【正文】 年）年） 是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的基本法律、法規(guī)是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的基本法律、法規(guī)，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實(shí)際操作層面規(guī)定，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實(shí)際操作層面規(guī)定較為原則，需要進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充。物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏合作信任。 　　物業(yè)服務(wù)交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題影響到物業(yè)管理的正常開(kāi)展。、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立困難，運(yùn)作不規(guī)范。家?！丁?興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則 》》 解讀解讀二二 ○一三年五月一三年五月提綱提綱一、立法必要性一、立法必要性二、立法過(guò)程二、立法過(guò)程三、主要內(nèi)容三、主要內(nèi)容 一、立法必要性一、立法必要性（一）本盟物業(yè)管理基本情況（一）本盟物業(yè)管理基本情況n 實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約1200萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米； 其中，住宅物業(yè)其中，住宅物業(yè)建筑面積建筑面積 1000萬(wàn)平方米；住宅物業(yè)萬(wàn)平方米；住宅物業(yè)項(xiàng)目約項(xiàng)目約 990個(gè)，覆蓋面達(dá)個(gè)，覆蓋面達(dá) 70%。n 截至截至 2023年一季度，全盟共有物業(yè)年一季度，全盟共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)企業(yè) 71家。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立困難，運(yùn)作不規(guī)范。 開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題影響到物業(yè)管理的正常開(kāi)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的 70%。情況嚴(yán)重。處于弱勢(shì)地位。適應(yīng)本市物業(yè)管理發(fā)展形勢(shì)的需要。收到較好的社會(huì)反響。論。條。管理適用本實(shí)施細(xì)則。和相關(guān)秩序的活動(dòng)。務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。工作。做好物業(yè)管理的指導(dǎo)工作。街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。 n 第七條第七條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 突發(fā)事件實(shí)行快速處理突發(fā)事件實(shí)行快速處理 機(jī)制機(jī)制。n 第八條第八條 各旗縣市物業(yè)主管各旗縣市物業(yè)主管 部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾 紛調(diào)紛調(diào)解聯(lián)席會(huì)議解聯(lián)席會(huì)議 制度，召集有關(guān)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)制度，召集有關(guān)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)n 規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)程序規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)程序n 明確了成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的條件；明確了成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的條件；n 規(guī)定了建設(shè)單位和業(yè)主雙啟動(dòng)申請(qǐng)機(jī)制?！ 建設(shè)單位 對(duì)具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在 三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處， 并提供有關(guān)資料?！　∶鞔_政府職能定位明確政府職能定位n 明確街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)明確街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)n 具體職責(zé)：具體職責(zé)： 一是接受業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)；一是接受業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)； 二是指定代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組；二是指定代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組；具體條款：具體條款： 第十二條第十二條 　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的， 街道辦事處街道辦事處 應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在在 收到建設(shè)單位收到建設(shè)單位 或或 業(yè)主業(yè)主 提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后 60日日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 。業(yè)。務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。事處協(xié)調(diào)解決。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15日前以書面形式日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。n 第十五條第十五條 　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的 籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由 業(yè)主大會(huì)籌備組使業(yè)主大會(huì)籌備組使用。n 業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者 代理人參加代理人參加 業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 代理人代理人 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主具業(yè)主 書面授權(quán)委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起出決定之日起 三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。n 第十八條　 業(yè)主委員會(huì)委員 的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于 5人 。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。 作出的決定 須業(yè)主委員會(huì)經(jīng) 全體委員半數(shù)以上同意 。并 通知 物業(yè) 所在地街道辦事處，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)逾期不召開(kāi)的，由街道辦事處 組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會(huì)應(yīng) 當(dāng)在 3個(gè)月內(nèi)召開(kāi)會(huì)議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會(huì)委員。n 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)生 半數(shù)以上委員資格終止 、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作的情況時(shí)，由 社區(qū)居民委員會(huì) 代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對(duì)有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定。