【正文】 二、客戶信息資料查詢須經(jīng)物業(yè)部負(fù)責(zé)人同意后方可查閱。三、營(yíng)銷(xiāo)推廣相關(guān)資料：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前地產(chǎn)公司物業(yè)部須向本公司收集項(xiàng)目的銷(xiāo)售廣告、交屋標(biāo)準(zhǔn)、戶型圖單頁(yè)、銷(xiāo)售面積審核表、沙盤(pán)、樣板間照片等與物業(yè)相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)推廣方面資料并及時(shí)歸檔。第二章 機(jī)構(gòu)與職責(zé)第三條 所屬地產(chǎn)公司物業(yè)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)相關(guān)檔案資料的收集整理及保管借閱。四、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)主題文化活動(dòng)內(nèi)容和方案而定。如果是集團(tuán)統(tǒng)一組織開(kāi)展的活動(dòng)，活動(dòng)方案由集團(tuán)統(tǒng)一策劃，投資公司、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司配合，費(fèi)用按集團(tuán)相應(yīng)規(guī)定處理。第二章職責(zé) 第三條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織開(kāi)展對(duì)社區(qū)業(yè)主進(jìn)行“億達(dá)社區(qū)主題文化活動(dòng)”需求調(diào)查，并提交分析報(bào)告。第二十四條 申請(qǐng)備案時(shí)一般應(yīng)提交如下材料：一、業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)報(bào)告；二、業(yè)主委員會(huì)章程；三、業(yè)主公約。三、當(dāng)場(chǎng)開(kāi)箱驗(yàn)票、唱票。二、如候選人資料公示期滿業(yè)主無(wú)異議，則印制選票，并在社區(qū)居民委監(jiān)督指導(dǎo)下，安排人員逐戶發(fā)放、回收。第十四條 業(yè)主委員會(huì)候選人應(yīng)具備以下條件：一、必須是業(yè)主本人〈依據(jù)銷(xiāo)售合同或產(chǎn)權(quán)證明〉；二、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有組織能力和工作時(shí)間；三、有一定的文化知識(shí)水平；四、支持、配合物業(yè)公司的工作。第八條 組織成立業(yè)主大會(huì)籌備工作小組一、經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后，在區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道社區(qū)居民委指導(dǎo)下，地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備工作小組，同時(shí)要通過(guò)宣傳欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式向廣大業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的目的和意義、業(yè)主大會(huì)的職權(quán)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)和義務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的選舉程序等。第二十條 本管理規(guī)定自發(fā)布之日起施行。委托經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)包括地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店、商業(yè)公建等配套資產(chǎn)。結(jié)算方式可單次結(jié)算也可月、季結(jié)算或酬金包干。如地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)或車(chē)位出售給業(yè)主，則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)根據(jù)管理成本，向業(yè)主收取管理費(fèi)。同屬地產(chǎn)公司未完成將房屋轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者手中，其管理服務(wù)費(fèi)由地產(chǎn)公司承擔(dān)。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。第十八條 電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍需分包給社會(huì)專(zhuān)業(yè)公司維保，物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修期到期前二個(gè)月，著手準(zhǔn)備供方的評(píng)估工作，確定有資格的合格供方。第十二條 對(duì)于業(yè)主（用戶）反映的普遍公共設(shè)施配套等問(wèn)題，由物業(yè)公司提交專(zhuān)題報(bào)告報(bào)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)處理。五、專(zhuān)職客服員聯(lián)系業(yè)主（用戶）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。第九條如地產(chǎn)公司直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理，其主要業(yè)務(wù)流程如下：一、物業(yè)項(xiàng)目部（服務(wù)中心）接到業(yè)主（用戶）反映的工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，須予以記錄，并反饋至地產(chǎn)售后服務(wù)管理部門(mén)；二、地產(chǎn)公司售后服務(wù)管理部門(mén)通知施工單位并會(huì)診、約定維修時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等。地產(chǎn)對(duì)質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)，并對(duì)質(zhì)保期內(nèi)施工單位的整改工作進(jìn)行跟進(jìn)。第三條 依照建設(shè)部頒布的《 房屋建筑工程質(zhì)量維修規(guī)定》，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 填報(bào)人： 審核人： NO. 整改項(xiàng)目報(bào)告單元編號(hào)： 業(yè)主名稱(chēng)： 聯(lián)系電話： 　甲、本人已檢查清楚上述單元一切設(shè)備，除下列須整改外，其余全部設(shè)施已驗(yàn)收滿意：項(xiàng)目位 置情 　　 況12345678910業(yè)主于收取鑰匙后，應(yīng)檢查單元內(nèi)之各種設(shè)備，如發(fā)覺(jué)損壞或不妥，請(qǐng)?jiān)诖藞?bào)告作詳細(xì)描述，于當(dāng)日交回物業(yè)服務(wù)中心。本人收到房門(mén)鑰匙共 把。第四章 附則第十三條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。七、所有資料和業(yè)戶檔案由物業(yè)公司負(fù)責(zé)收集、整理和保存。