【正文】 室內(nèi)嚴禁放臵食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關人員入內(nèi)，因工作需要帶入進入，須事 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 37 頁 先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設備人員陪同可讓其入內(nèi)。 每季度檢查保養(yǎng) 每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。 8. 電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案 電梯維修和保養(yǎng) 每日巡視檢查 每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。 檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為“運行”泵。 檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。 檢查風扇是否平衡。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。 制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 37 頁 殼等進行檢測或保養(yǎng)； 末端設備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)； 空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理 建立運行日志，清楚的記 錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 室外溫度 壓縮機排氣壓力 壓縮機吸氣壓力 冷凝器進出水水溫 潤滑油油位 設備運行電流 設備運行電壓 壓縮機上載級數(shù) 水泵運行電流 水泵進出水壓力 供回水分配器進出壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制 檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理 世紀巴士大廈 中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起 高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理： 建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調(diào)設備操作。 e. 錄像機 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求； 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機 )。 保安人員 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 37 頁 a. 負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡 視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。 設備主管 a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視消防設備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 排水系統(tǒng) a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b. 各排 水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c. 各檢查口標記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 質(zhì)量標準 低壓開關柜 a. 耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關柜內(nèi)各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好； c. 電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全； d. 接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確； f. 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 h. 雙電源箱能自動切換； i. 控制箱手動和自動操作均能運行。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。 及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的 整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運垃圾工作。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當 顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 其他員工應聽從上級領導的調(diào)遣，積極參與救護。 《停車場》應固定放臵車輛前方玻璃醒 目的位臵。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 37 頁 為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。 個操作手柄在正常情況下應處“自動”位臵。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 各走道、樓梯 口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。 保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應符合《管理處員工服務管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。 車庫內(nèi)發(fā)生事故應保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。 發(fā)生事故應保持現(xiàn)場，立即報告管理處。 負責對講機、應急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?24 小時立崗 保安服務。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。為了達到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。 收電 話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部 PA 組在夜間清洗。 見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。 B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。 及時檢查會場硬件設施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報。 1 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務人員要主動清潔桌面， 使用托盤收取咖啡杯等器皿。 在會議過程中，每隔 15 分鐘左右，服務員進入會議室為客人倒 水、調(diào)換煙缸。水的量應保持與杯口有 1— cm 的距離。 C、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應及時向領班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。 D、地面無破損、無污跡、無異味。二、服務工作。 2 會務 管理程序： 會議服務工作內(nèi)容； 會議服務工作 VIP 服務工作部分； 總臺服務工作 。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務部經(jīng)理處，便于及時回訪 。態(tài)度誠懇，規(guī)范用語 。 電話服務 （服務時間： 8:3017:00） 話務員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應答。在接待客戶求助服務時應按《客戶求助登記表》的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部進行協(xié)調(diào)，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r性。 C)接待問訊時，應雙目平視客戶，專心傾聽。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務 。 接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災具體地點，迅速報告監(jiān)控中心 。 F) 遇到重大或特殊情況應及時向工程部經(jīng)理報告 。 D) VIP 到大樓 ,服務部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作 。二、服務工作。 A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。 A、會場溫度以保持 22 攝氏度 — 24 攝氏度為宜。當客人陸續(xù)到達會場后，服務員開始服務。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。 換會場中的毛巾。 檢查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時更換。 行區(qū)域的衛(wèi)生工作。 在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會議區(qū)域的清潔。 負責在總臺上放臵會議中心宣傳資料架并負責領放資料。 按服務內(nèi)容分類：保安服務可分為門崗服務、巡視服務、監(jiān)控服務、道路管理服務、安全防范服務和消防管理服務六個大類。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 37 頁 道路交通管理 道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。 巡邏中遇到業(yè)戶的要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理。當監(jiān)視屏顯示異常情況應立即報告當班班長。 4. 車管作業(yè)標準 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 37 頁 地面 引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好 車門，貴重物品不留放車內(nèi)。 勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。 停車場保安員（車管員）每日當值工作必須符合保安部《停車場管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。 保安部各級員工除應嚴格按保安部的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外，還需要 嚴格遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。 周圍的易燃物不清除不動火。 動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。 2. 巡視作業(yè)規(guī) 程 巡邏人員由保安班長負責，保安員輪流巡邏。 班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。 從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應立即通知當值班長前往調(diào)查處理。 保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。 5. 安全防范作業(yè)規(guī)程 職責 保安中心負責組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓。 管理處經(jīng)理為大廈消防責任人，對大廈消防工作全面負責。 清潔工作分類 日常作業(yè) a) 道路，地面清掃； b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c) 電梯去除污漬； d) 廣告指示牌除塵、污跡； e) 安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng) a) 花卉、盆栽 ； b) 地面清潔； c) 玻璃、鏡面清潔；