明確業(yè)主委員會(huì)委員資格問(wèn)題明確業(yè)主委員會(huì)委員資格問(wèn)題n 解決業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范運(yùn)作的問(wèn)題解決業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范運(yùn)作的問(wèn)題n 具體條款 ：n 第二十四條 　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定后，終止其委員資格：n （一）不履行 委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約 ，且拒不改正；n （二）業(yè)主委員會(huì)過(guò) 半數(shù)委員或者百分之二十以上 業(yè)主提議撤銷其委員資格；n （三） 侵害業(yè)主共同利益：n （四）利用委員資格謀取私利；n （五）不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其它情形。n 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作 經(jīng)費(fèi) 的使用情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，接受 全體業(yè)主的監(jiān)督 。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一定的標(biāo)準(zhǔn)收取定的標(biāo)準(zhǔn)收取 保證金保證金 ，各地應(yīng)就綠化成本制定標(biāo)準(zhǔn)；在綜，各地應(yīng)就綠化成本制定標(biāo)準(zhǔn)；在綜合驗(yàn)收規(guī)定的時(shí)限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由合驗(yàn)收規(guī)定的時(shí)限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由 物業(yè)主管部門物業(yè)主管部門 將未達(dá)將未達(dá)標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會(huì)作為綠化標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會(huì)作為綠化 專項(xiàng)資金專項(xiàng)資金 。對(duì)于建筑規(guī)模小且投標(biāo)人標(biāo)單位。業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。管保證金。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前。n 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。 （五）（五） 協(xié)助各專業(yè)管理部門協(xié)助各專業(yè)管理部門 督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 整改開(kāi)發(fā)建整改開(kāi)發(fā)建設(shè)中的遺留問(wèn)題；設(shè)中的遺留問(wèn)題； （六）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)（六）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù) 合同的約定合同的約定 ，向，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序；業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序； （七）根據(jù)（七）根據(jù) 街道辦事處街道辦事處 的要求，配合做好業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、的要求，配合做好業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)成立工作。相關(guān)專業(yè)職能部門職責(zé)n 具體條款：具體條款： n 第三十三條第三十三條 　　 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、 有有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由 各專業(yè)單位接管各專業(yè)單位接管 ，接管的同時(shí)應(yīng)提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料接管的同時(shí)應(yīng)提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督的責(zé)任。建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。任。新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。主委員會(huì)。 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約 一般包括下列 內(nèi)容 ：n （一） 物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；n 　（二）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；n 　（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；n ?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護(hù)；n ?。ㄎ澹I(yè)主共同管理權(quán)的行使；n ?。I(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；n ?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主 ，要求其及時(shí)改正，對(duì)不聽(tīng)勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告社區(qū)居民委員會(huì)共同解決或及時(shí)告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。n 第四十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有 違反 有關(guān) 規(guī)定 的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng) 通知 行為人 立即停止并改正 ；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)相關(guān)部門依法辦理。n 凡房屋及其附屬設(shè)施有 影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕 。n 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 公共場(chǎng)地停放車輛 的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門確定的 收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格或業(yè)主大會(huì)的決議收取車輛停放費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域車輛管理n 具體條款：n 第五十條 　業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng) 業(yè)主大會(huì)同意 ，業(yè)主委員會(huì)可以 申請(qǐng)公安部門 對(duì)小區(qū)內(nèi)地面停車 泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定。 　 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定使用， 不得挪作他用。　　物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)資料及出租收益等規(guī)定具體條款：n 第五十三條 　物業(yè)交付前， 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)按照本條例第五十條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將 物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門 。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，在業(yè)主委員會(huì)成立后一并移交給業(yè)主委員會(huì)，用于補(bǔ)充物業(yè) 專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方 簽定的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 住宅專項(xiàng)維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意報(bào)物業(yè)主管部門審核確認(rèn)，批準(zhǔn)執(zhí)行 。（七）舊住宅小區(qū)物業(yè)管理（ 1）舊小區(qū)的概念（ 58）（ 2）各 職能部門 應(yīng)對(duì)配套設(shè)施設(shè)備納入 改造更新（ 59)（ 3）社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主自管所發(fā)生 費(fèi)用業(yè)主承擔(dān)（59）（ 4）政府職能部門應(yīng)確立管理方案及 簽訂管理規(guī)約 （ 60）（ 5）老舊小區(qū)也應(yīng) 推行物業(yè)管理服務(wù) 。活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。水、電、煤、氣等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。相關(guān)單位必須接收。第七十條　本實(shí)施細(xì)則發(fā)布之日起施