【正文】 國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2021 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房 銷售額（億元） 其中：銷售給個(gè)人（億元） 占總銷售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2021 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長 倍。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 億元，較 1999 年增長%；全市總開工面積 1343 萬平方米，比 1999 年增長 %；總竣工面積為 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 萬平方米，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長 %；全市商品房銷售總面積為 萬平方米，其中住宅為 244 萬平方米，占總面積的 %，銷售額達(dá) 億元；空置商品房從 1999 年的 150萬平方米下降為 115 萬平方米。 （ 1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。 2021 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出： 2021 年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。 2021 年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中 占用資金量最大的商品在 2021 年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場的梯級(jí)消費(fèi)需求。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。 2021 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比 1999 年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。 2021年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二 級(jí)市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。 2021 年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了 活躍住房市場。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2021 年在徐東路上縱橫不下 10 個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場上 的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2021 年銷售的一個(gè)新變化。 6．從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2021 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市 場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2021 年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西 合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。 9．從樓盤的賣點(diǎn)來看， 2021 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。 2021 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在 2021 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán) 境的轉(zhuǎn)好 2021年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。寫字樓地段 價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。平均售價(jià)為 5036元 /平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為 4091 元 /平方米，平均月租價(jià)為 元 /平方米，入住率達(dá) 70%。 商業(yè)服務(wù)用房 2021 年 已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。但由于還有部分地區(qū)的商 業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。 1． 2021 年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100 億，住宅竣工面積 達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二 是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。 另據(jù)專家預(yù)測， 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 11 月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。對(duì)外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上年同 期增長 %，保持較高的增長幅度。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。今 年前 11 個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額 度的加大及貸款年限的延長都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。土地所處的地理位置，周邊的 自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線 只有 716 一路公交。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。教育機(jī)構(gòu)不健全 ,僅有華中高級(jí)中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué) 等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。規(guī)劃常住人口為 40 萬 ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建有 一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 ,810 公頃的區(qū)級(jí)文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(12 公頃 )一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場 ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 萬人 ,大多為湖南移民。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開集團(tuán)970 畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會(huì)處購買 )新世界公 司開發(fā)的別墅和夢(mèng)湖花園。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域 發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開工的土地面 積為1 萬畝，占后湖組團(tuán)的 2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá) 20 多萬平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18 萬平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在 30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已 規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 107 萬平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)的需求量為 1000 萬平方米（ 40 萬人 *25 平方米 /人）。同時(shí)本區(qū) 域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000 元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。物業(yè)管理費(fèi)多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。 況 小區(qū) 2021 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 ７ .銷售情況 首期 498 套 2021 年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，一期已基本售完． 2021年 5 月份完成銷售額 500 萬， 6 月份完成銷售額 700 萬，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過 500 萬。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。 有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集 中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。一期工程于 2021 年 12 月 15 日開工，目前在做樁基工程。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特 色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 ③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完 成通車，到時(shí)