【正文】 ，就是逛街購物，購買產(chǎn)品多為自用，月均消費次數(shù)在 4 次以上者居多，單次消費可以達(dá)到 100 元以上，來此區(qū)域消費的主要理由是商品齊全，他們關(guān)注的信息主要渠道以朋友介紹為主，注重口碑傳播。商圈的界限非常明晰，只要偏離商圈，即無人消費，說明到此商圈的消費者目的性非常強(qiáng)。在同一個商圈中，高中低檔商業(yè)混雜。 9. 服裝類當(dāng)中，女裝占絕對優(yōu)勢比例，款式、價格和檔次都比較高。形成了一個比較有趣的特殊現(xiàn)象，很多市場仍然按照商場的方式統(tǒng)一收銀，但又不走 商場的返扣，而是按照租金來經(jīng)營。這樣的狀況非常矛盾，產(chǎn)生這種矛盾的原因在于一方面是由歷史淵源形成的，另一方面說明現(xiàn)有市場各物業(yè)差別不大，第三人流比較集中。 18. 桃南東路的商鋪論從貨品還是檔次普遍高于商圈內(nèi)其他地點商業(yè)。 結(jié)合本案具備以上 核心競爭優(yōu)勢，由可比性的角度出發(fā)，我們設(shè)定位于桃北東路的 “ 濱河世紀(jì)城 ” 作為本案的最大競爭對手。 濱河世紀(jì)城項目總占地 m2 ；總建筑面積： 718798 m2。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上包括飲食廣場、精品商業(yè)街等內(nèi)容。目前在售的僅是一期商業(yè)中的一小部分。 目前商業(yè)街中一層商鋪全部銷售完畢，只在里面的二層還有少量余鋪。 八、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 專業(yè)市場類 德勝街手機(jī)專業(yè)市場 名稱 手機(jī)專業(yè)市場 位置 德勝街南側(cè)，火車站對面 建筑物特點 裙樓 樓層總面積 880 ㎡ 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好 裝修檔次 中檔裝修 對外租金 天元家電 手機(jī)市場： 5001000 元 /月 /柜 空置率：無 手機(jī)維修單鋪： 元 /㎡ /天 空置率：無 二手 機(jī)回收專賣市場： 8001000 元 /月 /柜 空置率：無 聯(lián)通手機(jī)市場： 500600元 /月 /柜 空置率：無 利偉通訊 (二手 機(jī) )： 500 元 /月 /柜 空置率： 27% 單鋪面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商戶總數(shù) 171 個柜臺 商場定位 手機(jī)、 二手 機(jī)買賣專利市場 拓展意向 無 客戶來源 商戶來源范圍：當(dāng)?shù)厝苏冀^大多數(shù) 商戶特點：以陽泉個體商戶為主 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：較多為年輕人 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 天元家電 手機(jī)市場：各種品牌機(jī)型；共 70 個柜臺 460 ㎡ 手機(jī)維修單鋪：手機(jī)裝飾品、手機(jī)維修 20 ㎡ 二手 機(jī)回收專賣市場：回收 二手 機(jī)、專賣 二手 機(jī)；共 16 個柜臺 70 ㎡ 聯(lián)通手機(jī)市場：各類品牌手機(jī)；共 44 個柜臺 240 ㎡ 利偉通訊：回收、專賣 二手 手機(jī)；共 36 個柜臺 90 ㎡ 萬通裝飾大世界 —— 桃南東路最東端 名稱 萬通裝飾大世界 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 1999 年 樓層總面積 8000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 G 區(qū)有約 20 個停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝 修 對外租金 A、 B 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 C、 D 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 E、 F 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 G 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 102020㎡ 商戶總數(shù) 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購 買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 A、 B 區(qū) 環(huán)保漆、布藝 30 間 1000 ㎡ C、 D 區(qū) 實木地板、照明、家居裝飾 30 間 1000 ㎡ E、 F 區(qū) 線材、板材 10 間 4500 ㎡ G 區(qū) 燈飾、石材、衛(wèi)浴 50 間 1500 ㎡ 新萬通裝飾城 —— 桃南東路最東端 名稱 新萬通裝飾城 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 1997 年 樓層總面積 13000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊 空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對外租金 東區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 東區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10150㎡；以 5070 ㎡左右為主力 商戶總數(shù) 79 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體 商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 東區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 西區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 義東溝建材裝飾城 —— 外環(huán)路、平安路、義平路的交匯處 名稱 義東溝建材裝飾城 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 2020 年 樓層總面積 11000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車 位 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 對外租金 