【正文】 目前小欖、古鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)相對(duì)成熟，產(chǎn)品形象好，檔次較高。 廣珠輕軌全程全部采用高架橋，從中山到廣州最快 27 分鐘 。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，交通網(wǎng)絡(luò)與珠三角形成融合，加強(qiáng)了中山與珠三角各城市的聯(lián)系，片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。 空置面積 歷年空置面積1 0 0 . 2 41 2 4 . 2 31 3 8 . 5 22 1 . 6 9 %1 3 . 3 3 %1 1 . 0 5 %0204060801001201401602021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %空置面積（萬(wàn)平米） 增長(zhǎng)率昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 自 2021 年開(kāi)始，中山市場(chǎng)供需兩旺，雖然空置面積不斷增加，但空置率則呈下降態(tài)勢(shì)，以往部分空置面積得到了一定的消化。 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2021 年商品房合同銷售登記備案 數(shù)據(jù) 商品房合同銷售登記備案 其中非住宅 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價(jià) (元 ) 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價(jià) (元 ) 城區(qū) 人民幣 955 256 港幣 2 0 鎮(zhèn)區(qū) 人民幣 1471 300 港幣 33 8 分類合計(jì) 人民幣 2426 556 港幣 35 8 合計(jì) 2461 564 本年累計(jì) 人民幣 29614 6295 港幣 443 38 合計(jì) 30057 6333 中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中外銷房占有一定比例，從上表統(tǒng)計(jì)中看出，港人在中山置業(yè)的比例 只占到 %。 自 2021 年開(kāi)始，中山房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)， 03 年進(jìn)入快速發(fā)展階段， 0 05 年發(fā)展到一個(gè)高潮。 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)未來(lái) 2~3 年依然處于增長(zhǎng)階段。 其他四大組團(tuán)主要為中山鎮(zhèn)區(qū)所在地，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡， 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)小欖、古鎮(zhèn)、東鳳 以及農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn) 三角、民眾 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，其余鎮(zhèn)區(qū)處于起步階段。 西區(qū)：北至廣珠公路，南至博愛(ài)路，東到石岐河，西至 105 國(guó)道。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。東區(qū)的商品房?jī)r(jià)格因其地域性預(yù)計(jì)將保持較高的價(jià)格并微幅上漲 。 南區(qū) 南區(qū)距離市中心有一定距離，市政配套缺乏，區(qū)域建設(shè)相對(duì)落后，且之前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目市民口碑不好等相關(guān)原因，南區(qū)目前在購(gòu)房者心目中仍不屬于首選考慮范圍之內(nèi)。 南外環(huán)交通便捷，品牌發(fā)展商聚集，將成為中山城區(qū)新熱點(diǎn)。 小結(jié) 中山 鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)向大規(guī)模、大配套、深層次邁進(jìn)。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，部分港澳人士，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。 交易價(jià)格穩(wěn)步上漲 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，之前中山地價(jià)基本上是 30 萬(wàn)元／畝的價(jià)格， 現(xiàn)在經(jīng)過(guò)拍賣(mài)，不少土地都要超過(guò) 100 萬(wàn)元／畝。2021 年通過(guò)土地招標(biāo)拍賣(mài)辦公室交易的招、拍、掛土地有 204 宗，雖然市場(chǎng)公開(kāi)度依然較低，但與 2021 年同期相比，土地交易總面積、總成交額增長(zhǎng)了 100%。其中，接收國(guó)有土地占絕大部分，市場(chǎng)收購(gòu)的份額極少。 城區(qū)土地成交面積比25%13%58%4%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)城區(qū)土地成交金額比2%21%75%2%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 政府提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，小發(fā)展商 很 難在一級(jí)市場(chǎng)上拿地 根據(jù)中山市政府剛剛頒布的新規(guī)定，城區(qū)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能低于 50 畝，鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目不能少于40 畝，一般的小發(fā)展商由于缺乏相當(dāng)?shù)耐恋剡\(yùn)營(yíng)能力及 資金實(shí)力，難以同一線發(fā)展商相競(jìng)爭(zhēng)，只能爭(zhēng)奪二級(jí)市場(chǎng)上企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地。 