【正文】 優(yōu)勢分析 第三節(jié) 如何增強體育公園的核 心競爭力 第四節(jié) 洋浦半島體育公園建設(shè)對各方面的影響 第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案 第一節(jié) 洋浦半島 體育公園 第二節(jié) 洋浦半島 綜合 會所及 低層住宅 第五章 管理結(jié)構(gòu)與項目進度 第一節(jié) 管理結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 項目進度 第六章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 第二節(jié) 資金籌措 第七章 經(jīng)濟效益分析 第一節(jié) 收入與費用估算 第二節(jié) 財務(wù)分析 第三節(jié) 不確定性分析 3 第一章 項目概況 一、項目名稱：洋浦半島 體 育公園 二、建設(shè)單位：國投洋浦港半島置業(yè)分公司 三、項目負責人： 四、項目建設(shè)地點：海南洋浦開發(fā)區(qū)鹽田村半島 五、項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 洋浦半島 體育公園 是為洋浦工業(yè)開發(fā)區(qū)的配套項目之一，位于洋浦東南 10公里的鹽田村半島。處在洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約 15 公里，距洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約 9 公里，從洋浦公路進入約 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越。地形起伏較大，地下水位變幅較大。 第二節(jié) 項目建設(shè)必要性 促進海南旅游產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 隨著世界旅游事業(yè)的發(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向多元化、個性化的方向發(fā)展，如科技游、會議游、溫泉康樂游、高爾 夫休閑游等。10’，與美國的夏威夷處在同一緯度。我們應(yīng)當充分利用這些優(yōu)勢，在海南建設(shè)高檔次的 與國際接軌的超 大型體育公園 ，提供一流的軟硬件配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領(lǐng)域的服務(wù)水準，積極促進海南的旅游從單一的觀光旅游向度假游、健身游等多元化、高層次方向發(fā)展。 帶動房地產(chǎn)開發(fā)和增值 低層住宅 與 體育公園 合二為一，處處彰顯尊貴氣息，實乃頂級成功人士的最佳選擇。將 運動 與 低層住宅 休閑有機結(jié)合，有利于改善投資環(huán)境，極大地提升 住宅 的價值，有效帶動地產(chǎn)的開發(fā)和增值。由于工作壓力大，加之日常缺乏鍛煉，城市人的身體正日益變得脆弱，很多人開始感覺到城市生活的不適。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，西方發(fā)達國家中普遍存在的體力活動不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國城市居民健康和生活質(zhì)量的重要因素。城市化程度越高，可供人們戶外日常活動的場地就越來越少。 眾所周知，健康的生活離不開良好的生態(tài)環(huán)境與積極的體育鍛煉。它超越了一般公園的功能，有機結(jié)合了綠地與運動，同時也為市民提供更多的、充滿情趣地參與 體育活動的機會，是市民身心健康的 充電器 。早期，人們對一些具有最簡陋體育設(shè)施的場地進行綠化或?qū)龅亟ㄔ诖笃G地附近，或直接建在草地上。這時，大片開闊的林中空地和草地上布滿地被草本，大片草地往往成為此類公園平面規(guī)劃的中心。體育休閑公園之所以在全球得以普及，是由于 它能借助于自然因素，供人們進行體育鍛煉，應(yīng)用自然的方式來治療疾病，增強體質(zhì)。人們希冀置身于這悠閑的時空，尋訪到鳥語花香的樂園，聽讀自然的信號，進入真正的悠閑世界。城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀優(yōu)劣的主要指標。 建設(shè)體育休閑公園將綠地與運動場所有機地融為一體 ，在創(chuàng)造出自然景觀的同時，也建成了體育健身場地。隨著市民生活質(zhì)量的提高，注重生活質(zhì)量、強身健體將是市民生活的重要內(nèi)容。 目前，體育休閑公園已在很多國家得到了推廣。在英國，草地和鋪設(shè)了地被植物的林中空地多用作體育運動場，從而使這些場地真正具有公園特色。在面積有限的用地上集中建造了很多設(shè)施和裝置，為游人安靜休息和從事多種形式的訓練 和娛樂創(chuàng)造了宜人的環(huán)境。西部主要供人們冬季從事體育鍛煉，在 30米的小山崗上建造了具有不同坡度和地形的山坡，這對于乘雪橇或滑雪板的青少年很適合。 洋浦半島體育公園也必然會成為 一個很好的平臺 ，它將提高洋浦的城市品位，促進洋浦的經(jīng)濟發(fā)展 ，從而帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。因而在今天，崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢下，回歸自然是都市人的志趣所在。 許多城市綠地更多地注重其景觀功能而忽視人的真正需求。同時 綠肺 功能對于保護人們的身體健康功勛卓著。符合人類返璞歸真、回歸自然 、享受生活的美好愿望。在此基礎(chǔ)上進行市場定位： 一、目標客源區(qū)域定位 結(jié)合海南在亞太地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以及目前海 南客源中國內(nèi)發(fā)達地區(qū)與韓國、日本及臺灣地區(qū)占較大比例的情況，以及洋浦自身的特點，洋浦半島 體育公園 將重點開發(fā)： 內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，或定向于某個消費群體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮 體育公園 將健身、休閑及商業(yè)交際完美結(jié)合的優(yōu)勢； 東南亞及臺、港、澳等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)市場； 洋浦自身的大型單位以及海南西線當?shù)厥袌觥? 