【正文】 747 24 13947 城北區(qū) 111963 425651 28 15201 江南區(qū) 60582 196486 24 8186 永新區(qū) 80299 276810 49875 邕寧縣 233982 926037 4725 195 武鳴縣 181512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝诘?%和 %；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當(dāng)，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、 %、 %。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物 ，隨著精神文明建設(shè)活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 2020－ 2020 年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2020 年 2 月 25 日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目 的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。 2020 年 11 月 17 日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從2020 年 1 月 1 日起施行。 1 2020 年 6 月 21 日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。 今后五年，南寧市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。 1． 5 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標(biāo)市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好， 2020 年 16 月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。 5。 南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場， 1995 年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當(dāng)年商品房實際銷售面積 24 萬平方 米，銷售金額 億元。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 52020 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明， 2020 年辦公樓成交面積 58283 平方米，比上年同期增長 %。 2020 年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超 300 套的業(yè)績、江南新 興苑首期 550 多套，月均成交 180 多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。 南寧 2020 年經(jīng)濟運行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作報告指出，南寧 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達 356 億元，比上年同期增長 %，達到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房?；仡欉^去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放 843 次廣告，占到全年廣告總投放頻次的 %，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，分別投放272 次和 257 次，僅次于新城區(qū)。 從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點。 透過廣告的背后看，南寧樓市競爭進一步加劇。 價格分析 新城區(qū)：長湖路上各項目均價集中在 25502650 元 /平方米之間，似銘湖經(jīng)典之類的項目則憑 3000 米長廊的南湖優(yōu)勢，均價在 3500 元 /平方米與 4500 元 /平方米的高價位上，而鳳嶺一帶項目則憑借政府對其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)的優(yōu)勢，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價在 4700 元 /平方米以上，花園洋房和商品房在 3000 元 /平方米以上，且以純住宅為主 興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主的單位商住樓，其銷售均價最低為 2100 元 /平方米，最高為 3500 元 /平方米。 競爭加劇，門檻提高 由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴(yán)格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。這種狀況在 2020 年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機構(gòu)、代理機構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開始出現(xiàn)。以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個驚人的數(shù)字。翡翠園在相對高價的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實用性不強，銷售緩慢。水晶城、金湖灣、和實 低檔次住宅均價： 2020 元 /㎡以下。 從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。 ④ 江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標(biāo)客戶群體。 戶型 多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。 小高層住宅產(chǎn)品均價在 2450—— 3100 元 /㎡，其中均價 2550—— 2700 元 /㎡居多，市場比較接受的均價為 2450—— 2600 元 /㎡。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 2020年南寧市對市政建設(shè)投入達 50 億元以上，比 2020 年增加 1 倍， 2020 年將超過 60 億元以上。翠堤灣、金朝陽等樓盤。 由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴大，在建項目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲地意識、品牌意識、營銷意識、專業(yè)分工意識逐步加強；購房者對品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺醒?？梢灶A(yù)見， 2020 年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是 2020年別墅 產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。 品牌意識日趨強烈 南寧房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近 360 家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認識到了品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產(chǎn)品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。如馬來西亞的東方集團投資 50%股份，開發(fā)占地約 20 公頃的香榭里花園；在連萬達集團投資的占地 56畝，總建筑面積 萬平方米的萬達商業(yè)廣場。 城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項目為主，其價格略比江南區(qū)的房價偏高，但其仍然建造的是中低檔次的住宅樓，最低均價為 1850 元 /平方米，最高均價為 2100 元 /平方米。 興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐步加劇。但從其開發(fā)商的實力來說，并不屬于南寧具有開發(fā)實力的開發(fā)商行列。 在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。全 裝修有幾大好處，表現(xiàn)在： 裝修質(zhì)量將會有保證，因為開發(fā)商須全面負責(zé)，有政府監(jiān)督其實施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生； 不會損害房屋結(jié)構(gòu)； 住戶入住里只需搬進家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔(dān)心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾； 開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低； 可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格； 現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇； 減少室內(nèi)空氣的污染，利于 保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。 小戶型市場受到消費者的青睞 南寧的小戶型住 宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園 居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認可。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從 2020 年 7 月正式啟動以后，當(dāng)年就成交 1447 套，成交面積 萬平方米，到 2020 年成交量番一番，達 2830 套，成交面積 25 萬平方米，進入 2020 年成交量迅速上升至 4077 套，成交面積 39 萬平方米。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化 綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。但隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟繁榮與發(fā)展的必然。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于 3000 套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 2020 套。同年 7 月，二級市場正式啟動，有 1447 套、面積 萬平方米的二手成交量。但是，現(xiàn)實是居民收入偏低和經(jīng)濟不發(fā)達，再加上目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大 多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。 項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由 2020 元 /平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至 2300 元 /平方米，至現(xiàn)房走向 2500 元 /平方米或以上。 政府適度支持措施 政府支持項目的規(guī)劃及調(diào)整，是項目啟動的基礎(chǔ)。 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充?？傮w規(guī)劃到 2020 年城市面積從 72 平方公里擴大到 155 平方公里，人口達 150 萬人，把南寧逐步建成具有南國風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米 12元，二類地段每月每平方米 11 元，三類地段每月每平方米 10 元，四類地段每月每平方米 9 元，五、六類地段每月每平方米 8 元。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導(dǎo)價，及搬遷補助和停產(chǎn)停業(yè)補償指導(dǎo)價。 2020 年 8 月 1 日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設(shè)必須用地提供保障。南寧白話是南寧代表性的地方語言， 源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。 表 2020 年南寧市居民家庭居住情況 指標(biāo)名稱 調(diào)查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810 平方米 16 68 1012 平方米 25 79 1214 平方米 32 102 14 平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權(quán)分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權(quán)的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。 2020 年，南寧市城市居民人均可支 配收入為 8796 元，比 2020 年增加 890 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 13%；城市居民人均消費性支出 6970 元，比上年增加 521 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 2020 年末，南寧市總 人口 萬人，其中市區(qū)人口 萬人，兩個縣人口為 萬人。全社會固定 資產(chǎn)投資增長 13%左右 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值