【正文】 (鎮(zhèn)人民政府 )應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組成員名單、工作職責、工作規(guī)則等，公告期不應(yīng)少于 7 日。 (二 )確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 。 第十八條 籌備組通過召開會議，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進行籌備工作的決定。 籌備組會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔。 第十九條 籌備組應(yīng)當 于首次業(yè)主大會會議召開前 15日，將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。 第二十一條 建設(shè) 單位應(yīng)當向籌備組提供業(yè)主名單、業(yè)主聯(lián)系方式和各業(yè)主所有建筑專有部分面積情況等。建設(shè)單位應(yīng)當在辦理工程竣工 驗收備案前，一次性向物業(yè)所在地街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )繳納籌備經(jīng)費。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 13 / 51 (二 )在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼 。 (三 )業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù) 。 (七 )業(yè)主違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任 。 (二 )業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式 。 (六 )業(yè)主委員會的職責 。 (十 )業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理 。其他業(yè)主大會會議的選票、表決票、委托書等資料的保管由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 第三十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 (三 )上一年度業(yè)主大會收支情況 。 (三 )經(jīng) 50%以上業(yè)主大會代表提議 。逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )或委托社區(qū)居民委員會組織召開。 經(jīng)核實提議符合本細則第三十二條規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當自核實完成之日起 30 日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。 第三十五條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于 10 日，并同時書面告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。 第三十六條 采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。公示內(nèi)容應(yīng)當包括業(yè)主基本信息、所有的建筑專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 18 / 51 反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會 會議的機構(gòu)應(yīng)當記錄并及時答復(fù)。 業(yè)主查驗本人意見，應(yīng)當提供本人身份證明和房產(chǎn)證明 。尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的預(yù)算建筑面積計算。 (二 ) 按照前項的統(tǒng)計總和計算總?cè)藬?shù)。 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。 第四十三條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定等需要抄送全體業(yè)主的資料，可以采用以下方式之一進行抄送： (一 )掛號信件或特快專遞 。 業(yè)主的住址、電話、電子郵箱等聯(lián)系方式以入住時 登記的方式為準 。 抄送人應(yīng)當保留已抄送的相關(guān)記錄。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 21 / 51 業(yè)主小組應(yīng)當履行下列職責： (一 )委托推選業(yè)主大會代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意見 。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。 (二 )喪失民事行為能力的 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 22 / 51 (六 )無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主大會的 。 第四十七條 業(yè)主大會會議可以以業(yè)主大會代表組成業(yè)主代表大會的形式召開。 第四節(jié) 業(yè)主委員會 第四十八條 業(yè)主委員會由 5 到 13 人的單數(shù)委員組成。 (四 )遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，履行法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的義務(wù) 。 (八 )具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平 。 鼓勵在社區(qū)居委員會或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會委員交叉任職，完善聯(lián)合工作機制。業(yè)主委員會委員、候補委員的當選應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 (以下簡稱“面積、人數(shù)雙過半” )，方能當選。 第五十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料： (一 )業(yè)主委員會名稱和成員名單 。 (五 )物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況 。 (九 )其他應(yīng)當向業(yè)主公布的情況和資料。 第五十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員和專職工作人員應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得存在下列行為： (一 )接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費或停車費用減免及其他不正當利益 。 第五十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止或罷免其委員資格： (一 )不履行業(yè)主委員會委員職責的 。 (五 )其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 (二 )業(yè)主大會會議記錄和會議決定 。 (六 )法律法規(guī)規(guī)定要求的其他材料 。 第五十五條 業(yè)主委員 會向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當提供街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )的備案證明。會議由主任委員召集和主持 。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會議。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè) 主委員會會議。 (一 )業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 29 / 51 (五 )專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目 。 業(yè)主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主本人同意。逾期仍未組織召開的，街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )可按照首次業(yè)主大會會議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員由街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )或其委托的社區(qū)居民委員會確定 。 第六十條 業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，應(yīng)當自終止之日起 3 日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。缺員超過 50%的，由街道辦事處解散該業(yè)主委員會，組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。 第六十二條 業(yè)主委員會委員和專職人員應(yīng)當定期接受相關(guān)業(yè)務(wù)培訓。 第三章 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用 第一節(jié) 一般規(guī)定 第六十三條 本市物業(yè)項目實行項目經(jīng)理負責制。 物業(yè)項目經(jīng)理在該項目任職期間，應(yīng)當依法履約、守法盡職。 第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準、物業(yè)服務(wù)收費標準、日常專項維修資金繳交標準、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標牌長期公示。 (三 )前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同 。資料齊全、符合法定形式的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當在 10個工作日內(nèi)予以備案。 物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確。 第六十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。 住宅物業(yè)經(jīng)合法手續(xù)改作商業(yè)使用的，物業(yè)公共服務(wù)費收取標準可按物業(yè)服務(wù)合同約定進行調(diào)整。有下列情況之一的，可以由街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )組織，以抽簽形式在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)： (一 )合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的 。內(nèi)容、 標準和收費可參照物業(yè)服務(wù)最基本標準執(zhí)行，物業(yè)公共服務(wù)等費用由業(yè)主承擔。 具體組織實施工作可以由市、區(qū)建設(shè)行政主管部門通過購買服務(wù)等方式組織市物業(yè)管理協(xié)會或有關(guān)社會組織開展。 第七十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接物業(yè)管理手續(xù) 20 日之前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交項目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料及設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料和物業(yè)服務(wù)用房，并接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府 )的監(jiān)督。 第七十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 37 / 51 企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù) 企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，而全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)及業(yè)主所持有的投票權(quán)半數(shù)以下業(yè)主沒有明確表示異議的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。房屋交付通知應(yīng)當符合法律法規(guī)規(guī)范和合同約定。業(yè)主委員會可根據(jù)需要，聘請會計師事務(wù)所對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。 物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當報告街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )和區(qū)建設(shè)行政主管部門后，并提前 30 日告知全體業(yè)主。 (四 )依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和 (臨時 )管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合。 第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護制度，按照合同約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護，并做好記錄。 (一 )業(yè)主自用的向業(yè)主收取 。經(jīng)公示無異議的，應(yīng)當將水電分攤情況抄送供水、供電等有關(guān)服務(wù)單位。 對未及時繳交水費、電費等費用的業(yè)主，相關(guān)單位應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清單直接向欠費業(yè)主催收，并可針對欠費業(yè)主采取合同約定或法律許可的催收措施，但不得以部分業(yè)主欠費為由 停止小區(qū)整體的供水、供電等。不得以下列理由拒交物業(yè)公共服務(wù)費： (一 )尚未入住或房屋空置 。 (五 )其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失 。 第四章 專項維修資金 第九十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當設(shè)立專項維修資金。 建設(shè)行政主管部門可聘請第三方審計機構(gòu)對物業(yè)管理精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 43 / 51 區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金繳存、使用情況進行審計，并依法對違法違規(guī)行為進行處理。 日常專項維修資金主要用于物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢建筑物的全體業(yè)主或部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、更新和改造以及必須由專業(yè)維護保養(yǎng)機構(gòu)負責實施的維護保養(yǎng)，其費用支出以有關(guān)合同及其支付憑證為準。公示時可以在顯著位置或以醒目方式 要求業(yè)主有反對意見的提供書面意見 。 決定自行管理日常專項維修資金的，業(yè)主大會及業(yè)主委員會應(yīng)當在專項維修資金專戶管理銀行開立 專戶。 已成立業(yè)主委員會且在有效期內(nèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主精品文檔 2021 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