【正文】 這一過程， 已經(jīng)逐步完成由市中心的吸納向市周邊輻射的過程，這個過程加大了土地市場的 供應(yīng)量，因此供應(yīng)量在不斷上升，同時，城市人口增多在經(jīng)濟大環(huán)境下的居民經(jīng) 濟收入穩(wěn)定導(dǎo)致需求旺盛，而最終導(dǎo)致成交量上升，從此進入良性循環(huán)的態(tài)勢而 導(dǎo)致房價的上漲。 兩組團：指阿牙路片區(qū)和城北片區(qū)。 ◆城市未來土地價值走勢看： 哈密市未來老城區(qū)土地會隨著城市化進程和商業(yè)化程度的提高而不斷成為稀缺資源，土地價值將有大幅度提升；新城區(qū)作為城市新興居住區(qū)和市政中心區(qū)，土地價值在未來 3—— 5年會有明顯提升，伴隨著市場配套設(shè)施的完善，該區(qū)域土地價值將快速增長。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1）商業(yè)發(fā)展滯后于消費需求 近幾年哈密市的經(jīng)濟處在高速發(fā)展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商業(yè)基礎(chǔ)過于薄弱，還不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費需要。 哈密市的商業(yè)主要呈現(xiàn)以下幾個特點 ： 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 3）各商業(yè)組織以粗放型經(jīng)營為主 由于商業(yè)發(fā)展滯后于消費需求，因此哈密市的各商業(yè)企業(yè)在消費者市場上還處于主導(dǎo)地位。 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 第二部分、挖掘價值 項目內(nèi)部地塊價值分析 地塊 SWOT分析 優(yōu)勢： 項目所處城東板塊為哈密市未來重點發(fā)展區(qū)域之一，作為農(nóng)十三師師部所在地也是農(nóng)十三師發(fā)展的核心，項目地塊價值增長潛力巨大；項目地塊規(guī)模較大，土地規(guī)?；_發(fā)帶來的“造城”效應(yīng)將使項目在未來幾年具有較高的價值增長空間。限購政策出臺使房價有下行趨勢。 房產(chǎn)限購政策： 對于限購政策，目前哈密市尚未出臺更為嚴(yán)格的城市限購令，因此這一政策對哈密市整體影響不大。 未來潛在供應(yīng)： 哈密市 2020年整體上市供應(yīng)量將有較大幅度的增長，整體市場供應(yīng)量將在下半年出現(xiàn)集中放量，對市場競爭不利。 ? 項目具體營銷目標(biāo)：平衡好項目投資現(xiàn)金流與投資利潤回報的關(guān)系。從高度上，不同角度上建立。 ? 建立整合營銷傳播。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 沒有完美的產(chǎn)品，只有完美的需求。 ? 以動克靜 即以相對高調(diào)的市場推廣，借助板塊規(guī)劃發(fā)展前景，借助項目規(guī)模營造的市場區(qū)域認(rèn)知度，贏得市場認(rèn)可。 ? 提升客戶滿意度、口碑和忠誠度。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 專業(yè)銷售體系：加強銷售的整合力，建立 3個銷售體系平臺。 ? 拓寬銷售渠道：第一，整體項目銷售模式采取坐銷與行銷混合使用的模式。 策略四：實行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強銷售管理 ? 此策略針對問題：市場問題、客戶問題。 ? 通過建立華庭客戶匯，打造華庭客戶群體的圈層感，營造階層的尊榮感。 一批次開盤：跟隨戰(zhàn)略搶奪市場高層 低價值區(qū)域 10層以下產(chǎn)品； 二批次開盤：趁熱加推 “ 保價沖量 ”高層 次高價值區(qū)域 22層以上產(chǎn)品和 10層以下產(chǎn)品； 項目營銷執(zhí)行策略 價格策略 快速銷售快速回籠現(xiàn)金，保證項目利潤的合理實現(xiàn)是價格策略制定的原則，根據(jù)產(chǎn)品推盤策略，采取產(chǎn)品價值由低到高的推盤策略，多次分批推售，價格也由低到高，分批拉升。 ? 毗鄰城市干道，車行噪音干擾。 ? 地塊分割，整體形象包裝不易。 ? 現(xiàn)代簡約建筑立面的景觀性。 產(chǎn)品形態(tài) 建筑特色 高層 現(xiàn)代簡約 立面風(fēng)格 270度觀景空間 現(xiàn)代開放式園 林生態(tài)水景 城東價值上升板塊 城東中心區(qū) 農(nóng)十三師行政商務(wù)區(qū) 城市新興生活區(qū) 市政建設(shè)利好因素 生態(tài)宜居 農(nóng)十三師行政中心區(qū) 十三師人民廣場 現(xiàn)式丨生態(tài)宜居丨景觀型丨純居住 現(xiàn)代風(fēng)尚 +生態(tài)水景 + 地段價值 城東中心丨價值攀升型物業(yè) 政府 20202020重點關(guān)注板塊 項目企劃推廣思路丨項目定位 農(nóng)十三師休閑市政廣場， 2020— 2020年，將建成一座集園林、休閑、娛樂、運動為一體的市政休閑廣場“十三師人民廣場”，周邊將建立起高級商務(wù)區(qū)和新興生活居住區(qū)。 ■ 需要包裝及轉(zhuǎn)變的概念 項目企劃推廣思路丨項目定位 項目企劃推廣思路丨項目定位 項目整體形象定位 —— 佳和新城 市政廣場百畝社區(qū)丨生態(tài)水景一生之城 ? 價值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項目企劃推廣思路丨項目定位 項目二期高層形象定位 十三師中央政務(wù)區(qū)丨 270度闊景高層公寓 ? 價值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項目企劃推廣思路丨項目定位 項目整體產(chǎn)品定位 ? 城東中心生活區(qū) ? 生態(tài)水景景觀帶。在簡約立體的矩形輪廓下，體現(xiàn)項目不凡的高層立體效果，堪稱城市標(biāo)識的象征，于是打造出都市田園花香般的甜美生活。大單團購 內(nèi)部認(rèn)購 銷售 80% 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2020年 2020年 4 5 高層蓄客 項目開盤 二次內(nèi)部認(rèn)購 簽約總產(chǎn)值 ，回款 1億元 銷售準(zhǔn)備 銷售簽約 三次開盤 三次認(rèn)購 簽約總產(chǎn)值 6000萬元，回款 3000萬元 二次開盤 項目企劃推廣思路丨階段推廣執(zhí)行 《 政府投入巨資，興建農(nóng)十三師人民廣場 》 售樓處完成 2020年 7 8 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 2020年 2020年 5 6 9 《 城東十三師行政中心區(qū)受熱捧 》 （首批放量當(dāng)日售罄） 渠道營銷 團單洽談 開盤廣告 入市廣告 形象導(dǎo)入 景觀樣板參觀 開盤活動 銷售廣告 新聞攻關(guān) 促銷廣告 蓄客 /渠道營銷 業(yè)主維護 客戶拓展 促銷活動 產(chǎn)品導(dǎo)入 9 10 開盤活動 營銷費用預(yù)估 費用大項 費用細(xì)項 費用說明 費用預(yù)估（萬） 占總銷額比例 推廣費用 報紙廣告 按照 6個月的銷售周期投放預(yù)估 40 % 戶外廣告 現(xiàn)有戶外及新增 短信廣告 按照投放量 1000萬條計算 營銷活動費用 營銷活動 按照大的營銷節(jié)點預(yù)估 24 % 房展會 房展會費用 評獎費用 各類評獎 促銷及禮品費用 銷售物料及包裝制作費用 銷售模型 沙盤及戶模 16 % 銷售物料 各種物料印刷 現(xiàn)場包裝類 圍墻及現(xiàn)場包裝、花卉等 銷售展示 臨時（永久）售樓部 總費用 40萬測算 40 % 改造及維護 銷售代理 按照新地城目前代理傭金比例 160 2% 合計 280 % （備注：按照總建筑面積 5萬平米， 3500元 /平米均價，總銷售額 ， 2020年全年銷售額 8000萬元預(yù)計） Tel： 09912824444 2334111 THANKS 感 謝 貴 公 司 能 給 予 合 作 機 遇 Tel： 09912824444 233411