【正文】 室內(nèi)嚴(yán)禁放臵食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，不準(zhǔn)帶無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 37 頁(yè) 先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。 每季度檢查保養(yǎng) 每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。 8. 電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案 電梯維修和保養(yǎng) 每日巡視檢查 每日電梯投入正式運(yùn)行前，對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒(méi)有染音或噪音過(guò)大。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。 測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過(guò)濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 37 頁(yè) 殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)； 末端設(shè)備、分機(jī)盤(pán)管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤(pán)風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)； 空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理 建立運(yùn)行日志，清楚的記 錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 室外溫度 壓縮機(jī)排氣壓力 壓縮機(jī)吸氣壓力 冷凝器進(jìn)出水水溫 潤(rùn)滑油油位 設(shè)備運(yùn)行電流 設(shè)備運(yùn)行電壓 壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù) 水泵運(yùn)行電流 水泵進(jìn)出水壓力 供回水分配器進(jìn)出壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制 檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過(guò)熱。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理 世紀(jì)巴士大廈 中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起 高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理： 建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。 e. 錄像機(jī) 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求； 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī) )。 保安人員 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 37 頁(yè) a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡 視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。 排水系統(tǒng) a. 各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞； b. 各排 水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞； c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開(kāi)關(guān)柜 a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f. 閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 37 頁(yè) h. 雙電源箱能自動(dòng)切換； i. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。 及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間； 在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的 整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲(chóng)； 配合環(huán)衛(wèi)部門(mén)做好清運(yùn)垃圾工作。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng) 顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 《停車(chē)場(chǎng)》應(yīng)固定放臵車(chē)輛前方玻璃醒 目的位臵。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 37 頁(yè) 為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。 個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位臵。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫(xiě)必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無(wú)涂改。 特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 各走道、樓梯 口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。 車(chē)庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。 發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。 在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?24 小時(shí)立崗 保安服務(wù)。在可能的情況下做到人車(chē)分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車(chē)行車(chē)管理。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。 收電 話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部 PA 組在夜間清洗。 見(jiàn)到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問(wèn)好。 B、櫥門(mén)內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。 及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問(wèn)題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。 1 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面， 使用托盤(pán)收取咖啡杯等器皿。 在會(huì)議過(guò)程中，每隔 15 分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒 水、調(diào)換煙缸。水的量應(yīng)保持與杯口有 1— cm 的距離。 C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開(kāi)啟，無(wú)損壞、無(wú)閃跳，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫(xiě)工程維修單送工程部，由工程部加以解決。 D、地面無(wú)破損、無(wú)污跡、無(wú)異味。二、服務(wù)工作。 2 會(huì)務(wù) 管理程序： 會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容； 會(huì)議服務(wù)工作 VIP 服務(wù)工作部分； 總臺(tái)服務(wù)工作 。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對(duì)維修不滿意的，及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪 。態(tài)度誠(chéng)懇，規(guī)范用語(yǔ) 。 電話服務(wù) （服務(wù)時(shí)間： 8:3017:00） 話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽(tīng)電話鈴響三聲必有應(yīng)答。在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫(xiě)，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時(shí)性。 C)接待問(wèn)訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽(tīng)。對(duì)客戶要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù) 。 接到火警電話時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心 。 F) 遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告 。 D) VIP 到大樓 ,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作 。二、服務(wù)工作。 A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持 22 攝氏度 — 24 攝氏度為宜。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員開(kāi)始服務(wù)。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問(wèn)題。 換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。 檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。 行區(qū)域的衛(wèi)生工作。 在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。 負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放臵會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。 按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門(mén)崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個(gè)大類。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 37 頁(yè) 道路交通管理 道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車(chē)輛管理和停車(chē)場(chǎng)管理四個(gè)方面。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車(chē)輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。 4. 車(chē)管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 37 頁(yè) 地面 引導(dǎo)車(chē)輛在指定部位有序停車(chē)，提醒車(chē)主關(guān)好 車(chē)門(mén)，貴重物品不留放車(chē)內(nèi)。 勸阻行人、自行車(chē)、助動(dòng)車(chē)和摩托車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)。 停車(chē)場(chǎng)保安員（車(chē)管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車(chē)場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。 保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要 嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。 周?chē)囊兹嘉锊磺宄粍?dòng)火。 動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。 2. 巡視作業(yè)規(guī) 程 巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。 班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。 從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。 保安部車(chē)庫(kù)崗負(fù)責(zé)大廈地下車(chē)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的進(jìn)出管理。 5. 安全防范作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。 清潔工作分類 日常作業(yè) a) 道路，地面清掃； b) 玻璃門(mén)窗、鋁合金門(mén)柜擦拭； c) 電梯去除污漬； d) 廣告指示牌除塵、污跡； e) 安全通道、大門(mén)刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng) a) 花卉、盆栽 ； b) 地面清潔； c) 玻璃、鏡面清潔；