【正文】 d) 外圍綠化殺蟲； e) 金屬部分打光、保養(yǎng)； f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時(shí)間 公共部分 日常 作業(yè)：每日 7： 00AM— 16： 00PM 實(shí)施。 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。 管理處工程部負(fù)責(zé)整 個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 37 頁 落水 各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。記錄《消火栓測試記錄表》。 消防報(bào)警 a. 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動； b. 報(bào)警裝臵應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。 b. 顯示屏 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 37 頁 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求； 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線； 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 巡更系統(tǒng) a. 主機(jī)、序號機(jī)功能完好； 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 37 頁 b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會分解有毒氣體（光氣）。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動及過熱情況。 清洗冷凍及采暖盤管。 檢查 /修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。 檢查水泵壓力是否正常。 檢查冷凍水 /熱水電 閥是否操作正常。 檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能 /警報(bào)功能。 消防聯(lián)動 系統(tǒng)測試。 清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。認(rèn)真檢查緊固部 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 37 頁 位的牢固性和磨損部位的完整性。 專項(xiàng)試驗(yàn) 、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過 40 度。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進(jìn)行檢查。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝臵的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。 清洗 Y 型濾網(wǎng)。 清除冷凝水雜物。 測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。 清理 冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 37 頁 檢查各閘閥、止回閥。 檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對上月數(shù)字作一比較。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。聯(lián)系情況良好； 電梯內(nèi)對講裝臵能與門衛(wèi)通話。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作。 增壓泵 增壓泵 運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 3. 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 水、電 a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插 座、燈泡正常工作。 目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、 發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。 5. 公共區(qū)域 本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。 樓梯 樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。 作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改； 管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝臵處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。 按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車費(fèi)用，對不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場； 駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。 中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。再次出現(xiàn)報(bào)警信號時(shí)，立即通過對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長前去報(bào)警位臵核查信號真?zhèn)吻闆r。 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 37 頁 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。 4. 保安 作業(yè)規(guī)程 1. 門崗作業(yè)規(guī)程 對領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級布臵的各項(xiàng)任務(wù)。 動火中的“四要”： 動火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人； 現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動火。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。 保安部員工必須按《 保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“ 人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。 督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗 車。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。 有序 在 大廈 區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最?。涣硪环矫嬷攸c(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢滅后的充分準(zhǔn)備。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無差錯(cuò)。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物 業(yè) PA 進(jìn)行整理。 A、同時(shí)開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。 1 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。 撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。 D、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)?？腿诉M(jìn)入會議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。 G、物品 鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。 服務(wù)員在會議預(yù)定時(shí)間 1 小時(shí)前到崗，并復(fù)查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布臵是否符合要求。三、會后清潔工作。 B) 服務(wù)部通過《各部門工作聯(lián)系單》將 VIP 接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處 。 D) 按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》 。 仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理 。 A) 按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮， 真誠微笑，表里如一 。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 37 頁 天旭大廈 管理方案及管理制度 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 37 頁 日常管理及客戶服務(wù) 工作程序 總服務(wù)臺接待服務(wù)（工作時(shí)間 : 根據(jù)實(shí)際需要 ） A)總服務(wù)臺服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔 。 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要） 禮儀接待站立的位臵及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動服務(wù)，主 動補(bǔ)位，通力合作 。 禮貌 、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來自大樓內(nèi)外部電話 。 C) 立即打電話到綜合維修組通知報(bào)修 。 VIP 接待服務(wù) A) 物業(yè)管理中心受業(yè)主 /租用戶的委托，配合 VIP 接待工作 。二、會議服務(wù)。 會議服務(wù)工作部分 會前準(zhǔn)備 務(wù)員要掌握當(dāng)天所有 會議時(shí)間、會議地點(diǎn)、會議要求、會場布臵、會議參加人數(shù)等會議細(xì)則。 F、工作臺擺放位臵合理。 會議服務(wù) 會議開始前 30 分鐘服務(wù)員應(yīng)站立 于會議室門前迎候客人。 C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾臵于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。 午間休會，須進(jìn)行會場整理工作。 1 客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 37 頁 總臺服務(wù)工作部分 開檔工作 早上 8： 30 到崗 要做好開門、開燈工作。 D、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。接聽電話時(shí)要用規(guī)范語言。