【正文】 濟指標(biāo)和重點工作； 3 組織擬定（修改）營運部年度經(jīng)濟目標(biāo)和重點工作計劃并認(rèn)真實施完成； 4 組織擬定（修改）營運部的基本管理制度和業(yè)務(wù)流程； 5 根據(jù)市場和商圈的變化，支持協(xié)助項目進行經(jīng)營調(diào)整； 6 在公司領(lǐng)導(dǎo)下，支持營運團隊的管理和建設(shè)； 7 配合公司實行目標(biāo)管理及績效考評； 8 長期目標(biāo)共同提升營運團隊的管理水平，提高各項目的商業(yè)價值。 10 支持協(xié)助市場推廣活動方案和措施的落實和協(xié)調(diào)。 14 領(lǐng)導(dǎo)營運部與其他部門之間密切溝通與配合。 市場推廣經(jīng)理 工作關(guān) 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè)務(wù)對接部門 項目市場推廣部 主要評估考核人員 營運總監(jiān)、副總經(jīng)理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營運部、公司招商部、財務(wù)部、 集團關(guān)聯(lián)部門 營銷中心 外部關(guān)聯(lián)部門 工商局、各報媒單位、各合作單位 項 次 崗位職責(zé)概述 1 支持協(xié)助各項目市場推廣工作； 2 審核各項目推廣收益和支出預(yù)算，并帶領(lǐng)各項目達到預(yù)期目標(biāo)，； 9 3 根據(jù)公司經(jīng)營方針制定商業(yè)項目整體推廣計劃，提升公司整體品牌形象和價值； 4 統(tǒng)籌和整合廣告、贊助、媒體等資源，提高各項目的活動成效； 5 制定和修改公司市場推廣的基本制度和作業(yè)流程； 6 確保各項工作符合公司制度及流程要求； 7 長期目標(biāo)支持項目提升客流和租戶銷售，提升公司品牌價值。 項 次 主要工作 1 參與并審核各項目工程物業(yè)年度預(yù)算。 5 指導(dǎo)參與各項目節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。 9 組織領(lǐng)導(dǎo)各項目維保項目的招標(biāo)工作，爭取競爭力的維保價格。 13 完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。 3 組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。 7 督導(dǎo)協(xié)調(diào)各 項目與物業(yè)公司工作合作。 11 協(xié)調(diào)與開發(fā)公司的工作，推動項目工程遺留問題的整改速度。 項 次 主要工作 1 擬定并執(zhí)行項目年度預(yù)算，并督導(dǎo)項目各部門的進展和完成情況； 2 提交項目的經(jīng)營調(diào)整和租金扶持計劃， 得到公司批準(zhǔn)后實施； 3 負(fù)責(zé)推動公司各項管理規(guī)章、制度、流程在項目的認(rèn)真執(zhí)行； 4 負(fù)責(zé)監(jiān)督項目工程物業(yè)的現(xiàn)場工作，保證項目處于安全、良好的運行狀態(tài)； 5 負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查各部門執(zhí)行崗位工作職責(zé)和行為規(guī)范的狀況； 6 對進場租戶進行評 估選擇，審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止?fàn)顩r； 7 負(fù)責(zé)審核項目市場推廣活動方案和措施的落實和協(xié)調(diào)； 8 負(fù)責(zé)收集租戶、市場信息，對租戶經(jīng)營狀況和市場狀況進行分析預(yù)測，為項目的經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù) 9 分析營運結(jié)果并提出改進意見； 10 按時提交項目各種月報表； 13 11 保持與當(dāng)?shù)卣鞑块T的良好溝通； 12 定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行。 項目業(yè)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) 工 作 關(guān) 系 直接上級部門 項目總經(jīng)理 /公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核人員 項目總經(jīng)理 /公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營運部、招商部，項目物業(yè)部、財務(wù)部、市場推廣部 外部關(guān)聯(lián)部門 工商、質(zhì)監(jiān)局、消費者協(xié)會 項 次 崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)項目租賃工作的整體管理與協(xié)調(diào)； 2 帶領(lǐng)團隊達成項目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)； 3 規(guī)劃和執(zhí)行項目的招商策略； 4 發(fā)現(xiàn)潛在的 經(jīng)營戶 并且與這些 經(jīng)營 戶 談判租約； 5 維持項目良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)； 6 確保各項工作符合公司制度及流程要求； 7 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合。 項 次 主要工作 1 擬定項目工程物業(yè)年度預(yù)算。 15 5 配合公司制定相關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。 