記錄包括(不限于)：業(yè)戶情況登記表（附表1）、入住流程簽認(rèn)單（附表2）、入住收樓確認(rèn)單（附表3）、整改項(xiàng)目報(bào)告（附表4）《鑰匙領(lǐng)取登記表》（附表5）、《工程維修作業(yè)單》（附表6）、《物業(yè)保修卡》（附表7）等。第八條 入住策劃一、在入住前，物業(yè)公司將《入住須知》及其它需提示的內(nèi)容與項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司的《入住通知書(shū)》一起向業(yè)戶送發(fā)，向業(yè)戶明示入住須知信息，做好入住前與業(yè)主的溝通。附件：《物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單》《物業(yè)接管驗(yàn)收問(wèn)題處理單》第 12 頁(yè)億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單 驗(yàn)收時(shí)間： 年 月 日驗(yàn)收樓號(hào)(房號(hào)、部位、設(shè)施設(shè)備)：參與驗(yàn)收人員：第 頁(yè)依據(jù)文件： 共 頁(yè)序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目及內(nèi)容驗(yàn)收檢查方法驗(yàn)收檢查結(jié)果備 注地產(chǎn)公司驗(yàn)收人： 物業(yè)公司驗(yàn)收人： 施工單位： 監(jiān)理單位： 第 86 頁(yè)物業(yè)接管驗(yàn)收問(wèn)題處理單 第 頁(yè)/共 頁(yè)驗(yàn)收樓號(hào)(部位、設(shè)施設(shè)備)：驗(yàn)收時(shí)間：《物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單》匯總范圍：物業(yè)公司編制人：物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)：地產(chǎn)公司總經(jīng)理簽發(fā)：序號(hào)存在問(wèn)題處理要求（地產(chǎn)公司）處理結(jié)果（物業(yè)公司）復(fù)驗(yàn)記錄處理結(jié)果認(rèn)可簽署 地產(chǎn)公司執(zhí)行負(fù)責(zé)人： 物業(yè)公司復(fù)驗(yàn)負(fù)責(zé)人： 地產(chǎn)公司總經(jīng)理： 物業(yè)公司總經(jīng)理：集中入住管理規(guī)定第一章 總則第一條 有序組織業(yè)戶入住，提供便捷、高效的顧客服務(wù)，是地產(chǎn)銷(xiāo)售和后續(xù)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，為嚴(yán)密策劃和組織新項(xiàng)目的業(yè)戶集中入住工作，提升業(yè)戶滿意度，特制訂本管理規(guī)定。二、物業(yè)公司根據(jù)復(fù)驗(yàn)結(jié)果，編寫(xiě)《承接驗(yàn)收存在問(wèn)題復(fù)驗(yàn)報(bào)告》，由物業(yè)公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批。二、《物業(yè)承接驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理審核，交項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司工程(配套)部經(jīng)理、總經(jīng)理簽字確認(rèn)。二、對(duì)在建物業(yè)的隱蔽工程，接管驗(yàn)收小組可根據(jù)工程進(jìn)度情況提前于整體工程的完工進(jìn)行局部驗(yàn)收，并做好相關(guān)記錄。二、項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司組成物業(yè)移交小組，小組成員應(yīng)包括：總經(jīng)理（工程總監(jiān)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)人員、項(xiàng)目部施工管理人員、監(jiān)理人員等，并指定物業(yè)移交負(fù)責(zé)人與物業(yè)公司接管驗(yàn)收小組對(duì)接。第四條 由于承接驗(yàn)收的重要性，為了更有效地監(jiān)督工程保修、整改的實(shí)施，承接驗(yàn)收結(jié)束以后的施工單位工程尾款支付，由物業(yè)公司總經(jīng)理參與支付審核。第十七條 物業(yè)公司在各階段的早期介入工作必須形成書(shū)面的介入工作報(bào)告，有針對(duì)性地提出物業(yè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議。對(duì)入伙時(shí)可能出現(xiàn)早期階段銷(xiāo)售問(wèn)題(如過(guò)分承諾等)，物業(yè)公司配合做好解釋、勸說(shuō)和投訴處理工作；入住后的項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)階段，繼續(xù)配合項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)(策劃)部做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)和活動(dòng)開(kāi)展。物業(yè)公司的主要工作是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)提出設(shè)計(jì)建議；通過(guò)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部相關(guān)類(lèi)似項(xiàng)目的物業(yè)管理調(diào)研，匯總分析類(lèi)似工程質(zhì)量問(wèn)題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等，在介入報(bào)告中列出反饋給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對(duì)新項(xiàng)目周邊類(lèi)似樓盤(pán)物業(yè)管理區(qū)域市場(chǎng)狀況組織調(diào)查，并依據(jù)考察情況形成《項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估報(bào)告》，提交地產(chǎn)公司決策參考。第十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。協(xié)議內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、維修資金的管理與使用、保險(xiǎn)、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等。服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照行業(yè)水平和政府限價(jià)，結(jié)合物業(yè)公司自身的經(jīng)營(yíng)成本和地產(chǎn)公司銷(xiāo)售需要確定，原則上應(yīng)保證項(xiàng)目入住兩年內(nèi)能實(shí)現(xiàn)收支平衡。第六條 億達(dá)物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體編寫(xiě)新項(xiàng)目招投標(biāo)文件、編制項(xiàng)目物業(yè)管理方案、進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算、草擬早期物業(yè)服務(wù)合同和早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理公約。