貴港市龍脈華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行策劃案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 略 一、整體推廣策略 （一）我們的營(yíng)銷(xiāo)理念 創(chuàng)造第一 ： 大家都知道世界第一高峰是珠穆朗瑪峰，但誰(shuí)知道世界第二高峰是什么？ “貴港國(guó)際生活港”之所以能夠成功，很大程度取決于其占天占地戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)造貴港第一；“盛世名門(mén)”也是憑借其貴港第一個(gè)大盤(pán)贏得市場(chǎng)。中心區(qū)的升值潛力在貴港市已得到的驗(yàn)證，因此，強(qiáng)大的升值潛力將會(huì)使得城北新中心區(qū)成為人們置業(yè)、投資的首選。 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)體系圖 （一）營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣主題 根據(jù)本案的賣(mài)點(diǎn)分析 ，三明建議： 本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣主題 —— “中央府邸 營(yíng)銷(xiāo)策略 本項(xiàng)目肩負(fù)著發(fā)展商的無(wú)限希望 —— 希望借助此住宅項(xiàng)目的成功，樹(shù)立項(xiàng)目品牌，從而逐步扭轉(zhuǎn)并建立華海公司在貴港地產(chǎn)界的品牌形象。高端”形象。本項(xiàng)目是城北新區(qū)首個(gè)大型純高端住宅，配套設(shè)置高端，“中央頂級(jí)庭院式生態(tài)住宅”產(chǎn)品特色突出，通過(guò)有效營(yíng)銷(xiāo) 組合， 我們有信心將項(xiàng)目打造成城北新區(qū)的品牌項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目建立起來(lái)的市場(chǎng)知名度、美譽(yù)度及品牌形象，完成發(fā)展商品牌形象的打造。因此若采用跟隨定價(jià)法定價(jià)，雖然項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但利潤(rùn)的空間將會(huì)非常小，甚至?xí)?dǎo)致“零”利潤(rùn)乃至項(xiàng)目虧損；而且中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，若其它樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，本項(xiàng)目因地價(jià)過(guò)高，樓盤(pán)再降價(jià)促銷(xiāo)的空間基本不 存在，因此在競(jìng)爭(zhēng)中將非常不利。在確保項(xiàng)目“高質(zhì)”的情況下，我們沒(méi)有理由去懷疑市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。 已售（在售）樓盤(pán)價(jià)格一覽： 根據(jù)三明對(duì)本片區(qū)市場(chǎng)的了解及豐富定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 均價(jià)在 21002500 元 左右 。 （二）付款方式建議 ? 付款方式方面應(yīng)充分考慮本項(xiàng)目的特征，客戶(hù)的首期購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)； ? 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)基本為多次（二次以上）置業(yè)者，遠(yuǎn)期樓花對(duì)購(gòu)買(mǎi)信心的影響等因素。本項(xiàng)目可以充分利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手熱炒、宣傳之利，采用 VIP 認(rèn)籌的形式率先推出“中央頂級(jí)庭院式生態(tài)住宅”，憑借地盤(pán)包裝、產(chǎn)品（樣板房及部分 園林）的市場(chǎng)差異性，搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶(hù)。 四 、營(yíng)銷(xiāo)階段 劃分： 三明根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、貴港類(lèi)似檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度，將整個(gè)項(xiàng)目的推廣分成兩期（項(xiàng)目南區(qū)為一期，項(xiàng)目北區(qū)為二期，）；在各項(xiàng)工作配合密切、廣告投入緊扣銷(xiāo)售的情況下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期在項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售后 10 個(gè)月左右的時(shí)間可以實(shí)現(xiàn) 90％以上的銷(xiāo)售率，整個(gè)項(xiàng)目一、二期約用時(shí) 24 至 32 個(gè)月（ 2 年半左右）可以基本銷(xiāo)售完畢。戶(hù)外廣告使目標(biāo)客戶(hù)初步認(rèn)知樓盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)包裝吸引“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宣傳推廣吸引過(guò)來(lái)的客戶(hù)”前來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，售樓處、施工現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目周邊環(huán)境“打擊”目標(biāo)客戶(hù)。 強(qiáng)銷(xiāo)期 （ —— ） ： 此階段依靠公開(kāi)發(fā)售期良好的宣傳造 勢(shì)及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在初步形成口碑的同時(shí)形成客戶(hù)的持續(xù)成交，掀起新的銷(xiāo)售熱銷(xiāo)，進(jìn)一步鞏固項(xiàng)目“頂級(jí)庭院”形象； 期間有教師節(jié)、中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)三個(gè)盛大的節(jié)日， 可以持續(xù)的利用針對(duì)性的主題活動(dòng)和宣傳，大力的挖掘客戶(hù)。 