【正文】 B． 區(qū)位、 城市、商業(yè)、環(huán)境 區(qū)位 與 商業(yè) 結(jié)合之典范。 其它設(shè)計(jì)要素 ⑴、 照明設(shè)計(jì) 商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示商品的功能需要，又要 滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商業(yè)廣場(chǎng)的形象起著至關(guān)重要的作用。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤(rùn)。 風(fēng)險(xiǎn) T ⑴ 、現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。消費(fèi)、投資、出口是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車。對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了積極促進(jìn)作用。發(fā)揮雙核增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建全國(guó)最大的對(duì)俄經(jīng)貿(mào)開放區(qū)，并將佳木斯培育成為三江地區(qū)現(xiàn)代物流中心和區(qū)域金融中心。 ③ 、 B區(qū)建筑面積為 123472m2，其中商業(yè)建筑面積為 45612m2，高層住宅建筑面積為86860m2。 ②、 排水 區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。山產(chǎn)品、水產(chǎn)品及綠色果蔬產(chǎn)品初具規(guī)模。 ⑹ 、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 佳木斯產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。 正在籌建中的同江至下列港的跨黑龍江鐵路大橋，撫遠(yuǎn)的烏蘇鎮(zhèn)至俄羅斯卡扎克維切沃跨烏蘇里江公路大橋，將成為中國(guó)與俄羅斯的兩大重要通道。極好的綠色環(huán)境資源孕育著糧食深加工、肉制品加工、乳制品加工、綠色特色產(chǎn)品加工等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。 ⑶ 、 創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng) 一。 通過江海聯(lián)運(yùn)，可連接蒙古、俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮和東南亞各國(guó)，形成東北亞經(jīng)濟(jì)圈六國(guó)與東南亞 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)大循環(huán)。 郊 區(qū) ： 面積 756 平方千米，人口 45 萬。現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)培育了現(xiàn)代化的農(nóng)民，支持了技術(shù)農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移。全市建有 二十個(gè)自然保護(hù)區(qū)，總面積 400112 公頃，占轄區(qū)面積的 %。 項(xiàng)目 規(guī)劃 指標(biāo) 10 項(xiàng)目規(guī)劃占 地面積 ： 30364 m2，總 建筑面積： 313039 m2 ，容積率 ，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為 A、 B兩個(gè)區(qū)及地下停車場(chǎng)。 隨著俄羅斯加入世貿(mào)以及朝鮮即將改革開放 ， 使 東北亞 區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，為我省發(fā)揮區(qū)位和地緣優(yōu)勢(shì)，面向俄羅斯、融入東北亞，全面發(fā)揮口岸優(yōu)勢(shì)，整合開放資源提供了新的機(jī)遇。住宿和餐飲業(yè)零售額分別實(shí)現(xiàn) 億元和 億元，分別比上年增長(zhǎng) %、 %。隨著大眾消費(fèi)和商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)日益增多，在旅游消費(fèi)和節(jié)假日消費(fèi)的強(qiáng)有力拉動(dòng)下，全市住宿和餐飲業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，營(yíng)業(yè)額顯著增加。即到 20xx 年， GDP 達(dá)到 1000 億元以上，人均達(dá)到 37500 元。 因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定不僅僅局限于 佳木斯市 ，其中 佳木斯 市約占 30％份額，其他城市占 70％份額。 ⑵、 中庭空間的造型與交流 中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購(gòu)物中心總體形態(tài)來把握，對(duì)于面積比較大的購(gòu)物中心，可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。 品牌附加值：對(duì)一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。 20xx 年 1 月－ 4 月，進(jìn)入整體裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)備安裝工程，這一階段的資金可以由開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商共同解決，同時(shí)通過預(yù)售回籠資金。 以樹品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) —— 品牌形象。 ⑴ 、 利用中庭空間的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。 