【正文】 常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在 小區(qū)管理上 我們遵循 “ 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求 ” 的環(huán)境衛(wèi)生管理和 “ 高質(zhì)量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。 環(huán)境管理 5 環(huán)境管理 以 小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。 治安消防管理 治安消防管理工作是 小區(qū) 重點(diǎn)管理工作之一。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。 協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。營造 一個 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。 三、物業(yè)管理模式 物業(yè)管理 不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。 提供共管式服務(wù)。 運(yùn)作程序 可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。 合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。 開展卓有成效的社區(qū)文化活動 。 建立激勵機(jī)制，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。 提倡 “ 以人為本 ” 的管理理念，充分 發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。 B、 請您 不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。 E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 2． 1 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) 、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； 、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； ，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； ，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； ，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提 出調(diào) 8 整或給予處分的意見； ，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作； 、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作； 2． 2 經(jīng)理助理崗位職責(zé) 、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； ； ； ； ，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率 99%； 、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； 、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； ，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進(jìn)； 、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 2． 3 環(huán)境管理部 管理員 崗位職責(zé) A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核 標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作； E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 人員配置和人員的素質(zhì)要求 物業(yè)管理的用人原則為 “精干、高效、敬業(yè) ”，確定 “重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ”的用人標(biāo)準(zhǔn)。針對小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)以人為本，強(qiáng)調(diào)居住、商業(yè)環(huán)境的和諧美和我們預(yù)測的小區(qū)居住群眾的特點(diǎn)，綜合物業(yè)管理服務(wù)的各個要素。要做到一點(diǎn)， 就必須高度重視 業(yè)主 的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們的設(shè)想是： 、倡導(dǎo) 天天讓您滿意 的服務(wù)理念： 我們秉持 實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增 強(qiáng)顧客滿意 的質(zhì)量方針 ,對小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式 .每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn) ,都經(jīng)過大量的培訓(xùn) ,足以達(dá)到省時、高效的服務(wù)準(zhǔn)則 .我們實(shí)施 “ 管理報告制度 ” ，每季度如實(shí)向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 、塑造 樸實(shí)無華，追求時尚 的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。作為二十一世紀(jì)的物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。 11 A、建立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍； B、與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系； C、制定應(yīng)急方案。 A、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意； B、嚴(yán)格檢查評比。 六 、 組織機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋及處理機(jī)制 組織機(jī)構(gòu) 公司組織機(jī)構(gòu)圖 12 從上圖可以看出，這是在職能制和直線 制的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理服務(wù)結(jié)合起來的直線職能制，即保持總經(jīng)理全權(quán)責(zé)任的直線統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門專業(yè)職能作用的一種組織形式，它的特點(diǎn)是將管理人員分為二類，一類是行政指揮人員，具有對下級進(jìn)行指揮的職能；一類是職能管理人員，是總經(jīng)理的參謀和助手，對項(xiàng)目處作業(yè)層員工不具有指揮的權(quán)力。 自我約束機(jī)制 向 服務(wù)要效益是本公司做好物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，也是公司生存和發(fā)展的客觀要求，本公司在經(jīng)營過程中以其全部法人財產(chǎn)，依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善的機(jī)制運(yùn)行。為檢查項(xiàng)目處是否按照公司的要求在開展此項(xiàng)工作，公司會定期到小區(qū)檢查工作，并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供并接受公司的抽檢，如公司抽檢中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目處 對投訴問題沒有處理的情況時，由公司總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)并帶領(lǐng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到投訴客戶或物業(yè)使用人家進(jìn)行回訪，同時提出對受投訴責(zé)任人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的處理意見，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后給予相應(yīng)的行政處罰。 公共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間 19： 00 分至次日清晨 7： 00 分為開燈時間，共計 12 小時，如本物業(yè)有 200 盞燈 60 瓦計算）。急修 1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同 ； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情 況； 每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75％以上。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門； 26各棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 意率 程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度 22 檔案建立與完好率 98% 98% 各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全 23 管理費(fèi)收繳率 90% 95% 按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用， 做到取之于民、用之于民