【正文】 22 ⑶ 、住宅（扣除回遷面積）銷售額： 84922 m2 5500 元 / m2=46707 萬元 銷售額 合計(jì)： 258624 萬元 營業(yè)稅附加 ⑴ 、銷售稅金： 258624 萬元 5％＝ 萬元 ⑵ 、城建稅： 萬元 7％＝ 萬元 ⑶ 、教育附加： 1296 萬元 5％＝ 萬元 合計(jì)： 成本費(fèi)用 ⑴ 、 工程 總投資： 165483 萬元 ⑵ 、營業(yè)稅附加： ⑶ 、管理費(fèi)： 50 313039＝ 157 萬元 ⑷、 市場推廣費(fèi)： 258624 4％＝ 10344 萬元 合計(jì)： 190466 萬元 三 、 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)評定 銷售利潤： 258624 萬元－ 190466 萬元＝ 68158（萬元） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 26% 項(xiàng)目投資回收期 投資回收期 為 4 年，具有房地產(chǎn)項(xiàng)目平均的盈利能力。本項(xiàng)目的營銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營銷。 19 ⑹、 外立面與入口 “ 龍門天下國際商業(yè)廣場 ”外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換，同時(shí)考慮商務(wù)和賓館的功能?；境杀炯娱_發(fā)商利潤構(gòu)成基本價(jià)，一般市場定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 機(jī)會(huì)點(diǎn) O ⑴ 、城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限 ⑵ 、 佳木斯 未來 將成為三江地區(qū)現(xiàn)代物流中 心和區(qū)域金融中心 ，區(qū)位優(yōu)勢必然會(huì)帶來人氣的上升。家庭小轎車銷售增長較快，據(jù)限上汽車銷售企業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，家 庭用轎車銷售額比上年增長 %。 20xx 年，全市國內(nèi)招商引資到位資金 億元，增長 49%，創(chuàng)歷史最好水平。對臺(tái)灣、日本、美國、澳大利亞和加拿大等進(jìn)出口也有很大增長，分別增長 %、 %、 %、 %和 %。 ⑵、 B區(qū)： ① 、 B區(qū)步行街為南北走向，長約 120 米，寬約 26 米，呈 S 形 ， 全封閉玻璃頂 。 9 ⑵、 交通 公路：區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷?，區(qū)域內(nèi)有市主干道 長安 路、 中山街 相連。佳木斯市是國家重要的商品糧基地和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，土質(zhì)肥沃，開發(fā)晚，污染少。 湯原縣 ：面 3230 平方千米，人口 27 萬。 ② 鐵路 ： 佳木斯市是黑龍江省東部地區(qū)的鐵路交通樞紐，境內(nèi)有哈佳、佳鶴、圖佳、佳富四條鐵路干線通往全國各地。全市有 5 個(gè)國家一類口岸 (佳木斯、富錦、同江、撫遠(yuǎn)、樺川 )和佳木斯空港，國境 (界江 )線總長 449 公里，東隔烏蘇里江、北隔黑龍江與俄羅斯的哈巴羅夫斯克 (伯力 )邊區(qū)相望， ⑵ 、 自然環(huán)境 佳木斯市屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候 ，冬長夏短，無霜期 130 天左右，年有效積溫平均值為 ℃，年平均降水量 510 毫米左右，適合各類農(nóng)作物生長。全市總面積 萬平方公里，總?cè)丝?234 萬，分別占全省 %和 %。其中，國道 公里，省道 公里，縣級以下地方道路 2967 公里（不含村級）。 富錦市 ：面 8227 平方千米，人口 45 萬。俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)的重工業(yè)技術(shù)與人才、軍事工業(yè)技術(shù)與人才、醫(yī) 療技術(shù)與人才儲(chǔ)備量巨大。有各種沼澤植物 600 多種，水禽候鳥 120 多種。 ② 、主入口位于步行街西面，靠近通江街，南、北、東三面分別有 1—— 2 個(gè)入口。其中：出口完成 萬美元，同比增長 %；進(jìn)口完成 萬美元，同比增長 %。 從投資需求看 佳木斯市有廣闊的投資擴(kuò)張余地和較強(qiáng)的增長潛力。 限上企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，限下企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)快。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長 30%以上，累計(jì)達(dá)到 2630 億左右。 ⑶ 、本項(xiàng)目的寫字樓（ CLD）部分，主要目標(biāo)客戶為 進(jìn)駐佳木斯 市的 商 貿(mào) 公司、金融公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、評估咨詢公司 。 ⑶、 從不同的層面同時(shí)引入人流 注重豎向交通的易達(dá)性，根據(jù)項(xiàng)目地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化樓層的交通便利性， 引導(dǎo)上行、下行人流， 創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通。 ⑵ 、制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略 以項(xiàng)目 CIS 戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過傳播來提高知名度和美譽(yù)度。 第六章 項(xiàng)目資金籌措 一 、 資金籌措 該項(xiàng)目總投資 190466 萬元， 全部 為企業(yè)自籌 資金： 二 、 資金使用計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)周期為 4 年，資金按以下計(jì)劃使用： 20xx 年 3 月底完成項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作， 付 前期費(fèi)用 23563 萬元。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。 18 二 、 商業(yè)廣場建筑設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定室內(nèi)商業(yè)步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有商業(yè)運(yùn)營者提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)商業(yè)運(yùn)營者帶來穿行人流，提供最多的商業(yè)機(jī)會(huì)。 二、 市場 定位 項(xiàng)目定位 定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性。20xx 年全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 544 億元，比年初增長 %，而全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅 178 億元。全市城鎮(zhèn)市場實(shí)現(xiàn)社會(huì) 消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %； 13 農(nóng)村市場實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，增幅高于城鎮(zhèn) 個(gè)百分點(diǎn)。從總量上看，這些年來，年均增幅都保持在了兩位數(shù)以上。 ⑸、為保證盛世百年賓館車輛出入順暢，規(guī)劃在 B區(qū)北面兩棟樓之間修建 18 米寬通道。 ⑹ 、個(gè)別因素 保衛(wèi)路中段以北，百貨大樓、盛世百年賓館以南，中心 醫(yī)院以西，通江街中段以東區(qū)域 ，該區(qū)域居民住宅樓層最高 8 層，最低 6 層，均為磚混預(yù)制板結(jié)構(gòu)，且已超過 20 年。規(guī)模以上工業(yè)利稅預(yù)計(jì) 完成 25 億元，增長 48%。工業(yè)門類齊全。于 20xx 年 6 月 5 號(hào)開通佳木斯至首爾國際航班。佳木斯具備油氣生成的地質(zhì)條件，現(xiàn)已探明天然氣儲(chǔ)量近百億立方米，全市黃金已累計(jì)探明儲(chǔ)量 公斤 (金屬量 )。 1 龍門天下 國際 商業(yè)廣場 項(xiàng)目研究報(bào)告 20xx 年 1 月 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 ............................................................................... 4 一、項(xiàng)目基本情況 ......................................................................................... 4 二、項(xiàng)目區(qū)位分析 ......................................................................................... 4 三、項(xiàng)目區(qū)域概況 ......................................................................................... 8 第二章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................................................ 11 一、發(fā)展機(jī)遇 ...............................................................................................11 二、佳木斯市消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿? ..................