【正文】 沙龍 以此為切入點(diǎn)，我們采取藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，以區(qū)位優(yōu)勢(shì)與生態(tài)為主線，以城市別墅生活尊享為核心， 重新定義壽光別墅標(biāo)準(zhǔn)，做高端市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。從臵業(yè)傾向可以分為兩類：一種是傾向于對(duì) 城市稀缺資源 的占有，另一種則是對(duì)自然稀缺資源 的占有。 壽光樓市預(yù)測(cè) 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 宏觀市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 客群分析 競(jìng)爭(zhēng)分析及對(duì)本項(xiàng)目啟示 對(duì)本項(xiàng)目啟示： ? 本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)并不明顯，因此本項(xiàng)目 市場(chǎng)定位要細(xì)分，走高端路線，做壽光地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿 ，跳出較低層面的競(jìng)爭(zhēng)。 二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。 ?12月 17日，拿地首付上調(diào)至 50% 國務(wù)院 12月 9日決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。受資本逐利性的特性帶動(dòng)，大量的投資資金，難免會(huì)進(jìn)入股市、樓市等市場(chǎng)尋求利益。位于展覽館片區(qū)，打造功能齊全的商業(yè)、居住綜合區(qū) 資源： 300畝彌河生態(tài)走廊 壽光政府斥資打造 300畝彌河生態(tài)走廊，沿河兩岸規(guī)劃有水幕電影、噴泉廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、漁船人家等豐富的生態(tài)景觀及游玩場(chǎng)所 項(xiàng)目：彌河畔、濕地公園、高爾夫球場(chǎng) 植物的樂園，動(dòng)物的天堂。 目前 CPI指數(shù)已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，而 11月份 M1貨幣增長(zhǎng)率更是高達(dá) 32%，這預(yù)示著通脹預(yù)期仍然存在， CPI同比增幅止跌回升也已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。 ?再次，通脹預(yù)期沒有變。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。 從國家政策走勢(shì)來看 ， 未來房地產(chǎn)走勢(shì)的主基調(diào)還是以穩(wěn)定為主 ， 走向趨 “ 緊 ” ； 壽光市場(chǎng)由于相關(guān)土地政策和規(guī)劃導(dǎo)致土地開發(fā)加速 ， 未來住宅供應(yīng)量加大 ， 預(yù)計(jì) 2020年的壽光房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上漲勢(shì)頭 ， 從中長(zhǎng)期看 ， 房地產(chǎn)發(fā)展趨于穩(wěn)定 。 高端客戶研究 私營業(yè)主 平時(shí)忙于打點(diǎn)生意，比較忙碌，晚上經(jīng)常會(huì)有應(yīng)酬； 有時(shí)和同鄉(xiāng)、同行一起聚會(huì)、聊天； 希望給家人一個(gè)舒適的住所，有時(shí)間的時(shí)候多陪陪家人； 關(guān)注于生意，希望改善居住環(huán)境，帶來身心愉悅； 注意住所的環(huán)境、戶型和物業(yè)管理； 自由職業(yè)者 收入較高，自由支配的時(shí)間較多，生活不是很規(guī)律，有時(shí)會(huì)有些應(yīng)酬； 一般擁有住所，再次臵業(yè)為了改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)居住理想。 大眾階層 中產(chǎn)階層 財(cái)富階層 職業(yè)特征 臵業(yè)特征 ?工薪階層 ?企事業(yè)單位普通職員 ?小型個(gè)體戶者 ?其他社會(huì)底層 ?首次臵業(yè)或租房居住 ?價(jià)格敏感度高； ?低檔樓盤是首選 ?中等規(guī)模私營企業(yè)主和個(gè)體戶 ?政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo) ?企業(yè)中層干部 ?二次臵業(yè)居多 ?價(jià)格敏感相對(duì)度高； ?注重樓盤檔次 ?大型私營業(yè)主或個(gè)體戶 ?國企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo) ?三次臵業(yè)或三次以上 ?講究奢華，追求豪宅 ?價(jià)格敏感度低 ? 客群定位 ? 報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問題 五、營銷策略總綱及執(zhí)行 四、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略思考 一、項(xiàng)目營銷目標(biāo) ?設(shè)定目標(biāo) ?提出問題 ?解決問題 二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 項(xiàng)目成功營銷所面臨的核心問題 高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 VS 高端項(xiàng)目定位 如何突破目前的價(jià)格瓶頸，樹立豪宅標(biāo)桿？ 高端競(jìng)爭(zhēng) VS 高端消費(fèi)群體有限 如何加速銷售，快速實(shí)現(xiàn)回款？ 項(xiàng)目快速銷售 VS 高端客群積累慢 產(chǎn)品客群多樣性 VS 整盤營銷 如何有效組織不同產(chǎn)品的推售？ 如何突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，搶奪高端客源？ 第 1類：必須爭(zhēng)取的客戶 壽光市區(qū)內(nèi)高端客群 項(xiàng)目達(dá)成目標(biāo)必須爭(zhēng)取 2大高端客戶 第 2類：必須吸引的客戶 下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至周邊縣市的高端客群 “ 水岸城市別墅，地中海頂級(jí)居所 ” 這張王牌該如何出？ 項(xiàng)目達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵 報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問題 五、營銷策略總綱及執(zhí)行 四、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略思考 一、項(xiàng)目營銷目標(biāo) ?設(shè)定目標(biāo) ?提出問題 ?解決問題 二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 如何使突破式營銷成為可能？ 藍(lán)海戰(zhàn)略解讀 藍(lán)海戰(zhàn)略 紅海戰(zhàn)略 拓展非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)空間 在已經(jīng)存在的市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 參與競(jìng)爭(zhēng) 創(chuàng)造并攫取新需求 爭(zhēng)奪現(xiàn)有需求 打破價(jià)值與成本互替定律 遵循價(jià)值與成本互替定律 同時(shí)追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系 根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系 市場(chǎng)空間由兩種海洋組成：紅海和藍(lán)海 。 排他性的 4大亮點(diǎn) 打造獨(dú)特產(chǎn)品 濕地公園 +地產(chǎn) 極致體驗(yàn)展示 構(gòu)筑“ 4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘 生態(tài)技術(shù)運(yùn)用 雨水收集系統(tǒng)、滲水路面系統(tǒng) 雨水收集系統(tǒng) 是對(duì)自然恩賜的充分利用。 銷售組織 保障體系 高積累的 饑渴式營銷體系 超級(jí)銷售團(tuán)隊(duì)體系 渠道及圈層開發(fā)體系 老客戶： ?老會(huì)員、業(yè)主 ?新成交客戶 成交客戶 未成交客戶 介紹新客戶并成交 獲取累積積分 本項(xiàng)目 簽訂購房合同 “ 老帶新 ” 獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)細(xì)則： ?每成交一個(gè)客戶，老客戶獲取一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)； ?每成交一個(gè)客戶，老客戶獲取相應(yīng)的積分，積分可累計(jì)；