【正文】 次樓梯、扶手；——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊； ——每年全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)； ——每月全面檢查1次公共門窗； ——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每月巡查1次圍墻；——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂(lè)園。（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測(cè)。（2）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無(wú)損壞組件；燈具基本無(wú)損壞、無(wú)變形、無(wú)銹蝕，完好率85%以上。（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)保存相關(guān)記錄。④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。③污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。（2）每年在供熱開(kāi)始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。——門禁系統(tǒng)，做到：●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； ●門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；●一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。（2）高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。門崗（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（5）對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問(wèn)。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。（4）收取車輛看管費(fèi)的車場(chǎng)、車庫(kù)設(shè)專人24小時(shí)值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。（3）監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。（4）共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。綠化帶無(wú)雜物。設(shè)施表面干凈，地面無(wú)雜物。（8）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每半年進(jìn)行1次，無(wú)明顯鼠跡。集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫(xiě)、修改、發(fā)布。萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類 ，部門職責(zé)明確，部門間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢。，整個(gè)組織活動(dòng)滿足體系要求。，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善。所有文件夾設(shè)有明確標(biāo)識(shí)。，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)管理委托合同。標(biāo)識(shí)清晰，檢索方便。，保證在投訴產(chǎn)生的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理。有跟進(jìn)結(jié)果。質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。并對(duì)合同進(jìn)行有效評(píng)審。，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。，相關(guān)人員接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。，按照國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同，并按照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購(gòu)買相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)。、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識(shí)。，持證上崗。，接聽(tīng)業(yè)主報(bào)修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)取業(yè)主的建議與意見(jiàn)。、商務(wù)服務(wù)、不拖沓，赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不超過(guò)2分鐘。、急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%（隨機(jī)抽樣值）。，鋪面整齊，無(wú)違章擺賣，無(wú)亂扔垃圾、無(wú)污水。，商鋪經(jīng)營(yíng)行為不影響業(yè)主正常居住和生活。，單位面積物業(yè)管理成本應(yīng)控制在下列標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)：?jiǎn)挝幻娣e管理成本（元/平方米?月）深圳、上海、北京地區(qū) 其他地區(qū) 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 綜合大廈 寫(xiě)字樓 注：?jiǎn)挝幻娣e管理成本 = 物業(yè)管理總成本（月）247。、除雪、綠化工具、設(shè)備管理責(zé)任落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識(shí)清楚，存放不能有礙觀瞻。 小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。，修剪整齊美觀，無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿，無(wú)灼傷?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳?shù)干但須能見(jiàn)青皮，新移植喬木需保留部分樹(shù)葉，要達(dá)到景觀效果。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在68厘米左右。、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。（2）距地面2米以外玻璃目視無(wú)積塵。（3）瓷磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。（7）廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（3）水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。、立體車庫(kù)、架空層、車行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。，門無(wú)明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無(wú)砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡。除滿足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿足：（1）地面無(wú)污跡、無(wú)水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；（2）墻面、天花無(wú)污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。（6）飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。，清理積雪要及時(shí)，并在相應(yīng)場(chǎng)所懸掛路滑提示標(biāo)識(shí)，并根據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時(shí)清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其 它防止雪塊滑落傷人措施。（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無(wú)積雪。，并有評(píng)估記錄。、符合消殺工作要求的警示牌，必要時(shí)采取有效措施防范。、無(wú)異味，池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道線。（水）吧：酒吧臺(tái)內(nèi)開(kāi)檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無(wú)污染。，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。、水杯備用充分。本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。 。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。、醒目，清晰、完整。c)保護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。g)滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。、無(wú)油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。保管現(xiàn)狀良好。技術(shù)資料：（1）房地產(chǎn)平面圖；（2）房屋分間平面圖；（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。