【正文】 、房屋維修養(yǎng)護制度、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。急修20分鐘內到現(xiàn)場處理，一般修理2日內完成（預約除外）。承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。水、電、道路、排水、綠化等基礎設施完善、運行使用正常共用污、雨水管道發(fā)生堵塞及時疏通。小區(qū)公共性服務標準：一、具備條件及服務內容公共配套設施（如水、電、暖、氣、消防、道路、車場、文化娛樂、生活服務、商業(yè)網點）設備先進齊全,維修及時,運行狀態(tài)良好。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽，無黃土裸露。大理石地面、墻面每年養(yǎng)護兩次以上。天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網。根據當地實際情況定期消毒和滅蟲除害。（五）保潔服務保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌、小品、健身娛樂設施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。地面、墻面設臵簡易的交通標志；地面有停車點，車輛有序自行停放（非機動車）。（四）協(xié)助維護公共秩序公共秩序維護人員受過相關安全護衛(wèi)知識與技能培訓，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位濰坊乾信物業(yè)服務有限公司文件名稱：金禾〃馨苑小區(qū)服務標準匯編滿足與超越業(yè)主的期望是我們的不懈追求 乾信物業(yè)服務有限公司秉著“以善待業(yè)主一生”的服務理念，做好業(yè)主的管家，踏踏實實為業(yè)主服務培訓，掌握基本安全護衛(wèi)技能，能恰當地處理和應對護衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案，定期進行實戰(zhàn)演練；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝臵和其他必備的安全護衛(wèi)器械。重大節(jié)日前對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。消防泵每季度啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，保持消防栓箱內各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通，無堵塞。保證電梯 24 小時運行，轎廂內按鈕、燈具、監(jiān)控等配件保持完好，轎廂整潔。設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。濰坊乾信物業(yè)服務有限公司文件名稱：金禾〃馨苑小區(qū)服務標準匯編滿足與超越業(yè)主的期望是我們的不懈追求 乾信物業(yè)服務有限公司秉著“以善待業(yè)主一生”的服務理念，做好業(yè)主的管家，踏踏實實為業(yè)主服務物業(yè)區(qū)域內危險隱患部位設臵安全防范警示標識，并在主要通道設臵安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。每 3 日 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。1制訂相應的物業(yè)服務項目達標爭創(chuàng)規(guī)劃。按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。物業(yè)服務人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。將按照規(guī)定收取每車位每月30元的物業(yè)服務費，用于衛(wèi)生清潔、停車場共用設施的維護保養(yǎng)、公共秩序維護等。（詳見：裝飾裝修服務管理協(xié)議）六、居民生活垃圾處理費標準按政府有關規(guī)定執(zhí)行，垃圾代運處理費的收取方式按物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。裝修結束后，對按時清運裝修垃圾，遵守裝飾裝修管理服務協(xié)議的，物業(yè)公司在裝修結束十五日內將保證金退還業(yè)主。一、二層住戶確定不使用電梯的、以及閑臵房業(yè)主可不交納電梯使用電費，但應按交費起始層的30%交納電梯維護保養(yǎng)費用。二、物業(yè)服務費按房產證載明的房屋建筑面積計算，未計入房產證建筑面積的車庫、儲藏室、閣樓不收取物業(yè)服務費。住宅小區(qū)內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室物業(yè)服務費，將按照商業(yè)物業(yè)服務收費標準收取。電梯電費由物業(yè)服務企業(yè)按戶收取。物業(yè)公司在收取了裝修保證金后，不得再向業(yè)主收取裝修管理費，出入證工本費可據實收取。七、物業(yè)公用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。九、業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)管理費，逾期不交的，物業(yè)服務企業(yè)將依法追繳。制定完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主物業(yè)使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對各管理和服務人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。急修 5分鐘內到達現(xiàn)場并作出應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達 100%。按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。（二）房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準確。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。墻體表層無明顯剝落，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。（三）共用設施設備維修養(yǎng)護對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。屬于小修范圍的共用設施設備，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》；有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范路燈、樓道燈完好率不低于 98%。物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，出入口每天定時立崗不低于8小時，并有詳細交接班記錄；對不熟悉人員進入，可通過可視對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，經業(yè)主確認后，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄，并需到物業(yè)辦公室開具外出物資出門證后方可物資外出。備有必需的消防器材，車輛停放有序；停車場地整潔，有照明設施，無滲漏、無明顯積水；無易燃、易爆物品存放。及時清除道路積雪。雨、污水井每月檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次，門廳玻璃每日擦拭 1 次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。