【正文】 缺乏旅游資源的膠州，打出“時(shí)尚住宅”的招牌。人 回到自然，在那里安家 因?yàn)? 接近自然 就接近了快樂(lè)的本源 綠色家園 宇宙是物質(zhì)的，在時(shí)空的長(zhǎng)河中，宇宙萬(wàn)物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。 論語(yǔ)云：“里仁為美”。 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性 定 位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范 集膠州市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。 本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為 業(yè)主的出入帶來(lái)便利，使 小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹(shù)立自我形象。 四、產(chǎn)品檔次定位可行性 本項(xiàng)目的檔次定位為“中國(guó)城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。 定 位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境” 顯示身份的 名片 產(chǎn)品形象定位不是開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。 劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比， 人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。 小鋪位，多通道 的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引 中低收入人士前來(lái)消費(fèi)。 ，特色經(jīng)營(yíng) 本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)?？v觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下： 開(kāi)盤期 —— 2020年 12 月底 均價(jià)為 4100元 / M2 元月 —— 2020年 5月 25號(hào)前 均價(jià)為 3300元 / M2 2020年 5月 25日 至今 均價(jià)為 3330元 / M2 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在 3800元 / M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議后期（ 7月－ 12月）份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200300元。 （ 3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營(yíng)管理占 20%。即發(fā) 展商通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。此時(shí)發(fā)展商一次性返還業(yè)主 1萬(wàn)元 /年 3 年＝ 3萬(wàn)元。 目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來(lái)本項(xiàng)目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品 及其它購(gòu)物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。 一次性付款 供 10萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。 “延伸產(chǎn)品” 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。 （一）平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 80 M2150 M2的中等戶型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會(huì)所約占9%，約占小區(qū)總建筑面積的 %。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： （ 1）依照模數(shù)尺寸的需 求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 （ 6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景 入口景 中心景 組團(tuán)景 窗前景。 智能化配套系統(tǒng)： 假日住宅 的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。 因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會(huì)到產(chǎn)品功能的實(shí)惠，更體會(huì)到產(chǎn)品附加值帶來(lái)的心理滿足感。另外，本項(xiàng)目的戶型是以中等偏小戶型 80150 平方米為主力戶型，根據(jù)購(gòu)買者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價(jià)格略高一點(diǎn)，對(duì)購(gòu)買心理的刺激還是較大。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。 因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定在膠州市。 文、教、衛(wèi)圈人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。 細(xì)分如下： 企業(yè)業(yè)主 高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 高級(jí)技術(shù)人員 該群族是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來(lái)源?；境杀炯娱_(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素 以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。在這個(gè)區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升 10％ 15％來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。是為開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低的一種分析，但實(shí)際上按市場(chǎng)調(diào)研分析，我們的定價(jià)因素和比較還是參照膠州市場(chǎng)價(jià)格因素比較多，目的在通過(guò)整體市場(chǎng)的理論分析 ,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并使開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)回報(bào)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。建議開(kāi)發(fā)商在促銷期按平層 1420元／ M2，錯(cuò)層 1560元／ M2的均價(jià)公開(kāi)銷售。我們將原來(lái)的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。 室外泳池 游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。 商業(yè)配套 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為 方便業(yè)主。 水電設(shè)備用房及垃圾處理 設(shè)備用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計(jì)在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。 建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。 三、朝向布局特點(diǎn) 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”。 在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 （三）停車系統(tǒng) 機(jī)動(dòng)車輛由車輛主出入口可直達(dá)自己居住的架 空層車庫(kù)。 品牌 信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。 二、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn) 制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃 導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的 CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹(shù)立品牌。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要 是通過(guò)整合與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。 感性賣點(diǎn) A．蘭州西路，世外山水園林、畫(huà)中精品住宅、怡然度假圣地； B．都市新貴的風(fēng)雅逸境 生活因您而更精彩。 第一節(jié) 立體營(yíng)銷方案與操作細(xì)則 為了抓住七月份活動(dòng)期（開(kāi)盤后）契機(jī)，我們采取立體化、多元化的營(yíng) 銷方式，具體操作如下： 一、展點(diǎn)促銷 在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前膠州市內(nèi)潛在的一部分有購(gòu)買力的客戶群，比較分析各展點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，我們選擇三處展點(diǎn)具體情況如下： ，涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標(biāo)出入較為頻繁的地方。在此設(shè)展點(diǎn)，一方面可以在大眾中宣傳本項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，另一方面可吸引一部分到 東苑綠世界 看盤的客戶。售樓處置業(yè)顧問(wèn)不僅要負(fù)責(zé)接待各展點(diǎn)來(lái)的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。 ，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點(diǎn)設(shè)立 一周優(yōu)惠樓盤展示牌 告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購(gòu)買這些住房可獲得 3－ 5個(gè)點(diǎn)的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購(gòu)先得，具體價(jià)格由售樓處?kù)`活掌握。同時(shí)，宣傳本項(xiàng)目“鬧中取靜”的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)，讓人們產(chǎn)生一種較低價(jià)位輕松入住東苑綠世界的感覺(jué)。如果發(fā)展商 能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)。 因?yàn)榻?jīng)過(guò)親友的介紹，更有說(shuō)服力，而且業(yè)主能夠通過(guò)自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。 現(xiàn)將告業(yè)主函樣本附于文后，以供參考。若是您本人的購(gòu)買，我們會(huì)在原定優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另外給你 1%的優(yōu)惠，若是您介紹的親友購(gòu)買，東苑房地產(chǎn)公司將減免您兩平的物業(yè)管理費(fèi)以表謝意。 噴繪內(nèi)容“綠世界效 果圖”，“輕松置業(yè)”廣告語(yǔ)，電話熱線，地理位置。 ⑴、這里的展示海報(bào)最好以燈箱廣告為主，配以多組射燈，增強(qiáng)光 彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤的尊貴素質(zhì)，可以起到 24小時(shí)宣傳效果。 ，頁(yè)數(shù)多，畫(huà)面盡可放大，輔之以優(yōu)美的文字說(shuō)明。 ，內(nèi)容同上。有一種 機(jī)不可失，失不再來(lái) 的感覺(jué)。當(dāng)然，就需銷售人員掌握有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)技巧。既不上升，更不要下調(diào)在本次活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)媒體、廣告的效果下勢(shì)必會(huì)刺激一部分意向消費(fèi)群，提高銷售率，促使第一階段預(yù)測(cè)銷售量能達(dá)到余下銷售的 30%左右。 （ 4）第四階段掃尾期，建議開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)提前辦理入伙，在前兩階段的價(jià)格上 ，稍作下調(diào)，進(jìn)一步刺激觀望客戶，加速一期房屋銷售