【正文】 管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。 保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。 動(dòng)火前“七不” 防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。 凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。 發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。 各走道、樓梯 口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無涂改。 3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程 值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。 個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位臵。 當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機(jī)電人員前去處理。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 37 頁 為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。 4. 車管作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。 《停車場(chǎng)》應(yīng)固定放臵車輛前方玻璃醒 目的位臵。 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位臵， 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 37 頁 的指揮順序停放； 各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng) 顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各 種功能及防范。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān) 、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。 及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間； 在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的 整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 ,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 h. 雙電源箱能自動(dòng)切換； i. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 4. 給排水設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 37 頁 e. 每月定 期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 排水系統(tǒng) a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b. 各排 水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》； b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工 參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。 消火栓及配套設(shè)施 a. 各層消火栓箱及附件齊全完好； b. 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠； c. 各層消火栓出水壓力符合要求； d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏； e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活； f. 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo) 記。 保安人員 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 37 頁 a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡 視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 攝像 監(jiān)控系統(tǒng) a. 控制臺(tái) 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等； 操作鍵盤靈活、可靠； 電源鎖開關(guān)完好。 e. 錄像機(jī) 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求； 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī) )。 b. 電子防盜門 閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上； 電子密碼鎖好，且密 碼能修改； 鍵盤無損壞，不滲漏； 電源正常。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理 世紀(jì)巴士大廈 中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起 高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理： 建立健全各項(xiàng)必要而簡略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。同時(shí)與空氣混合，含量達(dá)到 ~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 37 頁 殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)； 末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)； 空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理 建立運(yùn)行日志，清楚的記 錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 室外溫度 壓縮機(jī)排氣壓力 壓縮機(jī)吸氣壓力 冷凝器進(jìn)出水水溫 潤滑油油位 設(shè)備運(yùn)行電流 設(shè)備運(yùn)行電壓 壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù) 水泵運(yùn)行電流 水泵進(jìn)出水壓力 供回水分配器進(jìn)出壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制 檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 測(cè)試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。 為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。 測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 清洗冷凍及采暖盤管。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 檢查 /修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。 檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。 修補(bǔ)損壞的保溫。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 8. 電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案 電梯維修和保養(yǎng) 每日巡視檢查 每日電梯投入正式運(yùn)行前，對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。 每周檢查保養(yǎng) 每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝臵、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸） 每月檢查保養(yǎng) 每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。 每季度檢查保養(yǎng) 每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器）。機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 37 頁 先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。 保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、 柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。室內(nèi)嚴(yán)禁放臵食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房內(nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。 機(jī)房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機(jī)組，配電箱（柜）、 BA 控制