【正文】 ，聲量不要過 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高，亦不要過低，以免客人聽不太清楚。 。 “他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。 ，一律講“請稍候”。 ，不得穿著制服。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、電話 ，務(wù)必在三響之內(nèi)接聽 。 ，通話要點要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三節(jié) 員工職業(yè)道德規(guī)范 “依法管理、 住戶至上、服務(wù)第一”，這是我們管理人員的行動準則。 以主人翁的態(tài)度做好工作，刻苦鉆研管理工作的藝術(shù)和技巧。衣著打扮 和氣質(zhì)風度要端莊、整潔，給住戶美的的感受，使人感到親切。在接待客人和住戶過程中要做到“三個一樣”：對待生人熟人一個樣，大人小孩一個樣，忙時閑時一個樣，為客人和住戶提供各種方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、注意效益： 既要獲得最大的社會效益，又要獲得最好的經(jīng)濟效益。二是提高工作效益，充分發(fā)揮自己的能動性，把管理工作與經(jīng)濟利益聯(lián)系起來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、物業(yè)部員工必須做到不遲到、不早退、不曠工。 四、各處主管應(yīng)對自己管轄的工作范圍認真負責，按照考核標準認真檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時組織實施整改，限期完成，并在每星 期一進行例會時，上報給物業(yè)部負責人進行備案。物業(yè)部負責人隨時檢查設(shè)備運行記錄，巡查記錄情況。 三、輪值班工作時，須配帶上崗證，先巡視設(shè)備機房及走火通道，特別注意樓宇環(huán)境清潔，維修遇有不尋常事件，向上級匯報，做好每天檢查情況記錄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、執(zhí)行各項任務(wù)時 ,必須有禮貌 ,牢記“團結(jié)、務(wù)實、精誠、奉獻”的工作精神。 十一、必須熟悉樓宇滅火工具的位置及使用方法及電氣線路煤氣管道的走向，開關(guān)位置，控制范圍和操作方法。 第六節(jié) 員工培訓制度 為不斷提高管理水平 ，確保小區(qū)成為優(yōu)秀管理小區(qū)，特制訂本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 制度： 一、采取平時業(yè)務(wù)學習與定期業(yè)務(wù)培訓相結(jié)合的辦法，不斷提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作水平。 四、管理人員必須定期接受專業(yè)訓練，每年至少有十五天，在公司統(tǒng)一接受培訓。 七、物業(yè)部每年舉行兩次業(yè)務(wù)考試和考評，經(jīng)考試、考評不合格者，可在十天內(nèi)補考一次；補考不合格者予以 辭退，不得留用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如擅自離開者，按自動辭工處理，扣七天工資，扣發(fā)全部獎金。 七、上班時間不得看報閑聊，不得用通訊設(shè)備聊天；有多余時間應(yīng)努力學習業(yè)務(wù)知識。 十一、如不能按以上條款遵守和執(zhí)行者，物業(yè)部有權(quán)扣月獎或辭退。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、屬機密文件的要妥善保管，不準散播內(nèi)容，不準給未經(jīng)領(lǐng)導批準的人員翻閱，不準復(fù)印，不準帶離辦公室。 第九節(jié) 物業(yè)部辦公設(shè)備使用管理制度 物業(yè)部所有辦公設(shè)備都是公司財產(chǎn)，任何人員無權(quán)損毀及因私使用，同時必須遵守以下制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ４、定期保養(yǎng)檢修設(shè)備。 四、當設(shè)備發(fā)生故障時請技術(shù)人 員修理，除此之外不得擅自拆弄，以免加重故障。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。倉庫管理員必須認真檢查，物品數(shù)量準確無誤后方可出庫，并填寫《出庫單》、《明細分類帳》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、保持床上、床下整齊，床面平整，被子有凌角，床邊不得掛衣服，行李擺放整齊劃一、美觀，床下除鞋子外，不得有任何雜物。嚴禁集體宿舍男女混住，如有不匯報，又不聽勸阻的，按規(guī)定進行處理。 七、做好安全防火工作，禁止在室內(nèi)亂拉電線和使用大功率的電器。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏。 六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻水浸。 十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并即檢修。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、經(jīng)常檢查防火設(shè)備，如有損壞和失效，應(yīng)立即修理。嚴禁有阻塞通道情況。 八、嚴禁住戶擅自將住宅改為工場，尤其是原料制品容易釀成火災(zāi)者，或發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃易爆物品，皆應(yīng)迅速向上級報告。 十二、火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第十五節(jié) 樓宇結(jié)構(gòu)安全管理制度 一、樓宇結(jié)構(gòu)對樓宇的安全有著 重大影響，不得隨意更改、破壞，否則，物業(yè)管理員有權(quán)制止其行為。 三、天花板外墻如有漏水，應(yīng)立即通知有關(guān)住戶協(xié)助修理。 五、住戶安裝的鐵閘門不得掩出走廊、阻塞走廊等公用通道，不得阻礙他人的進出方便，否則按違章裝修處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。打開所有門窗使樓宇空氣流通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第十七節(jié) 電梯管理制度 電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規(guī)程及日常維護知識，定期對電梯進行巡查，注意防盜、防熱、防潮，掌握常見故障原因，重點解決。 禁止幼兒單獨進入電梯 。 遇大雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時，應(yīng)立即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風雨過后，必須根治漏水情況。 沖洗走廊及樓梯時 ,禁讓水流入電梯內(nèi) ,以免破壞電梯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設(shè)備。 第十八節(jié) 水泵房管理制 度 水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。 二、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電人員負責，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進入泵房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、水泵控制回路應(yīng)每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。 