【正文】 江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價(jià) □均價(jià)（元 /平方米） 新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品 □均 價(jià)（元 /平方米） 熱點(diǎn) 多層住宅價(jià)格在 1800 元 /㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產(chǎn)品最受歡迎。 ② 城市各城區(qū)結(jié)構(gòu)不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費(fèi)能力的差異化。 從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進(jìn)入過剩時(shí)代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費(fèi)主流，以期房和毛坯房為主，向消費(fèi)者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進(jìn)入 21 世紀(jì)，環(huán)境意識覺醒，帶有 環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費(fèi)者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。 根據(jù) 2020 年南寧市人均收入水平和購房消費(fèi)支出比例來分： 高檔次住宅均價(jià)： 2600 元 /㎡以上。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況 2020 年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破 150 萬平方米，成交金額達(dá) 35億，比上年同期增長 %，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。合理、實(shí)用、實(shí)惠仍然是目前購房者關(guān)心的因素。新城區(qū)的新項(xiàng)目與其它城區(qū)相比居首位。這迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變思想、更新理念。 項(xiàng)目規(guī)?；⒔紖^(qū)化 從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，大規(guī)模的成本更為完備，更容易 營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。 2020 年 16 月，市場供應(yīng)量為 120 萬平方米，大部分為期樓，已完成商品房交易面積 萬平方米，接近 2020 年全年的銷售量；而且，二級市場完成 萬平方米的成交量，也增長 %。前十位物業(yè)廣告費(fèi)用上百萬的有 6 個，不足百萬元廣告費(fèi)用的僅有 4 個，并且 6 個百萬元廣告費(fèi)用的有 3 個屬于中心商業(yè)物業(yè)。 5 月份和 10 月份為一年之中的兩個黃金周，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其原因，各樓盤為在黃金周搶占市場先機(jī)，擴(kuò)大影響力，引起消費(fèi)者的注意，各樓盤廣告分別在 4 月份和 9 月份中旬開始發(fā)布廣告，以達(dá)到黃金周銷售的目的，若在 5 月份和 10 月份投放廣告，為時(shí)已晚；其次是黃金周過后，消費(fèi)開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙的工作之中，無 時(shí)間購房，此時(shí)若再投放廣告，則顯得有點(diǎn)浪費(fèi)。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升 說明： 本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計(jì)表截止時(shí)間為 2020 年 112 月； 統(tǒng)計(jì)的媒體僅指報(bào)紙媒體，具體包括《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》、《當(dāng)代生活報(bào)》三種報(bào)刊； 本報(bào)告中所涉及的費(fèi)用一律按照各媒體公布的價(jià)格計(jì)算而定，而未進(jìn)行折扣處理，同時(shí)由于 2020 年各媒體對報(bào)牌價(jià)格有過調(diào)整，本報(bào)告的廣告價(jià)格統(tǒng)計(jì)均按 2020 年 9 月份以后的價(jià)格統(tǒng)計(jì)； 本報(bào)告中所涉及的全部統(tǒng)計(jì)指標(biāo)范圍均為硬性廣告、不含 繕稿； 廣告總體投放情況 投放頻次及推盤數(shù)量 2020 年，全市投放房地產(chǎn)廣告 1554 次，平均每天廣告投放次數(shù) 次。 進(jìn)入 2020 年 1 月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟(jì)南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。商品房投資額 萬平方米，比上年同期增長 倍，銷售面積的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積 %的增長速度；商品房實(shí)際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 倍。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國 東盟自由貿(mào) 區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢。 （表 17） 年份 2020 2020 2020 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺 突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地 512畝的翡翠園、 280 畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地 2100 畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。 企業(yè)競爭分析 近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。（表 14，圖16） 序號 項(xiàng)目名稱 總供應(yīng)量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于 40 萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達(dá)商業(yè)廣場 萬多平方米，根德商業(yè)廣場 4 萬多平方米，外灘新城 5 萬多平方米，總共已達(dá) 20 多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財(cái)富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達(dá) 商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ) 上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時(shí)國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。 2020 年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，二級市場商品房成交 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額 億元，發(fā)展勢頭迅猛。 在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。 本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開 發(fā)，用項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢從 2020 年起進(jìn)入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動發(fā)展，提升城市形象： 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實(shí)實(shí)施； 稅收優(yōu)惠；?！? 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達(dá)到 平方米， 2020 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達(dá) 38%。 房屋建筑安裝工程造價(jià)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 鋼混 (高層 ) 鋼混 (小高層 ) 鋼混 (多層 ) 排架 (工業(yè)廠房 ) 磚混 磚木 簡易 計(jì)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn) 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法規(guī)的制定與實(shí)施，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各項(xiàng)運(yùn)作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 1 2020 年 6 月 8 日國務(wù)院總理溫家寶簽署第 379 號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自 2020 年 9 月 1 日施行。