【正文】 程等方面應(yīng)注意的問題?？傉f明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。車流人流組織兼顧，停車位充足。，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。c)消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。c)機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。m)有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，向外傾斜10度左右。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。e)宜采用對(duì)太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 a)物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 、新技術(shù)a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。，對(duì)不能提供的資料，書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作?！段飿I(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等。，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。c)采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 ，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，經(jīng)過甲乙雙方友好協(xié)商，在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方實(shí)施“****項(xiàng)目”（以下簡稱“本物業(yè)”）的項(xiàng)目前期介入服務(wù)工作，特訂立本合同。（3）編制《本物業(yè)項(xiàng)目管理籌備工作計(jì)劃》；（4）編制部門職能設(shè)置、崗位職責(zé)和人員編制；（5）編制內(nèi)部管理制度和工作程序；（6）對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；（7）派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；（8）將全部前期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案；（9）負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)管理及客戶關(guān)系信息調(diào)研工作； （1）在各項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；（2）在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；（3）在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。第三條 聯(lián)合驗(yàn)收小組分為若干小組，須按《工作面驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)》（附件一）逐棟逐層逐戶進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收期間須每天填報(bào)《住宅裝修工作面驗(yàn)收問題表》（附件二）。第六條 對(duì)驗(yàn)收合格的樓棟，工程部可提出工程進(jìn)度款追加支付申請(qǐng)，報(bào)地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。第十條 整改完成后，原驗(yàn)收小組逐戶復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格的，由物業(yè)公司上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批同意后，物業(yè)公司以戶為單位接管鑰匙，并承擔(dān)維保修責(zé)任。屬集團(tuán)判定合格移交物業(yè)的，%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)實(shí)轉(zhuǎn)扣。第四章附則第十四條地產(chǎn)公司工程部必須在交樓后三個(gè)月內(nèi)，將經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司承接查驗(yàn)合格的全部公共設(shè)施移交物業(yè)，提供相關(guān)施工單位的設(shè)計(jì)施工資料、維保修文件，安排技術(shù)交底。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對(duì)公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對(duì)施工現(xiàn)場跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。交付前兩個(gè)月，物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：1）巡查工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材。8）對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。2）.所有單元入戶門應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺(tái)要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位和車棚位置。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)1).水暖管線要按設(shè)計(jì)施工，要關(guān)注施工工藝。4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。所有外漏的管線均應(yīng)做保溫措施。4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方式。5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為3路）。e、電梯前期介入要點(diǎn)1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。4）.每日驗(yàn)收需填寫《分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。6）.鑰匙交接施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。7）.資料移交 地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。5）沉降觀察記錄。9）公司對(duì)外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。同時(shí)，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作業(yè)主檔案的內(nèi)容主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》、《房屋移交驗(yàn)房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗(yàn)收表》、《裝修許可證》、《消防安全責(zé)任書》、《天然氣安全使用責(zé)任書》等。入住辦理流程：a．驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認(rèn)單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。C．收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。（6）交房完成。明確交房大廳的包裝布置、裝點(diǎn)物品進(jìn)場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導(dǎo)視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設(shè)計(jì)、印制相關(guān)印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導(dǎo)視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)鮮花、植物、彩門、氣球等裝點(diǎn)物品的購置等工作。