第三條 本規(guī)定所稱(chēng)的早期物業(yè)管理委托主要是針對(duì)物業(yè)公司承接地產(chǎn)公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同洽談、方案確定、早期物業(yè)服務(wù)合同與早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂等過(guò)程。二、合同由物業(yè)公司參照國(guó)家建設(shè)部相關(guān)示范文本起草，報(bào)地產(chǎn)公司審核會(huì)簽、投資公司物業(yè)管理部審批。對(duì)因市政配套不到位等原因，項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用由于非銷(xiāo)售承諾形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用電或工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差、早期施工返修等造成水電開(kāi)支過(guò)大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時(shí)移交等發(fā)生的費(fèi)用，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)買(mǎi)受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)《臨時(shí)管理規(guī)約》予以書(shū)面承諾認(rèn)可。第五條 項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)公司的早期介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對(duì)物業(yè)公司的意見(jiàn)和建議做出反饋。物業(yè)公司的主要工作是：整理、匯總、分析集團(tuán)開(kāi)發(fā)其他類(lèi)似樓盤(pán)中出現(xiàn)過(guò)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量通病問(wèn)題；從物業(yè)使用便利、配套完善的角度提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。第十三條 營(yíng)銷(xiāo)推廣階段介入內(nèi)容和責(zé)任一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣階段介入工作由地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)（或物管/客服）部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。物業(yè)公司在早期介入及營(yíng)銷(xiāo)配合工作所發(fā)生成本均視為第三方提供的咨詢服務(wù)，按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù)，費(fèi)用由項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司承擔(dān)，列入成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。物業(yè)承接與驗(yàn)收管理規(guī)定第一章 總則第一條 為及時(shí)發(fā)現(xiàn)并防止房屋、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)以顧客期望為中心的承接驗(yàn)收，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把好質(zhì)量關(guān)，維護(hù)億達(dá)品牌，提升業(yè)主（用戶）對(duì)房屋工程質(zhì)量滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第九條 地產(chǎn)公司項(xiàng)目部在項(xiàng)目入住前60日內(nèi)組織召開(kāi)物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位協(xié)調(diào)會(huì)，組織接管驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備及交接事宜，部署現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作進(jìn)度計(jì)劃安排。清單可進(jìn)行以下分類(lèi)：?jiǎn)误w房屋驗(yàn)收清單（從業(yè)主方面考慮）、公共設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地按系統(tǒng)驗(yàn)收清單（從不同施工方方面考慮）。三、各項(xiàng)目接管驗(yàn)收人員按制定好的清單內(nèi)容及相應(yīng)的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收，將存在的問(wèn)題填寫(xiě)在《物業(yè)承接驗(yàn)收項(xiàng)目清單》上。三、移交小組與接管驗(yàn)收小組解散，承接驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理由物業(yè)公司專(zhuān)人跟進(jìn)監(jiān)督，項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)處理承接驗(yàn)收遺留問(wèn)題。第二十條 資料的保存: 承接驗(yàn)收后物業(yè)公司將物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及所有交接記錄、表單于三個(gè)月內(nèi)交所在物業(yè)服務(wù)中心歸檔長(zhǎng)期保存。第六條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體編制物業(yè)入住方案，按計(jì)劃準(zhǔn)備及組織實(shí)施入住管理工作。第九條 交樓入住準(zhǔn)備工作一、人員培訓(xùn)入住工作小組按人員分工，明確各組的任務(wù)及與其它組的銜接要求；對(duì)工作流程、注意事項(xiàng)及入住中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費(fèi)、驗(yàn)收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問(wèn)題進(jìn)行匯總整理，在正式入住前30日內(nèi)編制《入住工作統(tǒng)一說(shuō)辭》，并組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。地產(chǎn)公司承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，應(yīng)在《入住通知書(shū)》上注明，以便物業(yè)公司與業(yè)主溝通，并憑此向地產(chǎn)公司如數(shù)收取管理費(fèi)，并向業(yè)主提供管理費(fèi)己付通知單。五、集中入住期間，物業(yè)公司必須每日對(duì)入住辦理情況進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)天報(bào)告項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。4驗(yàn)收組：(1) 開(kāi)通該物業(yè)的水電；(2) 與業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收；(3) 在《入伙收樓確認(rèn)單》中登記水電表初始讀數(shù)及驗(yàn)收情況。 物業(yè)服務(wù)中心（簽章）： 經(jīng)辦人簽名： 日 期： 項(xiàng)目物業(yè)保修卡 房號(hào)： 業(yè)戶姓名： 聯(lián)系電話： 入住日期： 年