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、工程節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系： 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn) amp。 ? 利用周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)宣傳之勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目“中央頂級(jí)庭院式”住宅樣板展示， 搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶(hù)，使本項(xiàng)目達(dá)到一定數(shù)量的 VIP 卡誠(chéng)意認(rèn)購(gòu) ，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即可達(dá)到一定銷(xiāo)售率的目標(biāo)。 VIP 卡的運(yùn)作形式： 在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)前，為了積累更多的誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)客戶(hù)，采用 VIP 貴賓認(rèn)購(gòu)的推廣形式，所有前期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)，都必須繳獲 10000 元的誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金，作為預(yù)定房號(hào)的誠(chéng)意金；獲得 VIP 卡的客戶(hù)同時(shí)可以獲得開(kāi)發(fā)商提供的一定折扣的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，比如所有誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)，均可以獲得總樓價(jià) 5%的優(yōu)惠，而誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)的VIP 卡購(gòu)買(mǎi)金額，將會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓價(jià)（或訂金）的一部分，并且可以享受 VIP 金卡的優(yōu)惠及服務(wù)； （五）前期形象宣傳 戶(hù)外廣告牌樹(shù)立 —— 形象為主，吸引市場(chǎng)關(guān)注 在貴港城北主要路口樹(shù)立 13 塊大型廣告牌，以形象為主進(jìn)行市場(chǎng)初期的切入，塑造項(xiàng)目“中央頂級(jí)庭院生態(tài)住宅”的品質(zhì)，以期引起市 場(chǎng)的關(guān)注和注意。 ? 圍墻上所包含的信息內(nèi)容： 建筑物的名稱(chēng)與 LOGO＋電話(huà)號(hào)碼＋定位語(yǔ) ? 注意加強(qiáng)圍墻的夜間燈光效果。 ? 指示牌： 在 項(xiàng)目周邊的主要干道上 豎立指示牌，引導(dǎo)客戶(hù)。 樣板房包裝 1）板房選址建議： 一期推出產(chǎn)品主要 為“中央庭院式生態(tài)住宅”，結(jié)合“中央頂級(jí)庭院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線(xiàn)組織、看樓的便利性及中心去的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀等方面因素， 建議樣板房位置選在 A、 B 號(hào)樓 1012層或項(xiàng)目已經(jīng)竣工未用的商業(yè)體內(nèi)； 2）樣板房裝修數(shù)量建議 選擇建設(shè) 3～ 5 個(gè)樣板房，采用“主題式”設(shè)計(jì)，其主題應(yīng)配合本項(xiàng)目的特色“中央頂級(jí)庭院式生態(tài)住宅”，支撐項(xiàng)目“頂級(jí)庭院”形象。 ? 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的客戶(hù)有額外 2 個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)有額外 1 個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠（開(kāi)盤(pán)當(dāng)日除外）； ? 凡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)登記的客戶(hù)，可參與有獎(jiǎng)活動(dòng)（具體待細(xì)化），并均可獲贈(zèng)精美紀(jì)念品 （雕塑禮品）。 ? 二期“空中行宮”推廣，帶動(dòng)剩余單位的銷(xiāo)售；進(jìn)一步提升樓盤(pán)高品質(zhì)形象； （三）推廣突破點(diǎn) 空中行宮（樣 板房）現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)拍賣(mài)會(huì)。 （五）媒體選擇及推廣計(jì)劃：（見(jiàn)附表） 五、 尾盤(pán)期（二期公開(kāi)發(fā)售） （一）時(shí)間： （二）銷(xiāo)售推廣目標(biāo)： ? 促進(jìn)二期銷(xiāo)售，形成熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)； ? 帶動(dòng)一期剩余單位銷(xiāo)售； ? 鞏固項(xiàng)目及發(fā)展商品牌。 （二）媒體策略 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定 位、貴港樓盤(pán)銷(xiāo)售本土化特征決定本項(xiàng)目媒體選擇上戶(hù)外廣告將起著非常重要的作用；貴港無(wú)主流媒體而有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；項(xiàng)目純高端定位、“項(xiàng)目產(chǎn)品特色”以及“產(chǎn)品先行，公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn)，項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌”的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略決定了報(bào)紙媒體不可忽視；因此，三明建議 : 本項(xiàng)目的媒體策略： 以戶(hù)外廣告、有線(xiàn)電視、報(bào)紙為主，其它媒體為輔； 在不同的推廣期根據(jù)相應(yīng)的推廣策略安排媒體組合。 本項(xiàng)目整體平均銷(xiāo)售價(jià)格約在 2500 元 /平方米左右。（具體媒體費(fèi)用見(jiàn) 附件 1）
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