9 協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用成本，提出改進建議。 2 工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。 6 執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進建議。 10 完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。 （ 4）花車經(jīng)營管理 1）花車上的商品，與申請的商品一致 2）花車經(jīng)營者是申請本人，不能部分轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租花車經(jīng)營權(quán) 3）花車經(jīng)營中遇雨順延，因客戶原因未擺放不予補償。 2）花車經(jīng)營周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。 （ 2）賣場形象效果維護管理規(guī)定 1）商場用電及照明系統(tǒng) 、電扶梯及附屬設(shè)施：完好，并及時維護保養(yǎng)。 7）廣告招貼：及時清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等 8）裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語 9）裝修后的遺棄物：立即清理出場。 e）餐飲、娛樂城、休閑項目、電影院等配置：水、天然氣、消防系統(tǒng)、給排水、排煙、排污等（娛樂城和電影院配置冷暖兩用中央空調(diào)）。 b）除主力店和洋快餐以外的獨立項目為三至五年，一般不要超過五年。在辦理接房手續(xù)時支付首季租金（收取租金后交房）。（第三次） （ 7）強制終止合同期間租金物管費照常收取。 客戶滿意度 分類 （ 1）客戶滿意度 （ 2）內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表 要求 (1)客戶滿意度達標(biāo)為 85% (2)內(nèi)部員工滿意度達標(biāo)為 86% (3)客戶滿意度每季度一次 (4)員工滿意度每半年一次 職責(zé) （ 1）客戶滿意度，由業(yè)務(wù)部匯總分析 （ 2）員工滿意度，由綜合部匯總分析 市場調(diào)查 市場調(diào)查分類 (1)前期市場調(diào) 查 :用于商業(yè)規(guī)劃的需求 (2)后期市場調(diào)查 :用于后期營運的需求 調(diào)查內(nèi)容 (1)商圈分析 :城市發(fā)展分析： GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍 35 (2)消費者分析 :消費習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度 (3)投資者分析 :喜歡經(jīng)營時間、營業(yè)時間；喜歡投資物業(yè)類型（臨街商鋪、大型商場）；能夠接受售價與租價 (4)競爭對手分析： 1）地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位置 2）商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小 3）商鋪劃分：商鋪面積大小及經(jīng) 營的動線劃分 4）業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合 5）品牌落位：商戶組合 6）租金價格體系：租價區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例 7）管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理 8）營銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷 9）經(jīng)營業(yè)績：利用二八原理進行分析 調(diào)查報告經(jīng)果分析 （ 1）差異分析：明確自身市場占有率優(yōu)劣勢 （ 2）目標(biāo)市場確定：消費者與投資者的目標(biāo)對象 （ 3）后期經(jīng)營調(diào)整方案 經(jīng)營分析 時間要求 （ 1） 10 月－２月底銷售旺季，分析時間為３月份進行，以２月 ２５日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 2） 3月－ 5 月底，分析時間為 6 月份進行，以 5月 25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 3） 6月－ 9 月底銷售淡季，分析時間為 10 月份進行，以 9月 25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1月－ 6 月底，分析時間為 7 月份進行，以 6月 30日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1月－ 12月底，分析時間為 1月份進行，以 12月 30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) 內(nèi)容 （ 1）業(yè)態(tài)比例 （ 2）品牌商戶 （ 3）持續(xù)經(jīng)營 （ 4）持續(xù)撤場或轉(zhuǎn)租 （ 5）商戶經(jīng)營規(guī)范分析 （ 6）商戶商品陳列分析 36 上貨分析 要求 : 上貨初期 :月初 15 日 上貨中期 :月未 30 日 上貨初期上貨的商戶要求要達到 2030%,中期達到 5060% 分析時間節(jié)點 春裝 :2月份開始上貨 ,分析時間為 3月份 夏裝 :4月份開始上貨 ,分析時間為 5月份 秋裝 :8月份開始上貨 ,分析時間為 9月份 冬裝 :10月份開始上貨 ,分析時間為 11月份 內(nèi)容 品牌商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 