【正文】 東部的商業(yè)旗艦。 ⑵ 、 實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化。優(yōu)越的位置使佳木斯自然成為黑龍江省東部的經(jīng)濟(jì)中心，周 邊有鶴崗、雙鴨山、七臺河、伊春、雞西等百萬人口城市群，有 29 個大型國營農(nóng)場， 2 個森工總局 下屬管理局 ， 1 個鐵路 樞紐 ，經(jīng)濟(jì)輻射區(qū) 5 內(nèi)人口達(dá) 1,200 萬，形成了一個黑龍江省東部地區(qū)最密集的經(jīng)濟(jì)圈 。極好的綠色環(huán)境資源孕育著糧食深加工、肉制品加工、乳制品加工、綠色特色產(chǎn)品加工等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。目前已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源 43 種。 佳木斯處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心， 是通往俄羅斯、連接?xùn)|北亞的橋頭堡。一級路 公里，占公路總里程的 %，二級路744 公里，占公路總里程的 %，三級路 2234 公里，占公路總里程的 %，四級路 437公里，占公路總里程的 %，等外路 公里，占公路總里程的 %。 正在籌建中的同江至下列港的跨黑龍江鐵路大橋，撫遠(yuǎn)的烏蘇鎮(zhèn)至俄羅斯卡扎克維切沃跨烏蘇里江公路大橋，將成為中國與俄羅斯的兩大重要通道。目前已開通佳木斯至北京、上海、廣州、哈爾濱、沈陽、天津等多條國內(nèi)航線及佳木斯至俄羅斯哈巴羅夫斯克航班。 東風(fēng)區(qū) ： 面積 53 平方千米，人口 10 萬。 樺南縣 ：面 4416 平方千米，人口 44 萬。 ⑹ 、社會經(jīng)濟(jì)狀況 佳木斯產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。水資源極其豐富，工業(yè)用水有保證，是全國同等規(guī)模城市中極少的水利富集地區(qū)。擁有省屬最大的綜合性大學(xué)，在校生人數(shù)達(dá) 3 萬多人。俄羅斯平均教育水平較高，人力資源成本較低，引人和聯(lián)系都十分便利。山產(chǎn)品、水產(chǎn)品及綠色果蔬產(chǎn)品初具規(guī)模。財政一般預(yù)算收入完成 億元，增長 %，增幅高于計劃 28 個百分點，“十一五”期間年均增長 %，五年翻了近二番。 佳木斯市生態(tài)多樣、系統(tǒng)穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美， 綠化覆蓋率達(dá) 40%，人均擁有公園綠地面積 平方米 。 三 、 項目 區(qū)域 概況 區(qū)域因素分析 ⑴、 位置 項目地塊所在區(qū)域位于 佳木斯市中心 商業(yè)地帶 ，規(guī)劃范圍為保衛(wèi)路中段以北，百貨大樓、盛世百年賓館以南，中心醫(yī)院以西，通江街中段以東。 ②、 排水 區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。 ⑸、 產(chǎn)業(yè)集聚度 區(qū)域內(nèi)目前土地利用大多為商服、門面及辦公住宅用地，產(chǎn)業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。 通過對其改造開發(fā)提高城市品位，將該區(qū)域建設(shè)成一個以商務(wù)（ CLD）、購物 (SHOPPING MAIL)、娛樂為主的一流商業(yè)廣場，并將成為 佳木斯市 的標(biāo)志性建筑，打造 黑龍江省東部的 商業(yè)旗艦 。 ③ 、 A 區(qū)建筑面積為 117825m2，其中商業(yè)建筑面積為 64763m2，高層住宅建筑面積為49792 m2，別墅景觀建筑面積為 3270m2。 ③ 、 B區(qū)建筑面積為 123472m2，其中商業(yè)建筑面積為 45612m2，高層住宅建筑面積為86860m2。 ⑷、為保證步行街人員流動安全，裕民巷 A 區(qū)的 3 號樓至保衛(wèi)路口均設(shè)活動路障，為消防專用通道，平時機動車禁止通行。 第二章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、發(fā)展機遇 從國際環(huán)境看，受金融危機影響，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)生深度調(diào)整，為黑龍江省發(fā)揮資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，承接國際 、國內(nèi) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和要素 重組，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提供了新的機遇。對東盟進(jìn)出口總值 萬美元，同比增長 %，占全市進(jìn)出口比重 %，對歐盟進(jìn)出口總值 萬美元，同比增長 %，占全市進(jìn)出口比重 %。發(fā)揮雙核增長優(yōu)勢，構(gòu)建全國最大的對俄經(jīng)貿(mào)開放區(qū)，并將佳木斯培育成為三江地區(qū)現(xiàn)代物流中心和區(qū)域金融中心。一些 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也印證了這種快速發(fā)展的勢頭。 年全市社會消費品零售額實現(xiàn) 億元，比上年增長 %，其中，城市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，比上年增長 %； 農(nóng)村市場實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，比上年增長%，增幅高于城鎮(zhèn) 個百分點；批發(fā)業(yè)商品零售額實現(xiàn) 億元，比上年增長 %。 