【正文】 這一過(guò)程， 已經(jīng)逐步完成由市中心的吸納向市周邊輻射的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程加大了土地市場(chǎng)的 供應(yīng)量，因此供應(yīng)量在不斷上升，同時(shí)，城市人口增多在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的居民經(jīng) 濟(jì)收入穩(wěn)定導(dǎo)致需求旺盛，而最終導(dǎo)致成交量上升，從此進(jìn)入良性循環(huán)的態(tài)勢(shì)而 導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。 兩組團(tuán)：指阿牙路片區(qū)和城北片區(qū)。 ◆城市未來(lái)土地價(jià)值走勢(shì)看： 哈密市未來(lái)老城區(qū)土地會(huì)隨著城市化進(jìn)程和商業(yè)化程度的提高而不斷成為稀缺資源，土地價(jià)值將有大幅度提升；新城區(qū)作為城市新興居住區(qū)和市政中心區(qū)，土地價(jià)值在未來(lái) 3—— 5年會(huì)有明顯提升，伴隨著市場(chǎng)配套設(shè)施的完善，該區(qū)域土地價(jià)值將快速增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1）商業(yè)發(fā)展滯后于消費(fèi)需求 近幾年哈密市的經(jīng)濟(jì)處在高速發(fā)展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商業(yè)基礎(chǔ)過(guò)于薄弱，還不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需要。 哈密市的商業(yè)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ： 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 3）各商業(yè)組織以粗放型經(jīng)營(yíng)為主 由于商業(yè)發(fā)展滯后于消費(fèi)需求，因此哈密市的各商業(yè)企業(yè)在消費(fèi)者市場(chǎng)上還處于主導(dǎo)地位。 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 第二部分、挖掘價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊價(jià)值分析 地塊 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目所處城東板塊為哈密市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，作為農(nóng)十三師師部所在地也是農(nóng)十三師發(fā)展的核心，項(xiàng)目地塊價(jià)值增長(zhǎng)潛力巨大；項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，土地規(guī)模化開(kāi)發(fā)帶來(lái)的“造城”效應(yīng)將使項(xiàng)目在未來(lái)幾年具有較高的價(jià)值增長(zhǎng)空間。限購(gòu)政策出臺(tái)使房?jī)r(jià)有下行趨勢(shì)。 房產(chǎn)限購(gòu)政策： 對(duì)于限購(gòu)政策，目前哈密市尚未出臺(tái)更為嚴(yán)格的城市限購(gòu)令，因此這一政策對(duì)哈密市整體影響不大。 未來(lái)潛在供應(yīng)： 哈密市 2020年整體上市供應(yīng)量將有較大幅度的增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)供應(yīng)量將在下半年出現(xiàn)集中放量，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不利。 ? 項(xiàng)目具體營(yíng)銷目標(biāo)：平衡好項(xiàng)目投資現(xiàn)金流與投資利潤(rùn)回報(bào)的關(guān)系。從高度上，不同角度上建立。 ? 建立整合營(yíng)銷傳播。 ? 針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向： ? 沒(méi)有完美的產(chǎn)品，只有完美的需求。 ? 以動(dòng)克靜 即以相對(duì)高調(diào)的市場(chǎng)推廣，借助板塊規(guī)劃發(fā)展前景，借助項(xiàng)目規(guī)模營(yíng)造的市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)知度，贏得市場(chǎng)認(rèn)可。 ? 提升客戶滿意度、口碑和忠誠(chéng)度。 ? 針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向： ? 專業(yè)銷售體系：加強(qiáng)銷售的整合力，建立 3個(gè)銷售體系平臺(tái)。 ? 拓寬銷售渠道：第一，整體項(xiàng)目銷售模式采取坐銷與行銷混合使用的模式。 策略四：實(shí)行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強(qiáng)銷售管理 ? 此策略針對(duì)問(wèn)題：市場(chǎng)問(wèn)題、客戶問(wèn)題。 ? 通過(guò)建立華庭客戶匯，打造華庭客戶群體的圈層感，營(yíng)造階層的尊榮感。 一批次開(kāi)盤：跟隨戰(zhàn)略搶奪市場(chǎng)高層 低價(jià)值區(qū)域 10層以下產(chǎn)品； 二批次開(kāi)盤：趁熱加推 “ 保價(jià)沖量 ”高層 次高價(jià)值區(qū)域 22層以上產(chǎn)品和 10層以下產(chǎn)品； 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策略 價(jià)格策略 快速銷售快速回籠現(xiàn)金，保證項(xiàng)目利潤(rùn)的合理實(shí)現(xiàn)是價(jià)格策略制定的原則，根據(jù)產(chǎn)品推盤策略，采取產(chǎn)品價(jià)值由低到高的推盤策略，多次分批推售，價(jià)格也由低到高，分批拉升。 ? 毗鄰城市干道，車行噪音干擾。 ? 地塊分割，整體形象包裝不易。 ? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑立面的景觀性。 產(chǎn)品形態(tài) 建筑特色 高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 立面風(fēng)格 270度觀景空間 現(xiàn)代開(kāi)放式園 林生態(tài)水景 城東價(jià)值上升板塊 城東中心區(qū) 農(nóng)十三師行政商務(wù)區(qū) 城市新興生活區(qū) 市政建設(shè)利好因素 生態(tài)宜居 農(nóng)十三師行政中心區(qū) 十三師人民廣場(chǎng) 現(xiàn)式丨生態(tài)宜居丨景觀型丨純居住 現(xiàn)代風(fēng)尚 +生態(tài)水景 + 地段價(jià)值 城東中心丨價(jià)值攀升型物業(yè) 政府 20202020重點(diǎn)關(guān)注板塊 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 農(nóng)十三師休閑市政廣場(chǎng)， 2020— 2020年，將建成一座集園林、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)為一體的市政休閑廣場(chǎng)“十三師人民廣場(chǎng)”，周邊將建立起高級(jí)商務(wù)區(qū)和新興生活居住區(qū)。 ■ 需要包裝及轉(zhuǎn)變的概念 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體形象定位 —— 佳和新城 市政廣場(chǎng)百畝社區(qū)丨生態(tài)水景一生之城 ? 價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 項(xiàng)目二期高層形象定位 十三師中央政務(wù)區(qū)丨 270度闊景高層公寓 ? 價(jià)值體系 ? 形象定位 ? 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目企劃推廣思路丨項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位 ? 城東中心生活區(qū) ? 生態(tài)水景景觀帶。在簡(jiǎn)約立體的矩形輪廓下，體現(xiàn)項(xiàng)目不凡的高層立體效果，堪稱城市標(biāo)識(shí)的象征，于是打造出都市田園花香般的甜美生活。大單團(tuán)購(gòu) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 銷售 80% 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2020年 2020年 4 5 高層蓄客 項(xiàng)目開(kāi)盤 二次內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 簽約總產(chǎn)值 ，回款 1億元 銷售準(zhǔn)備 銷售簽約 三次開(kāi)盤 三次認(rèn)購(gòu) 簽約總產(chǎn)值 6000萬(wàn)元，回款 3000萬(wàn)元 二次開(kāi)盤 項(xiàng)目企劃推廣思路丨階段推廣執(zhí)行 《 政府投入巨資，興建農(nóng)十三師人民廣場(chǎng) 》 售樓處完成 2020年 7 8 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 2020年 2020年 5 6 9 《 城東十三師行政中心區(qū)受熱捧 》 （首批放量當(dāng)日售罄） 渠道營(yíng)銷 團(tuán)單洽談 開(kāi)盤廣告 入市廣告 形象導(dǎo)入 景觀樣板參觀 開(kāi)盤活動(dòng) 銷售廣告 新聞攻關(guān) 促銷廣告 蓄客 /渠道營(yíng)銷 業(yè)主維護(hù) 客戶拓展 促銷活動(dòng) 產(chǎn)品導(dǎo)入 9 10 開(kāi)盤活動(dòng) 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)估 費(fèi)用大項(xiàng) 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 費(fèi)用說(shuō)明 費(fèi)用預(yù)估（萬(wàn)） 占總銷額比例 推廣費(fèi)用 報(bào)紙廣告 按照 6個(gè)月的銷售周期投放預(yù)估 40 % 戶外廣告 現(xiàn)有戶外及新增 短信廣告 按照投放量 1000萬(wàn)條計(jì)算 營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用 營(yíng)銷活動(dòng) 按照大的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估 24 % 房展會(huì) 房展會(huì)費(fèi)用 評(píng)獎(jiǎng)費(fèi)用 各類評(píng)獎(jiǎng) 促銷及禮品費(fèi)用 銷售物料及包裝制作費(fèi)用 銷售模型 沙盤及戶模 16 % 銷售物料 各種物料印刷 現(xiàn)場(chǎng)包裝類 圍墻及現(xiàn)場(chǎng)包裝、花卉等 銷售展示 臨時(shí)（永久）售樓部 總費(fèi)用 40萬(wàn)測(cè)算 40 % 改造及維護(hù) 銷售代理 按照新地城目前代理傭金比例 160 2% 合計(jì) 280 % （備注：按照總建筑面積 5萬(wàn)平米， 3500元 /平米均價(jià)，總銷售額 ， 2020年全年銷售額 8000萬(wàn)元預(yù)計(jì)） Tel： 09912824444 2334111 THANKS 感 謝 貴 公 司 能 給 予 合 作 機(jī) 遇 Tel： 09912824444 233411