【正文】 濟(jì)指標(biāo)和重點(diǎn)工作； 3 組織擬定（修改）營(yíng)運(yùn)部年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和重點(diǎn)工作計(jì)劃并認(rèn)真實(shí)施完成； 4 組織擬定（修改）營(yíng)運(yùn)部的基本管理制度和業(yè)務(wù)流程； 5 根據(jù)市場(chǎng)和商圈的變化，支持協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整； 6 在公司領(lǐng)導(dǎo)下，支持營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)的管理和建設(shè)； 7 配合公司實(shí)行目標(biāo)管理及績(jī)效考評(píng)； 8 長(zhǎng)期目標(biāo)共同提升營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)的管理水平，提高各項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 10 支持協(xié)助市場(chǎng)推廣活動(dòng)方案和措施的落實(shí)和協(xié)調(diào)。 14 領(lǐng)導(dǎo)營(yíng)運(yùn)部與其他部門之間密切溝通與配合。 市場(chǎng)推廣經(jīng)理 工作關(guān) 系 直接上級(jí)部門 營(yíng)運(yùn)總監(jiān) 業(yè)務(wù)對(duì)接部門 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣部 主要評(píng)估考核人員 營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營(yíng)運(yùn)部、公司招商部、財(cái)務(wù)部、 集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門 營(yíng)銷中心 外部關(guān)聯(lián)部門 工商局、各報(bào)媒單位、各合作單位 項(xiàng) 次 崗位職責(zé)概述 1 支持協(xié)助各項(xiàng)目市場(chǎng)推廣工作； 2 審核各項(xiàng)目推廣收益和支出預(yù)算，并帶領(lǐng)各項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，； 9 3 根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)方針制定商業(yè)項(xiàng)目整體推廣計(jì)劃，提升公司整體品牌形象和價(jià)值； 4 統(tǒng)籌和整合廣告、贊助、媒體等資源，提高各項(xiàng)目的活動(dòng)成效； 5 制定和修改公司市場(chǎng)推廣的基本制度和作業(yè)流程； 6 確保各項(xiàng)工作符合公司制度及流程要求； 7 長(zhǎng)期目標(biāo)支持項(xiàng)目提升客流和租戶銷售，提升公司品牌價(jià)值。 項(xiàng) 次 主要工作 1 參與并審核各項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。 5 指導(dǎo)參與各項(xiàng)目節(jié)能降耗措施的落實(shí)，并對(duì)成果進(jìn)行評(píng)估。 9 組織領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)目維保項(xiàng)目的招標(biāo)工作，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)力的維保價(jià)格。 13 完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。 3 組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。 7 督導(dǎo)協(xié)調(diào)各 項(xiàng)目與物業(yè)公司工作合作。 11 協(xié)調(diào)與開(kāi)發(fā)公司的工作，推動(dòng)項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題的整改速度。 項(xiàng) 次 主要工作 1 擬定并執(zhí)行項(xiàng)目年度預(yù)算，并督導(dǎo)項(xiàng)目各部門的進(jìn)展和完成情況； 2 提交項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)整和租金扶持計(jì)劃， 得到公司批準(zhǔn)后實(shí)施； 3 負(fù)責(zé)推動(dòng)公司各項(xiàng)管理規(guī)章、制度、流程在項(xiàng)目的認(rèn)真執(zhí)行； 4 負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目工程物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)工作，保證項(xiàng)目處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)； 5 負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查各部門執(zhí)行崗位工作職責(zé)和行為規(guī)范的狀況； 6 對(duì)進(jìn)場(chǎng)租戶進(jìn)行評(píng) 估選擇，審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止?fàn)顩r； 7 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)方案和措施的落實(shí)和協(xié)調(diào)； 8 負(fù)責(zé)收集租戶、市場(chǎng)信息，對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)整提供依據(jù) 9 分析營(yíng)運(yùn)結(jié)果并提出改進(jìn)意見(jiàn)； 10 按時(shí)提交項(xiàng)目各種月報(bào)表； 13 11 保持與當(dāng)?shù)卣鞑块T的良好溝通； 12 定期召集工作會(huì)議，確保公司的方針政策和各項(xiàng)管理制度的貫徹執(zhí)行。 