房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論(doc8)-地產(chǎn)可研-免費(fèi)閱讀
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？ 開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。公司要對每個(gè)選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容： 營銷開支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 項(xiàng)目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計(jì)的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 金融成本開支，包括： 外匯資 金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見開支 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握 事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。 有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所 具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。 附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研 究報(bào)告必不可少的部分。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。 步驟 F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分： A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費(fèi)用。 b、區(qū)域性因素分析 一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫? 宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的 地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新 區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問題。 房地產(chǎn)可行性研究 第 1 操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 第 3 操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程 第 4 操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書 第 5 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一種 打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。 二、可行性研究的工作階 段 投資機(jī)會研究。 (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的 %～ %，大型復(fù)雜的工程約占 %~%. 項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。 從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420 米、 88層
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1