重慶報(bào)告---11大城市房地產(chǎn)行業(yè)08年總結(jié)09年展望-預(yù)覽頁
【正文】 商業(yè)營業(yè)用房下降幅度最大。政府一直在利用各種緊縮性的金融政策， 以及加大土地清理整頓，規(guī)范土地市場， 加強(qiáng)對土地市場的供應(yīng)管理 ，擠出 地產(chǎn)泡沫。我國自 20xx 年 8 月 31 日取消協(xié)議出讓 土地，開發(fā)用地一律采取“招拍掛”以及價(jià)高者得的制度。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5 年 (含 5 年 )改為超過 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè) 稅。 同時(shí)重慶市政府 出臺了 擴(kuò)大樓市 地方 優(yōu)惠政策 ， 20xx 年 11 月 7 日起，對個(gè)人購買套內(nèi)面積 144 平方米以下普通住房，無論是首次購買還是二手房，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 房貸利率及 住房交易稅費(fèi) 降低， 支持居民購 買 普通自住房和改善型普通自住房 央行宣布 20xx 年 9 月 16 日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn) ，宣布了中國進(jìn)入減息期，截止到 從20xx年１１月２７日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各１．０８個(gè)百分點(diǎn)，央行已連續(xù)進(jìn)行了四次降息，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 １．０８個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整力度，為央行近年貨幣政策調(diào)控歷史上所罕有。 20xx 至 20xx 年，中央財(cái)政將投資 9000 億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造 ； 根據(jù) 重慶 住 房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年， 重慶 計(jì)劃建設(shè)保障性住房 萬平方米，今年建 萬平方米，明年建 萬平方米 。 20xx 重慶房地產(chǎn)市場年終回顧與 20xx 年預(yù)測 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng) 1. 20xx年房地產(chǎn) 政策分析 房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。 隨著政府對 樓市調(diào)控的天平向著保障民生的方向傾斜 ，以及對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)下滑擔(dān)憂，啟動保障性住房投資，希望以此帶動低迷房地產(chǎn)市場上游行業(yè)需求，阻止投資下滑對 GDP下滑拉動。一方面解決了社會關(guān)心的民生問題，解決了中國百姓住房的困難問題，另一方面能夠促進(jìn)整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。新政出臺的背景更多的是出于政府對整體經(jīng)濟(jì)安全的考慮，針對當(dāng)前就業(yè)機(jī)會大量消失、經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂的考慮，其目的在于 增強(qiáng)購房者信心與預(yù)期，帶動樓市交易回暖，最終促進(jìn)國內(nèi)需求的上升 。減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)。 加大土地清理整頓力度，擠出土地市場泡沫 20xx 年國家先后出臺 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 、 《違反土地管理規(guī)定行為處 分辦法》 等政策及啟動了 新版土地出讓合同 。不過無論從房價(jià)，還是地價(jià)來看，泡沫主要集中在 20xx 年。 客觀分析，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場需求不旺、開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期 悲觀 影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、竣工面積增幅均放緩，但受 20xx 年市場銷售較好影響，因大部分成交商品房為期房，故商品房施工面積和竣工面積均保持一定程度的增長 ； 面臨 樓市低迷以及開發(fā)商資金 籌措難題 ，紛紛 減少 商品房 新開工面積 ， 故其增幅大幅下跌 。 土地購置面積大幅下降主要是受 20xx年底開始房地產(chǎn)二級市場大幅調(diào)整的影響， 企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐；受國家加大土地清理整頓政策影響，各企業(yè)加快現(xiàn)有土地開發(fā)，土地開發(fā)面積依 舊保持較高增速，但相對 20xx年增幅已大幅回落。 20xx 年重慶房地產(chǎn)市場受多重利好影響，購房者對商品房市場的良好預(yù)期導(dǎo)致商品房市場供需兩旺，但隨著國家各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，市場逐步回歸理性， 消費(fèi)者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致了 20xx 年 111 月商品房成交量大幅下降。 20xx 年 110 月重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格 2966 元 /平方米，較去年同期每平方米增長 1107 元 /平方米，增長幅度為 ％；樓面地價(jià)為 1017 元 /平方米，較去年同期每平方米增長了 209 元，增長幅度為 ％ 。不僅如此，前三季度累 計(jì)增速在全國還處于較高水平，分別高出全國同期平均水平 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %， 占全社會投資總量的 %。八大類價(jià)格指數(shù)除衣著比 9 月份略有上升外，其他各類均有不同程度回落。 20xx 年房地產(chǎn)市場展望 保障性住房大量入市，繼續(xù)拉低 總體市場 價(jià)格 根據(jù) 重慶 住房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年， 重慶 計(jì)劃建設(shè)保障性住房 萬平方米，今年建 萬平方米，明年建 萬平方米 ；其中 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)為 201 萬平方米，住房建設(shè)用地面積 68 公頃。 20xx年下半年，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了加速下滑 局面， 20xx年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年 ，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。 例如重慶市政府正研究將對購買首套商品房用于自己居住的市民返還此前其所繳納的個(gè)人所得稅，用于支付首付或償還按揭貸款
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