【正文】 。任何管理階層在其職權(quán)范圍內(nèi)能夠處理解決的，都應(yīng)自己著手解決，不應(yīng)推諉或向上級請示。每簽二次“書面警告”，當(dāng)月在其工資中扣50元，當(dāng)月簽署第三次“書面警告”，員工將被立即解雇，公司不給任何補償(注：本項處罰與全勤獎處罰條例發(fā)生沖突時任選其一執(zhí)行)。(15)詐病或有不誠實行為的。(7)收受賄賂或向別人行賄的。(20)未經(jīng)同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。(12)擅自張貼或涂改、污損或撕毀物業(yè)公司通知、公告的。(4)對上級不禮貌，頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。(13)下班后，無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。(5)不經(jīng)指定的員工通道進出的。(5)為公司取得重大經(jīng)濟效益者。十三、工資發(fā)放員工每月工資將于每月10日以現(xiàn)金形式發(fā)放。申請產(chǎn)假必須有市級醫(yī)院的分娩證明。六、事假事假一天以下者由部門經(jīng)理批準(zhǔn)，并報綜合管理部備案，超過三天的需由物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。具體條款參照物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定。打卡后將卡放回原處，不得亂插。十一、通告物業(yè)公司各類有關(guān)員工的通告及指示應(yīng)均貼于布告板上，員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。七、員工出入管理，應(yīng)事先在員工通道安全管理員處進行登記。要鎖好衣柜，物業(yè)公司對個人丟失的物品不負任何責(zé)任。(1)員工患病或者非因工負傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原工作的。員工因擅自離職給物業(yè)公司造成經(jīng)濟損失的，物業(yè)公司將依法追究其賠償與違約責(zé)任。部門①級部門②級部門③級部門④級部門⑤級部門⑥級部門⑦級業(yè)務(wù)級：暫定6個級別，分別為物業(yè)文員、文秘、司機、檔案管理員、打字員、辦事員、出納員、收費員、接待員、庫管員、采購員及各部門班組主管領(lǐng)班等。四、工作時間物業(yè)公司員工實行每周5個工作日，每日8小時工作制度(不包括用餐時間)。部門主管或綜合管理部認為有必要時，可延長試用期。物業(yè)公司的員工都是經(jīng)過認真篩選，量才錄用，并安排在與其能力相適應(yīng)的工作崗位上。由于所服務(wù)的對象是以人為主，對于各用戶及其訪客，應(yīng)不論其職位與身份，以服務(wù)至上為宗旨，給他們留下深刻的印象。物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資，提供良好的工作條件。本“員工手冊”按中華人民共和國有關(guān)勞動、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實際情況而制訂。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。五、車輛管理，由小區(qū)安全管理員負責(zé)管理，車輛可以隨時進出、停放。(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。(3)兼職巡視員負責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。四、消防管理(1)管理處負責(zé)建立消防安全小組。(4)裝修垃圾清運。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(3)組編檔號。(6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。(30)《園林綠化管理工作程序》。(22)《業(yè)主入住裝修管理工作程序》。(14)《機電設(shè)備的編號方法》。(6)《員工培訓(xùn)制度》。(18)財務(wù)會計崗位職責(zé)。(10)強電技工崗位職責(zé)。(2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。(6)《二次裝修管理協(xié)議》。物業(yè)管理預(yù)算一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序 號 支出項目名稱 月支出 年支出 備 注一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費支出合計 元/平方米二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設(shè)施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出合計 元/平方米三 車場費用 1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米四 商務(wù)會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計 元/平方米二、物業(yè)管理處開支明細預(yù)算物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表序號 支出項目名稱 算 式 支出金額（人民幣元）月 支 出 　年 支 出一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務(wù)咨詢管理 13 信報收發(fā)員 14 會所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 22 財務(wù)經(jīng)理/會計 23 財務(wù)出納員 24 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設(shè)備維護費 1 消防設(shè)備維護費 2 扶梯設(shè)備維護費 3 貨梯設(shè)備維護費 4 消防梯設(shè)備維護費 5 客梯設(shè)備維護費 6 空調(diào)設(shè)備維護費 7 吊船設(shè)備維護費 8 電器設(shè)備維護費 9 技防設(shè)備維護費 10 通訊廣播設(shè)備維護費 11 給排水設(shè)備維護費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復(fù)印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。，明細賬。，杜絕管理處資金流失。十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。十、強電技工崗位職責(zé)，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展各項工作。物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會客室1 m2物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會客室2 m2物業(yè)管理部 m2 倉庫2（工程） m2安全管理部 m2 儲物間1（物業(yè)清潔） m2男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)(跑步5分鐘內(nèi)到達)安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)，不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。大專以上學(xué)歷(會計專業(yè))，有3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。高中以上學(xué)歷(水電專業(yè))，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責(zé)，有一定的口頭表達能力。大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。(4)停車場收費員 名。(3)文員兼資料管理員 名，負責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。(5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負責(zé)監(jiān)控中心值班工作。白班 人負責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班 人，負責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。(5)負責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。(8)負責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。(13)總經(jīng)理指派的其他工作。(5)負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。(5)負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。二、二項承諾“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。人性化的管理方針鋪架為業(yè)主溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)主服務(wù)?！笆?yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。四、四項措施，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到 物業(yè)的管理上。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。(6)負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。(6)負責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。(1)負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(9)負責(zé)監(jiān)控室管理工作。(6)負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。(4)征收和支付管理公司各類合同費用。(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。(3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質(zhì)較高。(6)大堂值班由 名員工組成，分三班，負責(zé)樓宇大堂值班工作。(4)強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責(zé)大廈強電設(shè)備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。員工招聘一、高層物業(yè)管理人員大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗,熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。四、安全管理部大專(或同等學(xué)歷)，熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和護衛(wèi)的有關(guān)知識，具有較強的管理能力。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表內(nèi)容見下表。、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。、入住、裝修手續(xù)。、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施完善工作。，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。，防止發(fā)生安全事故。、校對及傳真工作。、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導(dǎo)。、法規(guī)，做到依法辦事。啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