定位： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合 、國(guó)內(nèi)與國(guó)際相融合 四 、 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。隨著國(guó)家各項(xiàng)社會(huì)保障措施的完善 ，城鄉(xiāng)居民的理財(cái)、消費(fèi)觀念也會(huì)隨之改變，將為消費(fèi)需求的發(fā)展開發(fā)出較大空間。全市批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售額 億元，增長(zhǎng) %；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 20xx 年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 12%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 ⑹、功能分區(qū)： 商業(yè)步行街設(shè)有購(gòu)物與餐飲區(qū) 、酒店式公寓區(qū)、休閑文化科技娛樂區(qū)、縣（市）區(qū)政 11 府有關(guān)部門及企事業(yè)單位電子屏宣傳區(qū)、景觀景點(diǎn)區(qū)等。區(qū)域內(nèi)拆遷面積 82500 m2，其中住宅拆遷面積 55000 m2，門市拆遷面積 27500 m2，動(dòng)遷門市房 145 戶。住宿和餐飲業(yè)零售額分別實(shí)現(xiàn) 億元和 億元，分別比上年增長(zhǎng)%、 %。作為老工業(yè)基地，技術(shù)力量和人才儲(chǔ)備雄厚。 7 向陽(yáng)區(qū) ： 面積 36 平方千米，人口 16 萬。強(qiáng)大的運(yùn)輸、商品集散能力及交通樞紐打造了佳木斯的物流中心地位 。 項(xiàng)目目標(biāo)： ⑴ 、 使之成為黑龍江省東部的標(biāo)志性物業(yè)。 佳木斯還是中國(guó)風(fēng)能資源的富集區(qū)，發(fā)展 風(fēng)力發(fā)電潛力巨大。目前 已開通同江—— 俄羅斯猶太自治州比羅比詹、撫遠(yuǎn)烏蘇鎮(zhèn) — 俄羅斯卡扎兩條國(guó)際水路客貨運(yùn)輸通道。土地資源極其豐富，目前規(guī)劃了十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)。目前，已形成了諸多綠色特色產(chǎn)品，如神魚、大米，金鑼冷鮮肉，希波肉串，光明乳制品以及鮭魚、鱘魚、鮭魚籽、鱘魚籽、黑木耳、蕨菜、刺嫩芽等名優(yōu)系列產(chǎn)品。 ④、 通訊 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。住宅建筑樓層分別為點(diǎn)式樓 2 棟 28 層， 2 棟 30 層，另 1 棟板式樓 30 層，其中 1—— 6 層為商業(yè)用房。 12 二、佳木斯市消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿? 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看 佳木斯市經(jīng)濟(jì)在科學(xué)跨越發(fā)展理念的引導(dǎo)下，已經(jīng)駛?cè)氚l(fā)展的快車道，具備拉動(dòng)內(nèi)需的環(huán)境條件 。 20xx 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。這說明全市城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)能力并沒有真正體現(xiàn)出來，還有很大的消費(fèi)需求潛力。 綜合分析 從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 綜合 以上 三點(diǎn)及項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素，經(jīng)過 統(tǒng)籌考慮 形成 了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。 ⑵、 景觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)。 21 規(guī)劃賣點(diǎn) 以 異域風(fēng)情與本土民族文化相融合所形成的佳木斯特有的區(qū)域 文化 為底蘊(yùn)， 以現(xiàn)代商務(wù)需求為 依托， 創(chuàng)意出現(xiàn)代的“商業(yè)文化建筑”； 第五章 項(xiàng)目投資估算 一 、 投資測(cè)算 （靜態(tài)分析測(cè)算） 建筑安裝工程費(fèi)用： 141920 萬元 （包括土建、裝修、配套工程等） ，其中： ⑴ 、商業(yè)建筑工程費(fèi)用： 110375 m2 7000 元 / m2=77262 萬元 ⑵ 、住宅建筑工程費(fèi)用： 139922 m2 3500 元 / m2=48972 萬元 ⑶ 、地下 2 層停車場(chǎng)工程費(fèi)用： 62742 m2 2500 元 / m2=15686 萬元 征地拆遷費(fèi)用： 13978 萬元（包括征地拆遷、門市房補(bǔ)償、拆遷承辦費(fèi)、營(yíng)業(yè)員工資補(bǔ)償?shù)龋? 工程前期 費(fèi)用： 1744 萬元（包括建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、排污、招投標(biāo)管理等） 各種附加費(fèi)用： 7841 萬元（包括城市設(shè)施配套費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)、電力設(shè)施費(fèi)等） 合計(jì)： 165483 萬元 稅金及樓房銷售期間費(fèi)用等約 ： 24983 萬元 項(xiàng)目總投資合計(jì)： 約 190466 萬元 二 、 財(cái)務(wù)評(píng)定 物業(yè)銷售收入 ⑴ 、 地下 2 層停車場(chǎng)銷售額 ： 62742 m2 10000 元 / m2=62742 萬元 ⑵ 、 商服（扣除回遷面積）銷售額 ： 82875 m2 18000 元 / m2=149175 萬元