大項目、大招商、大投入的發(fā)展措施將掀起投資需求高潮，重大項目 建設(shè)速度加快。對擴(kuò)大國內(nèi)需求保持經(jīng)濟(jì)增長起到了積極促進(jìn)作用。城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場發(fā)展強勁。住宿餐飲業(yè)發(fā)展勢頭良好。全市限上批零貿(mào)易及住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，占全部社會消費品零售總額的 24%，增勢平穩(wěn)；限下批零貿(mào)易及住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %，增幅高于限上企業(yè) 個百分點。消費、投資、出口是拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車。這也是不可小看的一般潛力。 “十二五 ”發(fā)展將極大拉動消費市場 “十二五 ”時期，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)是，全市地區(qū)生產(chǎn)總值和地方財政收入分別比 20xx 年翻一番。 14 綜上所述，在難得的發(fā)展機遇及大好的政策指引下， 內(nèi)需外需都將有一個高速增長期，盡早布局 對占椐該區(qū)域乃至整個東北亞消費市場份額 具有極其重要的戰(zhàn)略目的。 風(fēng)險 T ⑴ 、現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈。 第 三 章 定位策略 一 、 定位要素分析 區(qū)位利好因素分析 本項目順應(yīng) 《黑龍江省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）》提出的構(gòu)建全國最大的對俄經(jīng)貿(mào)開放區(qū)，并將佳木斯培育成為三江地區(qū)現(xiàn)代物流中心和區(qū)域金融中心的 發(fā)展 理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊 縣 市廣 、在東北亞核心區(qū)具有戰(zhàn)略投資意義的佳木斯市中心商業(yè)區(qū) 打出“鍛造 黑龍江省東 部商業(yè)旗艦”的招牌，并以具有“新商務(wù)＋新環(huán)境”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報 的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。 定位： 具有國際視野的 購物休閑場所 五 、 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 定位：已完成原始積累具有一定 生產(chǎn) 規(guī)模的 廠 家 產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前 佳木斯 市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等因素來看，以本項目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于 佳木斯 市消化是比較困難的。 17 六 、 價格定位 定價原則：市場無形，定價有道。 成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤?！? 因此，我們在“ 龍門天下國際商業(yè)廣場 ”的主題規(guī)劃上本著“ 東北亞重要的商業(yè)節(jié)點、黑龍江省東部商業(yè)旗艦、佳木斯標(biāo)志性物業(yè) ”的宗旨，以 業(yè)態(tài)國際化 、娛樂個性化為設(shè)計理念，對“ 龍門天下國 際商業(yè)廣場 ”總體規(guī)劃設(shè)計，將 商業(yè)、辦公、休閑 有機結(jié)合。核心中庭可以搭建活動舞臺，經(jīng)常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀 看。 ⑷、 垂直交通工具的作用 在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物者 的欲望。 其它設(shè)計要素 ⑴、 照明設(shè)計 商業(yè)廣場的室內(nèi)照明設(shè)計既要滿足展示商品的功能需要，又要 滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計對塑造商業(yè)廣場的形象起著至關(guān)重要的作用。 ⑷、 節(jié)能設(shè)計 商業(yè)廣場建筑節(jié)能設(shè)計，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個方面考慮。 品牌信任度：消費者對購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌， 20 因此而產(chǎn)生信任度。 ⑶ 、制定項目統(tǒng)籌管理系統(tǒng) 在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對質(zhì)量、成本、價格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點都能按時、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，從而保證品牌的延伸。 B． 區(qū)位、 城市、商業(yè)、環(huán)境 區(qū)位 與 商業(yè) 結(jié)合之典范。 如果該項目 在異地拆遷方面 能得到政府的支持和優(yōu)惠，并能按既定方案運作，該項目將會有更好的效益。