檢查記錄完整。５％范圍內(nèi)。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；9０度繼電保護(hù)報(bào)警。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無(wú)損壞。，電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)。b)蓄電池外部短路。f)爬堿嚴(yán)重。充電狀態(tài)不允許開(kāi)蓋。（2）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)異常聲音、異常震動(dòng)。冷水箱水量保持在容積的80%以上。（5）蓄電池組電壓保持在24V左右。（8）發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。反向不泄漏。消防水泵、噴淋水泵至少每?jī)蓚€(gè)月試運(yùn)行一次。消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。：（1）錄像畫(huà)面清晰；畫(huà)面切換穩(wěn)定。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。轎箱門刀對(duì)廳門地砍間隙為5—8毫米。門扇下端距地砍應(yīng)為5—8毫米。、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水。（2）檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。（1）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。（1）傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)32根。補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。（2）接地電阻小于4歐。，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)清晰、有效。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。%—98%。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10—30巴（BAR）、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。：：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤(rùn)滑脂潤(rùn)滑保養(yǎng)。：：水箱應(yīng)無(wú)泄漏外面無(wú)修蝕。：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。過(guò)濾器，排污閥，旁通閥無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏、開(kāi)關(guān)靈活。設(shè)備無(wú)漏水。、空氣開(kāi)關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無(wú)發(fā)熱、無(wú)變色、無(wú)焦糊氣味。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。布水器出水角度一致，水量均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水。并且在電氣。：（制冷劑：R22）潤(rùn)滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中間，平時(shí)保持60度溫度。：410—550KPA，相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度—8度。機(jī)組應(yīng)保持清潔完整，無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏，螺栓緊固。，無(wú)碰撞沖擊聲。潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。，檢查記錄完整。：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫(huà)面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。阻車器潤(rùn)滑傳動(dòng)良好。箱體內(nèi)外完整無(wú)損壞。空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損或污跡。，小區(qū)內(nèi)棟號(hào)有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標(biāo)識(shí)圖。 操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會(huì)引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂(lè)設(shè)施，應(yīng)設(shè)置使用說(shuō)明。已解決問(wèn)題占總遺留工程的50%。，配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測(cè)工具及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。、領(lǐng)借用手續(xù)完整。，應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。，熟悉社區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備的位置，熟悉本崗位工作方法和流程。，擺放整齊，標(biāo)識(shí)清楚，電器設(shè)備電力充足，不影響正常使用。，并有交接班記錄。、配戴明顯標(biāo)志，對(duì)其行為舉止進(jìn)行有效管理。、搶劫、意外傷害、非法集會(huì)、在逃通緝犯等應(yīng)有行之有效的處理辦法和處理技能。對(duì)租戶、公司戶、商鋪?zhàn)龅綉魬粲械怯浀墓芾?。，有明顯的限速標(biāo)志。車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。，移交清楚。（參照緊急事件處理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）趕到現(xiàn)場(chǎng)，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)如下：滅火器滅火級(jí)別 1公斤 2公斤 3公斤 4公斤 5公斤 8公斤 24T公斤 35F公斤CO2 滅火級(jí)別 2B 3B 4B 10B 干粉滅火級(jí)別 1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B 3A 14B 4A 22B 27A 45B 保護(hù)面積嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí) 58B 58B 58B 58B 105A 58B 中危險(xiǎn)級(jí) 4B 4B 4B 4B 4B 155A 4B 輕危險(xiǎn)級(jí) 101B 101B 101B 101 B 203A 101B 203A 101B 101B 203A 101B 補(bǔ)充說(shuō)明： a)保護(hù)面積一欄中 為不能選用。e)設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70%。i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ140—90）要求。，對(duì)信號(hào)隨時(shí)作出反應(yīng)，并做必要記錄。，負(fù)責(zé)緊急安全事務(wù)的處理，相關(guān)人員責(zé)任明確，緊急聯(lián)系電話予以公布。（常見(jiàn)的作業(yè)有登高、電工、焊接、機(jī)動(dòng)車等）。裝修現(xiàn)場(chǎng)禁用明火，禁止亂拉電線，禁止使用大功率電器，特種作業(yè)需取得相關(guān)資質(zhì)證明。，對(duì)鑰匙有明確標(biāo)識(shí)，分類保管。專用固定停車泊位不少于1個(gè)/3戶。 住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。 小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資質(zhì)，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，并有3年以上小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。 每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，滿意率達(dá)95%以上。 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。 封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。 維修養(yǎng)護(hù) 巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：——每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定； ——每季檢查1次墻體、墻面； ——每季檢查1次頂棚； ——每季檢查1次樓梯、扶手；——每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每季檢查1次天臺(tái)扶欄、公共防盜網(wǎng)； ——每季檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊； ——每季全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季度檢查1次通風(fēng)口； ——每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)； ——每周全面檢查1次公共門窗； ——每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每周巡查1次圍墻；——每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每周巡