【正文】 （ 4）稅前利潤 扣除建設(shè)投資成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金及附加后，項(xiàng)目的稅前利潤為 85517 萬元。日，則測算期內(nèi)餐飲娛樂部分的經(jīng)營收入合計(jì)為 53822 萬元。營業(yè)稅按國家規(guī)定稅率 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅為 7%，教育附加費(fèi)為 4%，綜合稅率為 %。新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃第一年（ ~）投入 60%，第二年以后（ ~）投入 40%。附近有幾個(gè)住宅項(xiàng)目，售價(jià) 68007800 元 /平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地 30 萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅和小高層組成，售價(jià)從去年11 月份均價(jià) 6800 元 /平方米上 升到目前的 7800 元 /平方米。 12 武寧路－－真北路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時(shí)，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場和農(nóng)副 產(chǎn)品市場，經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)和個(gè)人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。與此同時(shí)，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，租金從 2020 年的每天每平方米 美元，回升到目前的每天每平方米 美元，漲幅高達(dá) 60%。 辦公樓市場分析 上海寫字樓市場自 2020 年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。同時(shí)本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。隨著中國加入 WTO 以及上海商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，在未來幾年，上海每年的餐飲營業(yè)額都將新增 50 億元左右。日。 從競爭環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場，以及在真北地 區(qū)已經(jīng)發(fā)展較成熟的梅川路歐亞商業(yè)休閑街。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入，真北路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。 目前，上海某些市場 空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。在未來三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將超過2020 萬平方米；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%～ 9%左右。 2020 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。 經(jīng)估算，凱旋生活廣場項(xiàng)目工程建設(shè)投資為 135977 萬元，稅后投資利潤率為%，財(cái)務(wù)效益較好。美凱龍家具裝飾市場，即將進(jìn)行建設(shè) 的項(xiàng)目有 興力達(dá)商業(yè)廣場等，地區(qū)總商業(yè)面積超過 70 萬平方米。 編制 依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)湘財(cái)貫通投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批。現(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期投入約 2 億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓 4060%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在 2 億人民幣左右。基地容積率 ，建筑密度 ％，綠化率 25％，機(jī)動(dòng)車停車泊位 922輛，非機(jī)動(dòng)車泊位 6469 輛。區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個(gè)一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批 大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。 2020 年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。 黃浦區(qū)在 2020 年 7 月發(fā)文要求加強(qiáng)對新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微 調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。 從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。日 ,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場平均售價(jià)為 10000 元 /平方米，日租金 4 元 /平方米據(jù) 中國飯店協(xié)會預(yù)計(jì)， 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年?duì)I業(yè)額將突破 7000 億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到 15％左右。 1996～ 2020 年上海市 GDP 見下表。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。 普陀區(qū)雖不是上海傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，但由于普陀區(qū)是上海通往西北方向外省市的主要門戶，大量的商貿(mào)活動(dòng)、都市型工業(yè)和外省市企事業(yè)單位駐滬機(jī)構(gòu)的需求促進(jìn)了普陀區(qū)辦公樓市場的形 成和發(fā)展。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。 建設(shè)投資 經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場項(xiàng)目建設(shè)投資為 135977 萬元，其中土地費(fèi)用約 20200萬，建筑安裝工程費(fèi)為 94778 萬元。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期 本項(xiàng)目擬定的建設(shè)期為 年。 商場出售、出租收入 本項(xiàng)目可供出售、出租商業(yè)建筑面積為 80827 平方米，其中 2 層分 3 年出售，售價(jià)暫按 12020 元 /平方米計(jì)；其余商業(yè)用房將出租經(jīng)營，租金價(jià)格第一年暫定為 元 /平方米 項(xiàng)目的損益 （ 1）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)取，計(jì) 2416 萬元。 。經(jīng)測算，測算期內(nèi)車位經(jīng)營收入為 2160 萬元。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基 準(zhǔn)收益率為 10%。 ? 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營情況和統(tǒng)計(jì)資料。 13 ? 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。在 “ 非典 ” 之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。 此外作為中國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的