而規(guī)模經(jīng)濟會給每一個 體育公園 帶來益處，在海南省的規(guī)劃中西線也將增建若干個 體育項目 ，我們將成為西線第一個受益的人，因為一個 體育公園 的培育和發(fā)展是需要時間的，我們走在了其他人的前面。 一個好的體育公園必須有好的管理者才能健康持續(xù)發(fā)展，各種專業(yè)管理人員包括草坪的養(yǎng)護，原生態(tài)保護，再加上一級保護植物紅樹林的保護，人數(shù)要達到 200 以上， 部分 體育公園 的管理人員中，有工商管理專業(yè)畢業(yè)的 MBA，有在國外學習過 園林 專 業(yè)的，但更多 體育公園 的管理人員是半路出家，受過高等教育的為數(shù)很少，基層員工和專業(yè)人員受過系統(tǒng)培訓的也不多。從設(shè)計開始，我們就在努力將 洋浦半島體育公園 建設(shè)成中國一流的 體育公園 ， 公園 不僅滿足了 體育 愛好者的使用，也為今后進行 各類海上運動 提供了空間，配套的 綜合 會所和賓館均以高檔舒適為主，我們希望吸引全球 體育 愛好者來 此 休閑旅游 ，但我們不會為此降低服務(wù)的標準， 體育健身運動是受全世界人們喜愛的 ，我們要尊重這一基本要點，同時我們要明確這是一個服務(wù)行業(yè)，要想有口皆碑，提高服務(wù)的品質(zhì)是毋庸置疑的，無論是 專業(yè)工作人員 還是酒店、 綜合 會所的服務(wù)人員，我們均要進行高素質(zhì)的培訓， 12 讓到的客人感受到我們的服務(wù)、享受我們的服務(wù)同時想再次體驗我們的服務(wù)。 第 四 節(jié) 洋浦半島 體育公園 建設(shè)對各方面的影響 洋浦半島 體育公園 位于海南島的西北部，是海南省西部工業(yè)走廊的一部分，也是目前海南西線上唯一確定建設(shè)的 體育公園 。洋浦半島 體育公園 建設(shè)的高標準除了會使 體育公園 在全國甚至國際范圍內(nèi)打開知名度以外，還會間接提升洋浦和儋州的知名度，這對于洋浦和儋州今后的發(fā)展建設(shè)都是有好處的。目前洋浦的很多規(guī)劃還僅僅停留在紙面上，而 體育公園 的建設(shè)，會推動房地產(chǎn)項目以及基礎(chǔ)項目的開發(fā)，而國投在這方面已經(jīng)比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的； 作為新興的省份，海南還需要多方面的支持來改變她貧困落后的面貌，而作為國有大企業(yè)，國投公司有義務(wù)和能力推動地方經(jīng)濟的發(fā)展，國投公司在海南省投資了洋浦港、水泥廠 、西沙群島項目等等，這次應(yīng)海南省政府邀請投資洋浦半島 體育公園 項目，為國投公司在海南的投資增加了濃墨重彩的一筆，也為海南省的建設(shè)貢獻了自己的力量， 這一點也得到了海南省政府、洋浦政府、儋州市政府的認可和大力支持。 五 、景觀設(shè)計概況 公園 的風景設(shè)計旨 在創(chuàng)造出一份人造的多色彩植物園的臨場感覺，讓訪客初到此地就能感受到如下特點： 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于 體育公園 ； 延伸到海水邊的梯形花園，并延進入道路建設(shè)的林蔭路； 依照設(shè)計主題 栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺； 15 夜晚月光照射概念； 自然村四周石頭點飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品?；静捎妙A制樁，賓館及群房采用 現(xiàn)澆 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 B座共三層 ,為四星級以上標準的賓館 ,可容納 80張床位 ,此會所的規(guī)模完全根據(jù)目前國內(nèi) 體育公園客流高峰期 人數(shù)來設(shè)定。 三、布局： 會所位于半島與大陸的結(jié)合部，可以俯視整個 公園 ，與遠處的海景、紅樹林遙相呼應(yīng)。 16 第五章 管理結(jié)構(gòu)與項目進度 第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動定額 一、機構(gòu)設(shè)置 半島置業(yè)公司 應(yīng)實行科學的管理體制，其管理工作主要分為兩大類，即以會館員工為主的日常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的 綠化 維護管理。 第二節(jié) 項目進度 項目進度見附表 2 18 第六章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、投資估算內(nèi)容 投資估算內(nèi)容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無形資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程和安裝工程費用、建設(shè)單位管理費及開辦費、建設(shè)期利息及項 目經(jīng)營期的流動資金等。 19 第七章 經(jīng)濟效益分析 第一節(jié) 收入與費用估算 一、會員證發(fā)售分析 體育公園 的收入渠道主要有 公園 內(nèi) 會所 的經(jīng)營開發(fā)收入、 低層住宅的銷售收入、 會員證發(fā)售、日常經(jīng)營等。 根據(jù)東南亞會員證價格情況和海南 的 銷售現(xiàn)狀，并結(jié)合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效 應(yīng)，以國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、東南亞以及洋浦地區(qū)為目標市場，發(fā)售會員證。 其它收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入 1000 元估算。 餐飲成本按銷售收入的 50%計。 記帳貨幣：項目采用人民幣記帳。無形資產(chǎn)按10 年分攤，遞延資產(chǎn)按 5 年攤銷。另外，此敏感性分析也表明本項目對經(jīng)營收入的變化比較敏感：當收入降低 15%時， IRR 降低為 %，低于基準收益率，但是仍然大于銀行貸款利率。 一、招標方式 以公平、公正的原則下，進行公