【正文】 風(fēng)險(xiǎn) 1．目前的供求現(xiàn)狀 雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山西省和太原市的旅 游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有%，太原市高星級(jí)酒店的平均出租率只有 %，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們， 1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá)到保本的水平， 2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。 3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求 由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)有所要求。 6. 酒店類型的選擇 酒店行業(yè)的細(xì)分市場，有超過 10 種的類型，如果沒有充分的市場調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力。 根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。 2. 地塊分析與評(píng)價(jià)： 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 14 1 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 38 畝） 地理位置： 該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。 交通條件： 地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為 500 米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。同時(shí)緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。 要素： （ 1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。 2 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 10 畝） 地理位置： 該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街 區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周圍開闊度稍差。尤其以寬闊的長風(fēng) 街為軸心主干道，隨著不斷建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會(huì)更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后太原市的軸心大道、核心區(qū)域。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形 成了這一類型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域， 應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)的普通區(qū)域。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 18 分析與評(píng)價(jià)： 雖然 3 號(hào)地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)、比較普通的區(qū)域，但仔細(xì)分析與研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品（酒店）。 （ 2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火車站、長途汽車站、機(jī)場等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。 八．酒 店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介 酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。 豪華五星級(jí)酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 商 務(wù) 套 房 數(shù) 量 高 級(jí) 套 房 數(shù) 量 豪 華 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 23 客 房 13425 [ 總面積 ] 300 間 /套 230間 40套 25套 5套 ％ 單 人 標(biāo) 房 40㎡ 230間 77％ 商 務(wù) 套 房 50㎡ 40套 13％ 高 級(jí) 套 房 65㎡ 25套 ％ 豪 華 套 房 120㎡ 5套 ％ 大 堂 600㎡ ％ 餐 飲 1500㎡ ％ 會(huì) 議 宴 會(huì) 1200㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務(wù) 區(qū) 域 4200㎡ ％ 游泳池 400㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1300㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分 會(huì)議型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 雙 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 普 通 套 房 數(shù) 量 高 級(jí) 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 24 客 房 10320 [ 總面積 ] 300 間 /套 80間 180間 30套 10套 ％ 單 人 標(biāo) 房 32㎡ 80間 ％ 雙 人 標(biāo) 房 32㎡ 180間 60％ 普 通 套 房 45㎡ 30套 10％ 高 級(jí) 套 房 65㎡ 10套 ％ 大 堂 600㎡ ％ 餐 飲 1600㎡ ％ 多功能大 廳會(huì)議宴會(huì) 1200㎡ ％ 會(huì) 議 區(qū) 域 1560㎡ 具體分配：專用演講廳 500 平方米， 貴賓廳 80 平方米 新聞廳 60 平方米， 大會(huì)議室 140 平方米（ 2 個(gè)）， 中會(huì)議廳 80 平方米（ 4 個(gè)） ，小會(huì)議室 80 平方米（ 4 個(gè)） 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務(wù) 區(qū) 域 4800㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1500㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。大同的云岡石窟、太原旁邊的天龍石窟；宋代、元代、明代、清代的泥塑、彩塑、壁畫、磚雕、石雕、木雕等，都是體現(xiàn)山西文化的藝術(shù)結(jié)晶。 3. 建造一個(gè)能體現(xiàn)山西文化精髓、現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施的、造價(jià)成本合理的酒店，在市場上會(huì)具有極高的競爭力，會(huì)是一個(gè)四贏的結(jié)果： 1）太原酒店業(yè)產(chǎn)生一家有山西特色的現(xiàn)代化酒店 2）顧客在太原能夠有一個(gè)理想的“途中的家” 3）太原的勞動(dòng)力市場有了一個(gè)新的輸出渠道 4） X 投資的可持續(xù)發(fā)展有一個(gè)理想的途徑 二零零四年十一月二十三 日