南區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 南區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10 ㎡ 500㎡ 1300 ㎡ 商戶總數(shù) 約 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 年底將對商戶作調(diào)整 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理 少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 南區(qū) 各類建材，以地板磚為主 3000 ㎡ 北區(qū) 各類建材，以精品櫥柜為主 7500 ㎡ 天元商廈 名稱 天元商廈 建筑物特點 共五層半圓弧型建筑 開業(yè)時間 樓層總面積 6000 ㎡ 電梯情況 兩部雙向扶梯 停車場位置及車位 無專設(shè)停車位，商廈空地停車 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1000 人次 /時； (測試時間：周一 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F：平均約 7 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約 5 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約 元 /㎡ /天 空置率： 5% 4F：平均約 2 元 /㎡ /天 空置率：無 5F：商場辦公區(qū) 單鋪面積 1560 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 200 戶 商場定位 中高檔家用電器商場、大賣場 拓展意向 以中檔為主、高檔為輔，不斷吸納國內(nèi)外 品牌家電 客戶來源 商戶來源范圍：本地區(qū)及周邊地區(qū)與外地商戶比例相當(dāng) 商戶特點：陽泉地區(qū)及周邊地區(qū)代理經(jīng)銷商、外地品牌家電經(jīng)銷商 顧客來源范圍：陽泉市區(qū)、郊區(qū)及周邊縣市 顧客特點：家庭購買，顧客層次跨度大，類型多 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 海爾家電園、小電器、彩電廣場 2020 ㎡ 2F 空調(diào)、冰箱、冰柜、飲水機(jī)、電風(fēng)扇 1800 ㎡ 3F 廚衛(wèi)電器、精品電腦、熱水器 1800 ㎡ 4F 家具城 1800 ㎡ 5F 商場辦公區(qū) 800 ㎡ 優(yōu)勢分析 劣勢分析 地處泉中路與桃南路的交匯處，交通便利； 周邊環(huán)境稍差，特別是商廈西側(cè)緊鄰天元工礦配件一條街，環(huán)境略顯雜亂； 以家電專賣的形式吸引商戶和客戶，在本市影響力很大，陽泉 70%的家電銷售來自本商廈； 距離本市核心商圈稍遠(yuǎn)，客流量有所限制，不影響計劃性購買，但對沖動性、臨時性購買客戶群體有較大影響 商品定位準(zhǔn)確，以品牌優(yōu)異的家電的中低檔產(chǎn)品為主打，很受當(dāng)?shù)厝讼矏郏? 門前沒有設(shè)停車場，停車?yán)щy 商業(yè)分布合理，商廈內(nèi)部整體 形象較好。經(jīng)營狀況各有不同，普遍經(jīng)營狀況一般 專業(yè)市場統(tǒng)計表 市場名稱 市場規(guī)模 經(jīng)營業(yè)態(tài)及商戶數(shù)量 租金狀況 主力店鋪面積 經(jīng)營狀況 德勝街手機(jī)專業(yè)市場 880 平米 手機(jī)專賣， 171 個柜臺 9 元 /平 /天 3 平米 /柜 良好，無空鋪 萬通裝飾大世界 8000 平米 家裝建材專賣， 120 家 元 /平 /天 100 平米 良好，無空鋪 新萬通裝飾城 13000 平米 家裝建材專賣， 79 家 1 元 /平 /天 200 平米 良好，少量空鋪 義東溝建材裝飾城 11000平米 家裝建材專賣， 120家 1元 /平 /天 150平米 一般，少量空鋪 天元商廈 6000 平米 家電專賣， 200 家 5 元 /平 /天 25 平米 良好，少量空鋪 泉中路餐飲街 60 2 元 /平 /天 300 平米 良好，無空鋪 合計 38880 平米 730 家 ――― ――― ――― 總結(jié)： 1． 專業(yè)市場中，建材類商業(yè)租金偏低，同時偏離本案，從商業(yè)屬性方面不具備，因此可以不做考慮。 九、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 住宅底商類 陽泉市目前存量房稀少， 90%以上的商品房項目在期房階段就已售罄，市場需求旺盛。銷售均價為 10000 元 /平米。 名稱 天利商業(yè)廣場 建筑物特點 共五層現(xiàn)代風(fēng)格建筑 開業(yè)時間 樓層總面積 20200 ㎡ 電梯情況 五部雙向扶梯 停車場位置及車位 50 個以內(nèi) 中廳面積 無 裝修檔次 高檔裝修 客流量 200 人次 /時； (測試時間：周六 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè) 額 營業(yè)狀況較差 對外扣點 1F： 25% 商場活動商戶扣點增加 5% 空置率：無 2F： 23% 空置率：無 3F： 23% 空置率：無 4F： 23% 空置率：無 5F： 23% 空置率：無 1B、 2B：以超市形態(tài)整體出租，扣點約 20% 空置率：無 單鋪面積 10300 ㎡；主力約為 30㎡左右 商戶總數(shù) 除超市外約 200 戶 商場定位 高檔綜合性的購物中心 拓展意向 面向全市高檔商業(yè) 客戶來源 商戶來 源范圍：本地占較大部分，太原地區(qū)也有相當(dāng)比例 商戶特點：實力較大，太原地區(qū)區(qū)域經(jīng)銷商 顧客來源范圍：以礦區(qū)人口為主 顧客特點：礦務(wù)局單位職工占了較大比例 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 珠寶飾品、鮮花、藥品、鞋帽 3500 ㎡ 2F 女裝 (正裝、休閑裝、飾品、內(nèi)衣、睡衣 ) 3500 ㎡ 3F 男裝 (正裝、休閑裝、領(lǐng)帶、褲裝 ) 3500 ㎡ 4F 運動休閑、床上用品 3500 ㎡ 5F 兒童樂園、休閑區(qū)、圖書、童裝 750 ㎡ 1B、 2B 超市 (日雜、日化、服裝、糧油副食 ) 4000 ㎡ 商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)、配套及商品檔次較高；緊鄰礦區(qū)的生活區(qū)，成為礦區(qū)居民主要的購物場所。周邊聚集大量居住小區(qū)，滿足居民日常生活需要。 二、陽泉市郊區(qū)縣市商業(yè)市場簡析 盂縣商業(yè)市場簡析 盂縣位于陽泉 市北部，縣境四周環(huán)山，縣城距陽泉市中心 40 公里，距太原 110公里。商圈內(nèi)商業(yè)市場定位