項(xiàng)目業(yè)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) 工 作 關(guān) 系 直接上級(jí)部門 項(xiàng)目總經(jīng)理 /公司營(yíng)運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理 下轄部門 主要評(píng)估考核人員 項(xiàng)目總經(jīng)理 /公司營(yíng)運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營(yíng)運(yùn)部、招商部，項(xiàng)目物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)推廣部 外部關(guān)聯(lián)部門 工商、質(zhì)監(jiān)局、消費(fèi)者協(xié)會(huì) 項(xiàng) 次 崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目租賃工作的整體管理與協(xié)調(diào)； 2 帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成項(xiàng)目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)； 3 規(guī)劃和執(zhí)行項(xiàng)目的招商策略； 4 發(fā)現(xiàn)潛在的 經(jīng)營(yíng)戶 并且與這些 經(jīng)營(yíng) 戶 談判租約； 5 維持項(xiàng)目良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)； 6 確保各項(xiàng)工作符合公司制度及流程要求； 7 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項(xiàng)目其他部門及公司總部的工作配合。 項(xiàng) 次 主要工作 1 擬定項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。 15 5 配合公司制定相關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。 9 協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費(fèi)用成本，提出改進(jìn)建議。 2 工程物業(yè)月度收入和費(fèi)用跟蹤。 6 執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進(jìn)建議。 10 完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。 （ 4）花車經(jīng)營(yíng)管理 1）花車上的商品，與申請(qǐng)的商品一致 2）花車經(jīng)營(yíng)者是申請(qǐng)本人，不能部分轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租花車經(jīng)營(yíng)權(quán) 3）花車經(jīng)營(yíng)中遇雨順延，因客戶原因未擺放不予補(bǔ)償。 2）花車經(jīng)營(yíng)周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。 （ 2）賣場(chǎng)形象效果維護(hù)管理規(guī)定 1）商場(chǎng)用電及照明系統(tǒng) 、電扶梯及附屬設(shè)施：完好，并及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)。 7）廣告招貼：及時(shí)清理殘留物，保持頂棚無(wú)吊線、紙屑、墻面無(wú)粘膠等 8）裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語(yǔ) 9）裝修后的遺棄物：立即清理出場(chǎng)。 e）餐飲、娛樂(lè)城、休閑項(xiàng)目、電影院等配置：水、天然氣、消防系統(tǒng)、給排水、排煙、排污等（娛樂(lè)城和電影院配置冷暖兩用中央空調(diào)）。 b）除主力店和洋快餐以外的獨(dú)立項(xiàng)目為三至五年，一般不要超過(guò)五年。在辦理接房手續(xù)時(shí)支付首季租金（收取租金后交房）。（第三次） （ 7）強(qiáng)制終止合同期間租金物管費(fèi)照常收取。 客戶滿意度 分類 （ 1）客戶滿意度 （ 2）內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表 要求 (1)客戶滿意度達(dá)標(biāo)為 85% (2)內(nèi)部員工滿意度達(dá)標(biāo)為 86% (3)客戶滿意度每季度一次 (4)員工滿意度每半年一次 職責(zé) （ 1）客戶滿意度，由業(yè)務(wù)部匯總分析 （ 2）員工滿意度，由綜合部匯總分析 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查分類 (1)前期市場(chǎng)調(diào) 查 :用于商業(yè)規(guī)劃的需求 (2)后期市場(chǎng)調(diào)查 :用于后期營(yíng)運(yùn)的需求 調(diào)查內(nèi)容 (1)商圈分析 :城市發(fā)展分析： GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍 35 (2)消費(fèi)者分析 :消費(fèi)習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛(ài)商場(chǎng)、偏愛(ài)度原因分析、逛商場(chǎng)頻度 (3)投資者分析 :喜歡經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間；喜歡投資物業(yè)類型（臨街商鋪、大型商場(chǎng)）；能夠接受售價(jià)與租價(jià) (4)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析： 1）地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位置 2）商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小 3）商鋪劃分：商鋪面積大小及經(jīng) 營(yíng)的動(dòng)線劃分 4）業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合 5）品牌落位：商戶組合 6）租金價(jià)格體系：租價(jià)區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例 7）管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理 8）營(yíng)銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷 9）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：利用二八原理進(jìn)行分析 調(diào)查報(bào)告經(jīng)果分析 （ 1）差異分析：明確自身市場(chǎng)占有率優(yōu)劣勢(shì) （ 2）目標(biāo)市場(chǎng)確定：消費(fèi)者與投資者的目標(biāo)對(duì)象 （ 3）后期經(jīng)營(yíng)調(diào)整方案 經(jīng)營(yíng)分析 時(shí)間要求 （ 1） 10 月－２月底銷售旺季，分析時(shí)間為３月份進(jìn)行，以２月 ２５日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 2） 3月－ 5 月底，分析時(shí)間為 6 月份進(jìn)行，以 5月 25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 3） 6月－ 9 月底銷售淡季，分析時(shí)間為 10 月份進(jìn)行，以 9月 25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1月－ 6 月底，分析時(shí)間為 7 月份進(jìn)行，以 6月 30日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1月－ 12月底，分析時(shí)間為 1月份進(jìn)行，以 12月 30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) 內(nèi)容 （ 1）業(yè)態(tài)比例 （ 2）品牌商戶 （ 3）持續(xù)經(jīng)營(yíng) （ 4）持續(xù)撤場(chǎng)或轉(zhuǎn)租 （ 5）商戶經(jīng)營(yíng)規(guī)范分析 （ 6）商戶商品陳列分析 36 上貨分析 要求 : 上貨初期 :月初 15 日 上貨中期 :月未 30 日 上貨初期上貨的商戶要求要達(dá)到 2030%,中期達(dá)到 5060% 分析時(shí)間節(jié)點(diǎn) 春裝 :2月份開(kāi)始上貨 ,分析時(shí)間為 3月份 夏裝 :4月份開(kāi)始上貨 ,分析時(shí)間為 5月份 秋裝 :8月份開(kāi)始上貨 ,分析時(shí)間為 9月份 冬裝 :10月份開(kāi)始上貨 ,分析時(shí)間為 11月份 內(nèi)容 品牌商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 精品店商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 銷貨時(shí)間 春季：處理冬天及秋裝貨 秋季：處理夏天及春天貨 每 季未的前２０天處理當(dāng)季貨品 客流分析 時(shí)間要求 （ 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國(guó)慶節(jié)、春節(jié)及平時(shí)周未 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總分析 （ 2）天驕保安負(fù)責(zé)具體的人流統(tǒng)計(jì) （ 3）總臺(tái)人員負(fù)責(zé)保安人流統(tǒng)計(jì)督導(dǎo) 客流統(tǒng)計(jì)內(nèi)容 （ 1）進(jìn)出人數(shù)統(tǒng)計(jì) （ 2）出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計(jì) （ 3）進(jìn)出人數(shù)男女統(tǒng)計(jì) （ 4）出場(chǎng)人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計(jì)：男、女、中、老、青統(tǒng)計(jì) 客流匯總分析 （ 1）當(dāng)前數(shù)的分析 （ 2）與上期比較分析 （ 3）與去年同期比較分析 37 策 劃標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)運(yùn)部推廣與項(xiàng)目推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 類別 重點(diǎn)工作 公司 運(yùn)營(yíng)推廣 項(xiàng)目推廣 工作標(biāo)準(zhǔn) 公司層 面 VI系統(tǒng)的建立（規(guī)劃 /設(shè)計(jì)） 審批 提報(bào) 論證 規(guī)劃設(shè)計(jì)， 打印成冊(cè) VI（導(dǎo)示）系統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)用規(guī)范 審批 提報(bào) 執(zhí)行 賣場(chǎng)形象管理規(guī)范 審批 提報(bào) 執(zhí)行 擬定表格，定期檢查 