第十九節(jié) 消防管理規(guī)定 為了保障小區(qū)內(nèi)生命財產(chǎn)的安全，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)主有安定的生活和工作環(huán)境，根據(jù)“消防管理規(guī)定”結(jié)合校園的實際情況，制定本規(guī)定。 嚴禁在小區(qū)內(nèi)存放任何易燃易爆物品。嚴禁擅自改動液化石油氣管道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ２）、封閉或損壞安全指示，事故照明設(shè)施或消防標志的。 ６）、在樓梯、走道或安全疏散出口燒香拜佛的。 ３）、未辦理申報手續(xù)即進行動火作業(yè)的。具體崗位職責如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、堅持執(zhí)行國家和有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的政策、法規(guī)和物業(yè)公司的各項管理制度，堅持不斷的學習先進管理理論，掌握先進科 學的管理方法，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和組織領(lǐng)導能力。 四、負責制定公共設(shè)施大、中修計劃，審核施工方案和預(yù)決算，把住現(xiàn)場質(zhì)量控制和竣工驗收關(guān)。 八、積極鉆研電腦應(yīng)用新技術(shù)，能熟練操作電腦，熟練應(yīng)用物業(yè)管理專用軟件，探索計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)在物業(yè)管理上的應(yīng)用，不斷提高工作效率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、建立住戶檔案，住戶卡，使住戶管理形成一個體系，便以接受上級主管部門的檢查。 七、對搬出小區(qū)的住戶，必須到管理處辦理搬遷手續(xù)，保安隊長簽字，核對搬出時的家私、家用電器、日常生活用品清單。 十、房管員除正常上班外，一般情況不得離開小區(qū)，以便處理小 區(qū)突發(fā)的有關(guān)問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。收集各種維修、服務(wù)信息及投訴電話。嚴禁私自挪用、貪污公款。 八、及時通知業(yè)主按時繳費，并做好追繳拖欠的各項租金和管理費。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。懂得安全用電操作，會使用消防設(shè)備，會排除故障。 四、負責小區(qū)內(nèi)使用人、住戶的照明用電維修和更換工作，并按規(guī)定收取工 本費。 七、保持小區(qū)內(nèi)的總配電室及各層電表箱整潔，禁止放置任何雜物。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果不聽勸阻，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。 六、遇到火警時不得驚慌，立即敲碎報警玻璃開關(guān)，了解燃燒物品的品質(zhì)，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報告，并及時通知、疏導、指揮各戶有秩序地從樓梯離開險境，保護現(xiàn)場，防止趁火打劫，不得讓住戶乘坐電梯逃生。 第二十五節(jié) 維修管理員崗位職責 維修工在物業(yè)部的領(lǐng)導下，實施對小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備、樓宇外墻、天面以及住宅室內(nèi)外的維修保養(yǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、經(jīng) 常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時處理，確保公共設(shè)施、設(shè)備運用、運轉(zhuǎn)正常。 第二十六節(jié) 保安員工作守則 為了維護小區(qū)的社會秩序，保障居民的生命財產(chǎn)安全，有效的打擊各種犯罪活動，防止各類案件的發(fā)生，保安員必須履行以下職責。上班期間必須做到待人處事有理有節(jié)，文明執(zhí)勤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、對違法犯罪分子有勸阻、制止、檢舉、監(jiān)視、調(diào)查和擒拿并扭送公安機關(guān)的責任。 二、每月月底對庫房內(nèi)物資進行一次盤點，作出下月補充物資的采購計劃。 六、對庫房經(jīng)常清掃，保持住房內(nèi)干凈整潔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、當電梯年檢期即將接 近時，督促電梯公司作年檢年審。 （二）、目標分解 接待室：（包括收費員） （ 1）、接待處各項工作實現(xiàn)率 100% （ 2）、業(yè)主有效投訴處理率 100% （ 3）、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝 通成功率 ≥80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率 /及時率 100% （ 6）、收費困難原因收集分析及時率 100%,準確率 ≥98%, 正確傳遞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 100% （ 7）、物管費收取率 ≥90% （ 8）、收費金額差錯率 ≤1‰ （ 9）、購買物品合格率 ≥90% ，帳目清楚率 100% 綠化保潔組： （ 1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢 /周檢 /月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率 ≥95% （ 3）、綠化檢查合格率 ≥85% （ 4）、小區(qū)綠化年成活率 ≥95% 水電維修組：（包括電梯工） （ 1）、各項工程管理工作實現(xiàn) 合格率率 100% （ 2）、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率 100%，修繕 /整治合格率 96% （ 3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率 ≥95% （ 5）、機電設(shè)備檢修及時率 100% （ 6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率 ≥95% （ 7）、業(yè)主的裝修方案審批 100%,過程監(jiān)視及合格驗收率 100% （ 8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率 100% （ 9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率 /保養(yǎng)率 100% （ 10）、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率 100%，完好率 98% 保衛(wèi)隊： （ 1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)良 好 （ 2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的 ≤1% （ 4）、年度重大火災(zāi) /刑事和交通事故發(fā)生率 =0 （ 5）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率 ≤1% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 6）、限時巡邏覆蓋 (房屋建筑 /設(shè)施設(shè)備 /周邊環(huán)境 /治安 /消防 /車輛停放 )率 100%,有效率 ≥95%, 隱患信息傳遞準確率 /及時率 100% 會計： （ 1）、帳目清楚，收支記錄準確。 （一）、業(yè)主入住管理 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；