20xx靈芝公園可行性分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 才引 進指標(biāo)；取消人才引進考試制度；取消人才地區(qū)限制、取消先男后女的人才引進規(guī)定、取消人才入戶前統(tǒng)一培訓(xùn)。 歷年住宅銷售面積 01002003004005006007001996 1997 1998 1999 2000 2001萬 M2 樓花 現(xiàn)樓 5 歷年商品住宅新開工及竣工面積 0100200300400500600700800萬 M2 新開工 竣工1996 1997 1998 1999 2000 2001 歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 0100200300400500600700萬 M2 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1996 1997 1998 1999 2000 2001 2 0 0 2 上半年 6 ? 2002 上半年房地產(chǎn)市場仍然以住宅為絕對主力，新推 117 個住宅項目，批準(zhǔn)預(yù)售面積達到 萬 m2，占總推出物業(yè)面積的 %。 空置面積 空置率 7 三、 安住宅市場狀況 這里討論的寶安市場限于寶安區(qū)縣城所在地，即新安鎮(zhèn)和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)。售出的住宅平均每套面積 也從 2000 年的 2001 年的 。寶安區(qū)的置業(yè)者仍以本地和外省的客戶為主。說明寶城的住宅需求和特區(qū)內(nèi) 有一定的差 異 以居家型的三房為主。對于工廠打工者而言，深圳只是個臨時落足點而已，因此寶城片區(qū)的房地產(chǎn)市場目標(biāo)客房為有產(chǎn)階級，這也正符合住宅以中等戶型為主，有別于特區(qū)內(nèi)小戶型的熱銷。 位于老城區(qū)的新安湖花園的高層項目新昆閣、新侖閣帶 450 元／ m2裝修后均價在 5300 元／ m2。如：冠城世家、御景臺、新安湖花園。 其中可售面積 平方米，不可售面積 1800平方米。 本項目未建面積為 18592 平方米，為塔樓住宅面積。大批的寶安人對此有不可割舍的情結(jié)。 3)交通 ：本項目地處寶安兩大主干道 —— 創(chuàng)業(yè)路與前進路交匯處，有數(shù)十路大巴往來，極為便捷。 機會 （ O） 1)市場的興旺 ：受惠于“一市多城”的計劃，寶安房地產(chǎn)市場在歷年發(fā)展的同時，迎來了高速發(fā)展期。 威脅（ T） 周邊項目 ：冠城世家與深信泰豐大廈都以豪宅定位，定位均在市場的高端。 12 2)市場需求 ：房地產(chǎn)市場的需求應(yīng)是“橢圓型”，即兩頭小中間大，最高端和最低端的需求比例遠小于 中端 產(chǎn)品 的需求。 項目定位 ： 1) 市場定位： 既避開強大的競爭對手，又迎合了廣大的市場需求，還規(guī)避了自身弱點。 本項目 住宅的單價暫定為 4000 元 /平米； 本項目 商場總?cè)龑泳鶅r暫定為 6000 元 /平米 ； 13 第三部分 發(fā)展計劃 一、設(shè)立項目公司 為了使本項目開發(fā)工作自成一體，擬新設(shè)立一項目公司，獨立運作本項目開發(fā)。 1) 完成項目公司的注冊登記 2) 完成項目的營銷策劃 3) 完成項目的重新設(shè)計 14 4) 完成項目的方案、擴粗、施工圖的重新報批 5) 領(lǐng)取建筑許可證，施工許可證 第二階段： 2002 年 1月 1日 —— 2002 年 3 月 30 日，共 3個月 。 17 第五部分 經(jīng)濟分析 依據(jù)本地塊的規(guī)劃要點，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：可 售商品住宅面積： 平方米；可售商業(yè)用房面積： 5350 平方米 一、 基本分析前提 1） 開工時間： 按工程總體進度計劃，本項目的 重新啟動時間 為 2002 年 10 月 1日 ， 重新開工時間 為 2020 年１月１日 。經(jīng)過對本項目廣告設(shè)計、制作、推廣等分項分析，得出本項目的銷 售費用為 319 萬元 。
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