條例共分 6 章 72 條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及相應(yīng)的罰則等多方面。而南寧人對“食”的追求 并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中國成立后， 1950 年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會， 1958 年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。 表 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計(jì) 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費(fèi)性支出（元） 1990 1454 1360 1991 1659 1667 1992 2106 1853 1993 3081 2624 1994 4543 4288 1995 5544 5055 1996 5973 5425 1997 5931 5456 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費(fèi)性支出（元） 1998 6570 5800 1999 6847 6321 2020 7483 6953 2020 7906 7107 2020 8796 6970 今年南寧市整體經(jīng)濟(jì)狀況得到快速發(fā)展的同時(shí)，居民收入也相當(dāng)豐厚， 13 月南寧市個人所得稅入庫為 9400 萬元，同比增長 %,意味著職工收入有大幅度的提高。 在 2020 年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會議上，提出了城市化建設(shè)目標(biāo)：在 2020 年把廣西的南寧、柳州建設(shè)成為特大城市，城市人口分別達(dá)到 150 萬和 120 萬，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長約為 10 萬人。社會消費(fèi)品零售總額增長 10%。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》） 2020 年，南寧市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356億元，比上年增長 %，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá) 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)達(dá) 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)達(dá) 億元，增長%。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用， 對華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。 南寧蘋果園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)研究 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 南寧市地理位置概述 本項(xiàng)目所在城市 —— 南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。 南寧市近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及態(tài)勢 房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動關(guān)系。產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高 ,固定資產(chǎn)投資完成 億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加 7%元 ,農(nóng)民人均純收入增加 200 元。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價(jià)位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機(jī)。 考察南寧市 居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由 1998 年的 %下降為%。 改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實(shí)力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。 通過重點(diǎn)考察南寧市民的語言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具有一定的先進(jìn)性，以縮小南寧市與國內(nèi)先進(jìn)城市差距作為城市發(fā)展目標(biāo)。這是國家出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。如《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》的實(shí)施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補(bǔ)償方法，利于加快舊城改造的進(jìn) 度，戶籍政策的放寬及進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到來，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權(quán)利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)行。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異， 1992 年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文 化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 政府支持得到的回報(bào) 稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于 3 億元的資金； 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善了 5 萬人的生活居住空間； 推動住宅 產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 建議：項(xiàng)目正迎來良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動。本項(xiàng)目的啟動，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量 1/5 計(jì)算，每年可供應(yīng) 3050 萬平方米，項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場的冷熱劃分，總開發(fā)時(shí)間控制不超過八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭取 5 年內(nèi)完成。進(jìn)入 2020 年市場發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額超 35 億元 ，二級市場完成銷售面積 39 萬平方米，銷售 4077 套。在未來 12 年，瑯東 —金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。 2020 年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的 位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)爭速變化的情況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機(jī)制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向?？傮w而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。至年末，商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，實(shí)際銷售金額 350435 萬元，實(shí)際銷售單價(jià)2255 元 /平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房 亮相邕城 歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場亦是如此。按月份投放情況來看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告