推廣耗材采購(gòu)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 審批 提報(bào) 執(zhí)行 / 論證 文件報(bào)批， 定期更新 推廣方案審批流程 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 推廣費(fèi)用報(bào)銷流程 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 促銷活動(dòng)策劃方案 標(biāo)準(zhǔn)格式 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 年度品牌推廣方案 審批 提報(bào) 協(xié)助執(zhí)行 方案報(bào)批 典型商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣調(diào)研 審核 提報(bào) 參考論證 市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目層 面 項(xiàng)目年度推廣方案（含預(yù)算） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目階段性促銷方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目階段性包裝方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目階段性活動(dòng)方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目導(dǎo)示標(biāo)牌的調(diào)整 （增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目店招、廣告位的調(diào)整 （增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目推廣器材的申購(gòu)及維保 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 商戶現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件報(bào)批 商戶店招（導(dǎo)示）設(shè)置審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件報(bào)批 商戶廣告發(fā)布審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件報(bào)批 市場(chǎng)推廣部工作文件 （ 1） VI（導(dǎo)視）系統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)用規(guī)范（另附） （ 2） 賣場(chǎng)形象管理辦法（附表 1） （ 3） 推廣耗材采購(gòu)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（附表 2） 38 （ 4） 推廣方案審批流程（附表 3） （ 5） 推廣費(fèi)用報(bào)銷流程（附表 4） （ 6） 廣宣（標(biāo)牌制作）驗(yàn)收單 （附表 5） （ 7） 項(xiàng)目促銷活動(dòng)策劃方案標(biāo)準(zhǔn)格式（附表 6） （ 8） 商場(chǎng)推廣活動(dòng)管理制度（附表 7） （ 9） 商場(chǎng)品牌形象管理制度（附表 8） （ 10） 媒體宣傳管理制度（附表 9） 商場(chǎng)賣場(chǎng)布置工作標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 商場(chǎng)賣場(chǎng)布置的含義： 賣場(chǎng)布置可分為硬布置和軟布置兩種。 （ 2） 商場(chǎng)賣場(chǎng)布置（軟布置）工作標(biāo)準(zhǔn)： 工作事項(xiàng) 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 導(dǎo)示系統(tǒng) 公司辦公場(chǎng)所導(dǎo)示系統(tǒng) 公司辦公用品導(dǎo)示運(yùn)用規(guī)范 項(xiàng)目樓層經(jīng)營(yíng)導(dǎo)示系統(tǒng) 主力店導(dǎo)示系統(tǒng) 項(xiàng)目公共設(shè)施導(dǎo)示系統(tǒng) 項(xiàng)目促銷信息發(fā)布導(dǎo)示系統(tǒng) 及時(shí)更新、規(guī)范管理 氣氛渲染 節(jié)日主通道包裝（門、柱、吊頂裝飾） 3－ 4次 /年 中庭氛圍營(yíng)造（吊飾、情景小品、休閑設(shè)施等） 1－ 2次 /年 外立面包裝（燈飾工程、氛圍裝飾等） 1次 /年 服務(wù)臺(tái)包裝（造型設(shè)計(jì)包裝等） 1－ 2次 /年 轉(zhuǎn)角，過(guò)度通道包裝（商業(yè)雕塑小品、美陳等） 1－ 2次 /年 休閑設(shè)施 休閑座椅 及時(shí) 植物、水等自然景觀營(yíng)造 及時(shí) 休閑、娛樂(lè)、趣味設(shè)施的引進(jìn) 及時(shí) 39 工程管理工作標(biāo)準(zhǔn) 工程物業(yè)職能授權(quán) 序號(hào) 工作項(xiàng)目 部門 備注 公司 營(yíng)運(yùn)部 項(xiàng)目分公司 1 裝修管理 裝修管理辦法 審批 申報(bào) 項(xiàng)目裝修管理方案 備案 審批 項(xiàng)目分公司內(nèi)部會(huì)簽執(zhí)行 裝修方案的審定 《 500 平方米項(xiàng)目 審批 》 500平方米項(xiàng)目 備案 審批 裝修過(guò)程監(jiān)控 執(zhí)行 按〈裝修手冊(cè)〉、《物業(yè)管理?xiàng)l列》、《消防法》、各施工規(guī)范執(zhí)行； 裝修竣工驗(yàn)收 執(zhí)行 按〈審核意見(jiàn)〉和技術(shù)變更核定執(zhí)行驗(yàn)收； 2 日常管理 審 核 擬定 工程月度計(jì)劃、項(xiàng)目物料計(jì)劃、工程物業(yè)收支計(jì)劃按要求上報(bào)； 方案 審批 審