精品店商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 銷貨時間 春季：處理冬天及秋裝貨 秋季：處理夏天及春天貨 每 季未的前２０天處理當(dāng)季貨品 客流分析 時間要求 （ 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)及平時周未 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總分析 （ 2）天驕保安負(fù)責(zé)具體的人流統(tǒng)計 （ 3）總臺人員負(fù)責(zé)保安人流統(tǒng)計督導(dǎo) 客流統(tǒng)計內(nèi)容 （ 1）進出人數(shù)統(tǒng)計 （ 2）出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計 （ 3）進出人數(shù)男女統(tǒng)計 （ 4）出場人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計：男、女、中、老、青統(tǒng)計 客流匯總分析 （ 1）當(dāng)前數(shù)的分析 （ 2）與上期比較分析 （ 3）與去年同期比較分析 37 策 劃標(biāo)準(zhǔn) 營運部推廣與項目推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 類別 重點工作 公司 運營推廣 項目推廣 工作標(biāo)準(zhǔn) 公司層 面 VI系統(tǒng)的建立（規(guī)劃 /設(shè)計） 審批 提報 論證 規(guī)劃設(shè)計， 打印成冊 VI（導(dǎo)示）系統(tǒng)統(tǒng)一運用規(guī)范 審批 提報 執(zhí)行 賣場形象管理規(guī)范 審批 提報 執(zhí)行 擬定表格，定期檢查 推廣耗材采購市場價格標(biāo)準(zhǔn) 審批 提報 執(zhí)行 / 論證 文件報批， 定期更新 推廣方案審批流程 審批 提報 執(zhí)行 文件報批 推廣費用報銷流程 審批 提報 執(zhí)行 文件報批 促銷活動策劃方案 標(biāo)準(zhǔn)格式 審批 提報 執(zhí)行 文件報批 年度品牌推廣方案 審批 提報 協(xié)助執(zhí)行 方案報批 典型商業(yè)項目市場推廣調(diào)研 審核 提報 參考論證 市調(diào)報告 項目層 面 項目年度推廣方案（含預(yù)算） 審批 論證 提報 方案報批 項目階段性促銷方案 審批 論證 提報 方案報批 項目階段性包裝方案 審批 論證 提報 方案報批 項目階段性活動方案 審批 論證 提報 方案報批 項目導(dǎo)示標(biāo)牌的調(diào)整 （增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報 方案報批 項目店招、廣告位的調(diào)整 （增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報 方案報批 項目推廣器材的申購及維保 審批 論證 提報 方案報批 商戶現(xiàn)場促銷活動審批流程 審批 論證 提報 文件報批 商戶店招（導(dǎo)示）設(shè)置審批流程 審批 論證 提報 文件報批 商戶廣告發(fā)布審批流程 審批 論證 提報 文件報批 市場推廣部工作文件 （ 1） VI（導(dǎo)視）系統(tǒng)統(tǒng)一運用規(guī)范（另附） （ 2） 賣場形象管理辦法（附表 1） （ 3） 推廣耗材采購市場價格標(biāo)準(zhǔn)（附表 2） 38 （ 4） 推廣方案審批流程（附表 3） （ 5） 推廣費用報銷流程（附表 4） （ 6） 廣宣（標(biāo)牌制作）驗收單 （附表 5） （ 7） 項目促銷活動策劃方案標(biāo)準(zhǔn)格式（附表 6） （ 8） 商場推廣活動管理制度（附表 7） （ 9） 商場品牌形象管理制度（附表 8） （ 10） 媒體宣傳管理制度（附表 9） 商場賣場布置工作標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 商場賣場布置的含義： 賣場布置可分為硬布置和軟布置兩種。 （ 2） 商場賣場布置（軟布置）工作標(biāo)準(zhǔn)： 工作事項 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 導(dǎo)示系統(tǒng) 公司辦公場所導(dǎo)示系統(tǒng) 公司辦公用品導(dǎo)示運用規(guī)范 項目樓層經(jīng)營導(dǎo)示系統(tǒng) 主力店導(dǎo)示系統(tǒng) 項目公共設(shè)施導(dǎo)示系統(tǒng) 項目促銷信息發(fā)布導(dǎo)示系統(tǒng) 及時更新、規(guī)范管理 氣氛渲染 節(jié)日主通道包裝（門、柱、吊頂裝飾） 3－ 4次 /年 中庭氛圍營造（吊飾、情景小品、休閑設(shè)施等） 1－ 2次 /年 外立面包裝（燈飾工程、氛圍裝飾等） 1次 /年 服務(wù)臺包裝（造型設(shè)計包裝等） 1－ 2次 /年 轉(zhuǎn)角，過度通道包裝（商業(yè)雕塑小品、美陳等） 1－ 2次 /年 休閑設(shè)施 休閑座椅 及時 植物、水等自然景觀營造 及時 休閑、娛樂、趣味設(shè)施的引進 及時 39 工程管理工作標(biāo)準(zhǔn) 工程物業(yè)職能授權(quán) 序號 工作項目 部門 備注 公司 營運部 項目分公司 1 裝修管理 裝修管理辦法 審批 申報 項目裝修管理方案 備案 審批 項目分公司內(nèi)部會簽執(zhí)行 裝修方案的審定 《 500 平方米項目 審批 》 500平方米項目 備案 審批 裝修過程監(jiān)控 執(zhí)行 按〈裝修手冊〉、《物業(yè)管理條列》、《消防法》、各施工規(guī)范執(zhí)行； 裝修竣工驗收 執(zhí)行 按〈審核意見〉和技術(shù)變更核定執(zhí)行驗收； 2 日常管理 審 核 擬定 工程月度計劃、項目物料計劃、工程物業(yè)收支計劃按要求上報； 方案 審批 審