博思堂寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營銷策劃報告(56頁)-營銷策劃-免費閱讀
【正文】 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 縱 向 比 較 與鑫寶佳園比較 本案產(chǎn)品周邊小環(huán)境略勝一籌 本案市場關(guān)注度略強(qiáng)于鑫寶佳園 交付使用日期晚，形成期房銷售的弱勢地位 與世紀(jì)園比較： 本案產(chǎn)品周邊配套環(huán)境、地理位置、商業(yè)氛圍等不占優(yōu)勢 二層連家店的產(chǎn)品特性，致使商鋪銷售總價不低 本案期房銷售，選擇余地較大，世紀(jì)園基本售完 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年白田中路北段市場預(yù)計： 價格空間會持續(xù)、平穩(wěn)、小幅上升 商鋪去化速度平緩 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一級市場銷售價格 采用市場比較法為主，競爭導(dǎo)向法加以權(quán)衡 價格測評原則： 同質(zhì)同區(qū)樓盤： 30%35% 同區(qū)異質(zhì)樓盤： 15%20% 同質(zhì)異區(qū)樓盤： 10%15% 國泰華苑 (a): Wa=19% 鑫寶佳園 (b): Wb=55% 新街口商業(yè)街 (c): Wc=17% 考慮到目前本案項目周邊在售商業(yè) 體量不大，故采用以上權(quán)重比 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目主要競爭個案各影響因素的具體情況 本案 國泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 規(guī)模 8 5 7 6 7 產(chǎn)品 22 15 19 16 20 合 計 Q總 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’=（ Qx/ Qi） Pi Pa’=（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’=（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮到目前寶應(yīng)市區(qū)商業(yè)體量的加大，本案區(qū)域內(nèi)商業(yè)去化的速度，采用競爭導(dǎo)向法加以權(quán)衡，故目前本案所在區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)市場價格為： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二級市場租賃價格 項目名稱 面積 均價 總價 租金 年回報比重 國泰華苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55萬 /㎡ /天 % 世紀(jì)園 112㎡ 2700元 /㎡ 30萬 /㎡ /天 % 新加坡花園 86㎡ 4000元 /㎡ 35萬 /㎡ /天 5% 鑫寶佳園 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531萬 /㎡ /天 % 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 采用商業(yè)市場利潤回報比，反向推導(dǎo)本案商業(yè)價格 利潤反推測評原則： 周邊平均商業(yè)回報比重： % 綜合考慮本案各項因素，結(jié)合 競爭樓盤綜合評估，本案商業(yè) 投資回報比重為： % 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 面積： 4M 16M=128 ㎡ 平均租賃價格： /月 /㎡ 年租賃價格： 30368元 /年 消費群愿意承受單價： / ㎡ 消費群愿意承受總價： /套 （ 以 128 ㎡ /套計算） 投資回報比重： % 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ?地塊，升值潛力巨大 ?宜商宜租，收益穩(wěn)定 ?投資小、商業(yè)消費人群穩(wěn)定 ?社區(qū)環(huán)境好，投資回報高 ?目前區(qū)域內(nèi)缺少商業(yè)產(chǎn)品 劣勢： ? 地理位置較為偏僻，交通不便 ?周邊配套嚴(yán)重不足，高價位很難快速去化 ?現(xiàn)今投資商鋪， 短期內(nèi)很難收回成本 ?人氣未能形成，自營風(fēng)險大 ?開間過窄，徑深過長，性價比不高 ?同質(zhì)化產(chǎn)品競爭明顯，對比性強(qiáng)，難以形成獨樹一幟的產(chǎn)品訴求 結(jié)論：從以上的優(yōu)劣勢
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