（六）綠化養(yǎng)護管理綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。綠地植物存活率 98%以上。實行全封閉式管理，并配有先進安保設施設備（如配有紅外線監(jiān)控、報警系統(tǒng)）并設有監(jiān)控室，配備專業(yè)的監(jiān)控操作人員，配有較高素質的安保人員對小區(qū)進行24小時不間斷巡邏，并實行外來人員及車輛登記制度，確保小區(qū)內車輛停放有序。環(huán)境清潔，公共區(qū)域（含樓梯間的踏步、窗及玻璃）每天清掃擦抹，全天保潔，收集垃圾及時，日產日清；有物業(yè)管理用房和物業(yè)管理經營的商業(yè)等生活服務設施及文體娛樂設施場所?？蛻舴請鏊ぷ鲿r間不少于8小時，其它時間設置值班人員。對物業(yè)使用人的投訴在2日內答復處理。（2）每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。三、共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務供配電（1）每日1次對設備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。公共照明（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關記錄。③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。供熱設施（1）采用集中供熱的項目，公司根據集中供熱部門的委托，承擔小區(qū)內供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。安全防范設施根據項目安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：●設備設施24小時運轉正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；●按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)； ●設備出現(xiàn)故障，能及時修復。防雷接地系統(tǒng)（1）每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。（3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。（2）每天定時巡查樓梯間等室內公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。（2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數。（4）休閑娛樂、健身設施：每2日擦拭1次。（7）天臺、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。（2）天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網。（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。本標準是其系列標準的一部分。，制訂一定時期內的企業(yè)（質量）方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進行收集，并確保完整、有效。，存儲于電腦中的公司內部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份。，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會成立后與業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)管理委托合同。應確保保存的有效性。，并能根據不同的投訴性質做到及時、有效、滿意的解決或平息。，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結果，以適當方式向業(yè)主公布。，并留存記錄。明確對顧客要求的評估程序和方法。 管理項目應根據風險情況購買相關物業(yè)管理責任險。，及時、準確的向集團傳遞相關信息。，公司和各管理項目的電腦聯(lián)網，職能部門的電腦普及率達到80％，管理項目至少有1臺可聯(lián)網電腦。新聘人員應通過面試、筆試或現(xiàn)場操作合格后方可錄用。，并對調查結果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實。、客戶服務、企業(yè)經營上的創(chuàng)新措施得以有效應用。、日常服務電話及公司投訴電話。、設施。要求提供的季度管理報告和物業(yè)管理周報全面、真實、客觀。，并在服務前向服務對象說明服務內容及相應的價格。、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經營許可證復印件、相關管理協(xié)議等。，物業(yè)管理項目開展房屋代理租賃業(yè)務、各種生活配套服務及公共配套設施代理經營業(yè)務等。、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精。、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。，對植物進行定期養(yǎng)護，外包的綠化項目應要求承包方提供植物養(yǎng)護計劃，并監(jiān)督檢查。，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、。目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。4．清潔衛(wèi)生 、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。：（1）距地面2米范圍內，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內有明顯輪廓。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。（2）大理石貼瓷內墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。、無異味、無雜物、無明顯積塵。、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。有合同明確約定的除外。，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。（5）垃圾簍不過滿、無異味。：。業(yè)主出行的必經道路應在四小時內清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時內清理干凈。（3）全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時。、鼠糞、鼠路。在開放時間內不間斷值勤，且救生員必須具備培訓合格證，體檢合格證。大腸桿菌含量不超過18個/升。、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰。、家畜及寵物。，符合衛(wèi)生標準，整潔干凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。、設備與《物資清單》帳物相符。萬科物業(yè)管理標準(設備物資類)建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系。萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》（VKWG08181）、《萬科物業(yè)管理標準