【正文】 經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負面影響。二、業(yè)態(tài)分布定位建議：a.因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。M22002年5月25日至今　　　均價為3330元/建議各階段價格上、下幅度，同住宅樓價格一般。（2）出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點一次性賣給業(yè)主，以達到資金快速回籠，這類占市場總量60%。業(yè)主將買下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。按現(xiàn)時價格若該處網(wǎng)點的年租是1萬元，三年租金即3萬元。引大商家入駐，小業(yè)主做房東。建議發(fā)展商若能引入大商家進駐項目網(wǎng)點，小業(yè)主統(tǒng)一買下產(chǎn)權后一次**由發(fā)展商聯(lián)系出租給如“家樂福”、“新世紀”等連鎖起市經(jīng)營，這樣既保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，又能減少進駐商家大投資風險帶來的壓力。住宅產(chǎn)品定位構成分析二、核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能本項目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導，引導城市新貴的假日消費心理。其次是以210臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。M2，M2，四房以上的戶型在5衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應靠近臥室，并應接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設計最好把洗廁功能分工。M2，大戶型可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。大戶型的住宅應獨立分設廁所。避免強調(diào)工種施工的特殊性。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點、線、面組成的立體綠化空間。交通組織：是由U字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構成的小區(qū)交通的一級道路。由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構成了小區(qū)三級道路。小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)※煤氣泄漏報警系統(tǒng)※通過良好的服務，使消費者在體會到“物超所值”的基礎上，更體會到“上帝”的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達到“知名度、美譽度、社會認知度”的提升，為今后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”，再使無形資產(chǎn)轉化成有形資產(chǎn)。因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結構圖(見圖22)另外，本項目的戶型是以中等偏小戶型80150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點，對購買心理的刺激還是較大。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設備），衛(wèi)生間要設座式馬桶，洗手盆、淋浴設備三件套及排風扇，地面鋪設防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。賣給誰？根據(jù)調(diào)查結果分析，從目前膠州市的人口結構、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等因素來看，以本項目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于膠州市消化是比較困難的。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+度假+投資概念的理解高于其它行業(yè)人士。外企、合資企業(yè)高級職員在青島市雖然這一群族人數(shù)并不太多，但膠州市發(fā)達的工業(yè)重地及便利的外貿(mào)港口，對他們還是具有很大的誘惑力。因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。第九節(jié)　1460元/M24500元/M23875元/基本成本加開發(fā)商利潤構成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構成。當然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構成了價格定位的可行性基礎。因此，對項目價格定位的安全性進行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位。（4）充足（2）一般（4）有余開發(fā)商品牌及資金實力：（3）相當（1）不利同檔競爭：（3）一般（1）不適合針對本項目所處的膠州市的市場價格現(xiàn)狀，參照膠州市房地產(chǎn)低價位的市場因素，分別以1200元／M1500元／M1700元／M1850元／M2四個價位進行綜合評價。項目成本控制定位——平均單位成本控制在1000元／M2之內(nèi)。本項目由于前期在價格定位上有過失誤，在膠州房地產(chǎn)市場上有一定的負面影響。項目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié)我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關那份恬靜？是否還會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？在本項目中，力求營造一個這樣的居家環(huán)境，這一切將會成為本項目的一大賣點。第二節(jié)M2（二）建筑面積規(guī)劃用地總面積：125674M2其它:350二、建筑規(guī)劃特點根據(jù)室外泳池兒童活動中心、托兒所物業(yè)管理辦公室的位置可設在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。西面由半圍合式的住宅組團，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風、采光的需要。機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多而帶來的隱患因素。每一個成功企業(yè)都有自已獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟效益和社會效益。一、以樹品牌為主導制定項目實施戰(zhàn)略以項目CIS戰(zhàn)略為主導，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。營銷戰(zhàn)略市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。B．以膠州市的人文資源、自然資源為文脈，以建筑文化為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的文化建筑；F．私家車直達住宅，別墅的優(yōu)越感；A．蘭州西路，世外山水園林、畫中精品住宅、怡然度假圣地；B．最低價格在青島購一套100D．輕松置業(yè)買房不再是夢想，850元拿鑰匙!廣告語：住宅買房不再是夢想、850塊錢拿鑰匙網(wǎng)點購東苑綠世界網(wǎng)點、供十萬元創(chuàng)業(yè)基金第一節(jié)一、展點促銷在反復考察的基礎上，針對目前膠州市內(nèi)潛在的一部分有購買力的客戶群，比較分析各展點的優(yōu)劣勢，我們選擇三處展點具體情況如下：涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標出入較為頻繁的地方。在上述之處設置展點，有利于由點及面的鋪開銷售網(wǎng)，聚集目標客戶，并在現(xiàn)場形成良好氣氛，可以有效地增加成交量度.：展點物業(yè)顧問員負責各展點的現(xiàn)場接待工作，將誠意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或XX入場券等。以含蓄的方式突出“東苑綠世界，尊而不貴”的價格優(yōu)勢。(二)其它促銷創(chuàng)意買房送裝修，套餐或由開發(fā)商設計好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計入按揭減輕客戶負擔。而我們可將它作為我們的宣傳賣點。因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。告之東苑綠世界的價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施(此方法操作簡單，可以采用)。目前，我公司開發(fā)的東苑綠世界，正在進一步的熱賣之中。青島東苑置業(yè)有限公司月一、挖掘膠州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在實力客戶。四、名表、珠寶店展示海報及攝影手冊各大名表，珠寶店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧之處，如果在此做足文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表，珠寶店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調(diào)整。上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱。根據(jù)調(diào)查分析顯示，國際名牌企業(yè)內(nèi)部的相當大一部分外籍人士或國內(nèi)非本地戶口一類人，由于婚姻或工作等多方面逐漸穩(wěn)定的影響，　此地落戶，形成一股相當實力的潛在客戶群，這類人觀念前衛(wèi)，收入穩(wěn)定，其置業(yè)水平與我們鎖定的目標客戶頗為相似。即先買優(yōu)惠，不分朝向，銷售完前20套即無優(yōu)惠。貼底價銷售。1998元不帶任何配套第五節(jié)既不上升，更不要下調(diào)在本次活動強勢媒體、廣告的效果下勢必會刺激一部分意向消費群，提高銷售率，促使第一階段預測銷售量能達到余下銷售的30%左右。（4）第四階段掃尾期，建議開發(fā)商為促進提前辦理入伙，在前兩階段的價格上，稍作下調(diào)，進一步刺激觀望客戶，加速一期房屋銷售目標完成。