綿陽(yáng)兩彈星商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃書(shū)商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 科技旅游基地，符合該市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，是四川省紅色旅游發(fā)展思路的延伸。 客戶資源充足 因?yàn)轫?xiàng)目所在地的綿陽(yáng)是西部重要的交通樞紐，所以這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)迎接到來(lái)自全國(guó)、全川各地的游客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦其他附近城市清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿，那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。 定 位 策 略 第一節(jié) 定位要素分析 本項(xiàng)目順應(yīng)這一市場(chǎng)的變化，在缺乏旅游資源的綿陽(yáng)，打出“科技博物館”的招牌，來(lái)填補(bǔ)綿陽(yáng)科技展覽的市場(chǎng)空白，以前衛(wèi)的裝修風(fēng)格及展出獨(dú)一無(wú)二產(chǎn)品為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，并以具有“高科技 +新看點(diǎn)” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 的雙重 魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比” ，這樣也 符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 —— 供給理論。它具有休閑、旅游、學(xué)習(xí)、參觀四重功能，是人與自然、人與科技、人與精神對(duì)話的場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。遵循人的行為軌跡，合理布置展品群體。 由一、二、三度空間構(gòu)成了 “綿陽(yáng)高科技博物館”的成功要素，也形成了休閑、旅游、學(xué)習(xí)、參觀的獨(dú)特個(gè)性，并創(chuàng)造了差異性，使項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力 ，為開(kāi)發(fā)商達(dá)到未來(lái)市場(chǎng)期望值提供保障。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四節(jié) 項(xiàng)目文化定位 定位原則：講究個(gè)性、追求科技，提升項(xiàng)目附加值。 “形式產(chǎn)品” —— 形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分帶來(lái)的附加值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 （二）特點(diǎn) 各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)間分布合理，互不干擾。 第六節(jié) 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 定位：中等收入以上的客戶、學(xué)生 一、產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前綿陽(yáng)市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、消費(fèi)力資源等因素來(lái)看，以本項(xiàng)目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于綿陽(yáng)市消化是非常困難的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該階層收入雖然不太穩(wěn)定，但決不 是一般工薪階層的收入水平，該群是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在目前的生活水平條件下再 豐富自己的精神生活基本上是不太現(xiàn)實(shí)的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 退休人員 該群較為復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型、不同收入來(lái)源。 市場(chǎng) 價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等規(guī)模、采用比較的手段來(lái)確定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來(lái)制定本項(xiàng)目的基本價(jià)位。（見(jiàn)圖 11） 圖表（ 11） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 13 備注 200 元 /人次 260元 /人次 320 元 /人次 450元 /人次 目標(biāo)客戶群的數(shù)量 4 2 2 1 目標(biāo)客戶群的需求程度 4 3 1 1 目標(biāo)客戶群的交易資金量 4 2 1 1 開(kāi)發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2 政策環(huán)境 4 4 3 2 同檔競(jìng)爭(zhēng) 1 2 3 4 硬環(huán)境 2 3 3 2 總分 23 19 17 13 安全性當(dāng)量 10 如果以總分 23作為滿分 10分計(jì)，對(duì)照價(jià)格。在這個(gè)區(qū)間按成本基礎(chǔ) 上提升 10%~15%來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二節(jié) 總體規(guī)劃思路 一、目前主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）規(guī)劃用地總面積： 平米 （二）博物館面積： 平米 5D電影院： 平米 風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)： 平米 二、建筑規(guī)劃特點(diǎn) 根據(jù)博物館的市場(chǎng)定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上 需要增加 容積率和 大型停車場(chǎng)，增加綠化及景觀的面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷建議 第一節(jié) 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)。 因此，如何成功運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，是該項(xiàng)目成敗之所在。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二節(jié) 營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)營(yíng)銷在中國(guó)經(jīng)歷了示銷、推銷、營(yíng)銷到今天的整合營(yíng)銷四個(gè)過(guò)程，這顯示了中國(guó)市場(chǎng)的演變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 全程 SP 促銷戰(zhàn)略對(duì)策 及宣傳推廣 針對(duì)綿陽(yáng)科技博物館 目前的現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷效果的措施齊集，并加以貫徹落實(shí)，是綿陽(yáng)科技博物館能否最終啟動(dòng)銷售，持續(xù)銷售的正途。 接待工作：展點(diǎn)銷售人員負(fù)責(zé)各展點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)接待、咨詢工作，將誠(chéng)意客戶送上參觀車后，本職工作完畢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)每位愿意到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶，也可告之其到現(xiàn)場(chǎng)接待處，可獲得其他禮品等。建議媒體：綿陽(yáng)日?qǐng)?bào)、成都商報(bào)、華西都市報(bào) 雜志媒體：雜志媒體專業(yè)性強(qiáng)、目標(biāo)消費(fèi)群集中、指向性明確，印刷質(zhì)量好，傳真度高，傳閱率高，適宜 對(duì)博物館在整體形象上的傳播。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 品牌形象導(dǎo)入發(fā)布會(huì)：由政府牽頭，召開(kāi)關(guān)于博物館 的新聞發(fā)布會(huì)，向所有關(guān)系者傳達(dá)品牌形象導(dǎo)入概念，樹(shù)立整體形象
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