期對(duì)項(xiàng)目公司的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，確保各項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 118 一、工程管理基本目標(biāo) ……………………………………………………………………… 118 二、工程管理的基本方法 …………………………………………………………………… 118 第二章 開(kāi)工準(zhǔn)備 ……………………………… ………… …………………………………………… 121 一、項(xiàng)目開(kāi)工應(yīng)具備的條件 ………………………………………………………………… 121 二、開(kāi)工前后具體工作的相關(guān)做法 ………………………… ……………………………… 121 第三章 施工過(guò)程管理 ……………………………………… ………… ……………………………… 124 一、工地例會(huì)制度 …………………………………………………………… … …………… 124 二、進(jìn)度安全文明施工評(píng)比方案 ………… …………………… …………………………… 124 三、安全文明施工最低標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………………… 128 四、施工現(xiàn)場(chǎng)用電管理規(guī)定 ………………………………………………………………… 129 五、材料設(shè)備報(bào)驗(yàn)收制度 …………………………………………………………………… 130 六、進(jìn)度付款程序 …………………………………………………………………………… 133 七 、主體驗(yàn)收 制度 ………………………………………… … …………… ……… ………… 134 八 、工程材料 /設(shè)備認(rèn)價(jià)管理辦法及流程 …………………………………… …………… 135 4 九 、甲供材料 進(jìn)場(chǎng)及管理、甲指材料管理 …………………………………… …………… 143 十 、對(duì)監(jiān)理公司工作的管理 ………………………… …………………………………… 權(quán)限： 有權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)公司有特殊貢獻(xiàn)人員，有權(quán)處罰損害公司利益的人員。 負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情況撥付工程款； 負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)洽商進(jìn)行核實(shí)和簽認(rèn)； 負(fù)責(zé)審核與項(xiàng)目施工階段相關(guān)費(fèi)用的支出； 參與工程項(xiàng)目的竣工決算工作； 三、 配合公司做好與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的工作 配合公司做好征地、拆遷工作； 配合公司做好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪的委托工作； 配合招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工程招標(biāo)部做好設(shè)備、材料和工程招標(biāo)工作； 配合外聯(lián)人員辦理開(kāi)工審批，并提供各項(xiàng)基礎(chǔ)資 料； 配合銷售市場(chǎng)部做好向用戶的交用； 13 配合公司編制各項(xiàng)管理規(guī)定。 權(quán)限： 具體工作開(kāi)展的決策權(quán)。 (4) 在接待過(guò)程中，須相隔 10— 20 分鐘添加茶水。 、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。編制《材料、設(shè)備匯總明細(xì)表》，展開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。（ 支持文件：①、合同管理辦法 ） 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 施施 工工 階階 段段 、 施施 工工 組組 織織 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 的的 審審 核核 1)、參與施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對(duì)大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。 3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，有權(quán)對(duì)其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。 4）、在處理工程索賠時(shí)：首先應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料，并嚴(yán)格審核資料的真實(shí)性、可信度，資料認(rèn)定后要及時(shí)地處理索賠。（ 支持文件：工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引 ） 、 材材 料料 、 設(shè)設(shè) 備備 的的 采采 購(gòu)購(gòu) 成成 本本 控控 制制 1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。 23 、施工單位應(yīng)在新工藝施工前 1 個(gè)月向工程部申報(bào)新工藝的施工方案、工程造價(jià)及市場(chǎng)信息，工程部在收到申報(bào)資料 3 日內(nèi)展開(kāi)對(duì)其相關(guān)信息的調(diào)查考證， 15 日內(nèi)給予回復(fù)。及時(shí)體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制。（ 支持文件：①、工程造價(jià)管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序 ） 、 營(yíng)營(yíng) 銷銷 階階 段段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具等應(yīng)由采購(gòu)部組織單獨(dú)分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算，編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和成本費(fèi)用核算表。 2）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費(fèi)用金額協(xié)同項(xiàng)目工程部合理安排整個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)用計(jì)劃，并做好月度管理費(fèi)用計(jì)劃和月度管理費(fèi)用核算。 、要求設(shè)計(jì)單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù) 。 、參加成本控制相關(guān)文件的評(píng)審。 、工程竣工結(jié)算的審核 。 、負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制、報(bào)批、下達(dá)執(zhí)行 。 28 、公司各職能部門對(duì)“新項(xiàng)目成本估算”進(jìn)行評(píng)審。 、工程施工中 : 、工程開(kāi)工后 ,工程部根據(jù)工程進(jìn)展安排 ,通過(guò)招標(biāo)確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商 ,安排施工單位進(jìn)行施工 。 職職 責(zé)責(zé) ：： 、成本控制部負(fù) 責(zé)本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，負(fù)責(zé)有關(guān)具體對(duì)接事宜。在各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品竟?fàn)幜Α⑿袠I(yè)成本優(yōu)勢(shì)為成本管理所追求的目標(biāo)。 、策劃銷售部負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。 、項(xiàng)目建議書(shū)由策劃銷售部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、工程部負(fù)責(zé)人會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。 、可行性研究報(bào)告由策劃銷售部負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。 范范 圍圍 ：： 適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 第三版：施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。 39 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 科科 目目 分分 類類 及及 說(shuō)說(shuō) 明明 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說(shuō)明 （一） 土地費(fèi)用 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 1 土地出讓金及征地補(bǔ)償 金 向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)、征地補(bǔ)償金等 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支 出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi) 3 大市政配套費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 合作款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和 相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤(rùn)分紅 （二） 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 ① 勘測(cè)丈量費(fèi) 水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁、驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等 ② 景觀方案及設(shè)計(jì)費(fèi)用 ③ 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 ④ 電氣施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) ① 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政度府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi) ② 人防報(bào)建費(fèi) ③ 消防審批費(fèi) ④ 墻改基金 ⑤ 規(guī)劃審核費(fèi) ⑥ 圖紙審查費(fèi) 3 場(chǎng)地平整費(fèi) 基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用 4 臨時(shí)用水、電申領(lǐng)費(fèi) 臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)設(shè)備安裝及 拆除費(fèi)用 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ① 臨時(shí)圍墻 圍墻、圍欄的建造、裝飾費(fèi)用 ② 臨時(shí)辦公室 租金、建造、裝飾費(fèi)用 ③ 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 施工臨時(shí)占首費(fèi)、臨時(shí)借用空地的租費(fèi) ④ 臨時(shí)圍板 臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 6 項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi) （三） 主體建筑費(fèi)用 1 基礎(chǔ)部分 ① 樁基工程 ② 土石方工程 ③ 基坑護(hù)坡 ④ 樁基檢測(cè)費(fèi) ⑤ 降水工程 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說(shuō)明 2 主體建筑部分 40 ① 結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修 混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防水、垂 直運(yùn)輸、腳手架、超高費(fèi)、散水、沉降縫、伸縮費(fèi)、樓地面基層、屋面工程、墻體保溫 ② 外墻干掛 面層和骨架 ③ 外墻面磚 ④ 公共部位精裝修 大堂、樓梯、室外臺(tái)階、坡道、電梯井、走廊等 ⑤ 外窗 ⑥ 單元門、入戶門