編制日期： 2021 年 （以上地價(jià)單位為：元 /平方米） （ 2021 年編制），新的基準(zhǔn)地價(jià)將于 2021 年編制完成。昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 四、 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 聚豪園 基本概況 項(xiàng)目位置：博愛(ài)七路 開(kāi)發(fā)商：永怡地產(chǎn) 物業(yè)定位：中山東區(qū)首席坡地高尚社區(qū) 占地： 800 余畝 總建面： 53 萬(wàn)㎡ 容積率： 產(chǎn)品類型：由 50 余棟 9~11 層的小高層與 600 多套別墅組成 總戶數(shù)：約為 3000 多戶 社區(qū)配套 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 星級(jí)酒店 ? 別墅業(yè)主獨(dú)享會(huì)所 ? 社區(qū)配套會(huì)所 ? 室外泳池 ? 茶藝館 ? SPA ? 紅酒店 ? 中西餐廳 一期價(jià)格定位 洋房均價(jià)： 3100 元 /㎡ 聯(lián)排別墅均價(jià)： 5000 元 /㎡ 獨(dú)立別墅均價(jià)： 8000 元 /㎡ 本項(xiàng)目自內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以來(lái)推出 55 套別墅已基本售完、 288 套洋房已銷售過(guò)半，銷售勢(shì)頭較好，由于整體規(guī)模大，需要分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售周期需 5年左右。由于博愛(ài)路為中山快速干道，因此難以積聚商 機(jī)。商業(yè)均布置在北向及東向南向沿路方向，有集中商業(yè)和獨(dú)立街鋪兩種。 戶型特色 四陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 主臥室步入式更衣間 客廳附帶大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái) 餐廳和客廳的錯(cuò)層設(shè)計(jì) 餐廳客廳南北通透 價(jià)格策略分析 一期入市均價(jià)： 2800 元 /㎡ 二期均價(jià)： 3600 元 /㎡升至 3800 元 /㎡ 一期最早推出緊臨博愛(ài)路的幾棟小高層單位，銷售價(jià)格較低；隨著博愛(ài)路的昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 建設(shè)，以及項(xiàng)目工程形象和小區(qū)園林的逐步展示，二期比一期價(jià)格有了較大的漲幅，但仍屬于自然漲幅。比較容易形成各中朝向不同景觀有差異的各層次單位，也容易形成較好的圍合感，通過(guò)各組團(tuán)來(lái)區(qū)分客戶群。結(jié)合半地下停車場(chǎng)，形成各組團(tuán)高差，形成有層次的景觀變化。 戶型特點(diǎn) 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 入戶花園和客廳陽(yáng)臺(tái)相連，客廳隔墻用玻璃作隔斷，顯得通透寬敞。 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 價(jià)格定位 B 區(qū) 一期： 4300 元 / ㎡ 二期： 4700 元 / ㎡ 三期： 4100 元 / ㎡ 項(xiàng)目 B 區(qū)整體均價(jià) 4400 元 / ㎡ 戶型配比 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 2 房 2 廳 83— 97 18％ 3 房 2 廳 94— 125 30％ 復(fù)式 — 39％ 4 房 2 廳 125— 142 12％ 5 房 2 廳 152— 185 2％ 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 成交狀況分析 年份 2021 年 2021 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年總計(jì) 1 2 3 4 5 套數(shù) － － － 54 49 117 37 － － － － 35 484 － － － 38 53 排名 － － － 11 13 11 15 － － － － 16 7 － － － 8 11 2021 年共銷售 544 套，消化量為 45 套 /月 2021 年共銷售 484 套 ,消化量為 40 套 /月 2021 年平均每月銷售套數(shù)大概在 50 套左右 主力客戶分析 該項(xiàng)目以本地客戶為主，外地客戶為輔，其中以東區(qū)工作客戶居多 二次置業(yè)以上的客戶占 75%左右，首次置業(yè)的客戶僅為 25%左右 25%30%22%5%8%10%公務(wù)員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員其它 私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體小業(yè)主昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 營(yíng)銷推廣活動(dòng) 2021 年 1 月 1 日 ——針對(duì) 1 月 10 日匯星臺(tái)公開(kāi)發(fā)售的形象宣傳活動(dòng) 2021 年 4 月 ——英倫之春魅力四月、傾心人文關(guān)懷、彰顯藝術(shù)人生系列活動(dòng) 4 月 10 日～ 11 日 （品嘗紅茶休閑） 4 月 17 日 （人體藝術(shù)攝影沙龍） 4 月 18 日～ 27 日 （香水彩畫(huà)展） 2021 年 4 月 23 日 ——雅居樂(lè)組織專家建筑、業(yè)主工程質(zhì)量巡展活動(dòng) 2021 年 5 月 1 日 ——五一樓市 “交響樂(lè) ”活動(dòng) 2021 年 8 月 7 日～ 10 日 ——雅居樂(lè)集團(tuán) “十分完美、十大地產(chǎn) ”項(xiàng)目 聯(lián)展活動(dòng) 2021 年 11 月 19 日 ——世界冠軍亮相匯星臺(tái)活動(dòng) 2021 年 3 月 18 日～ 25 日 ——雅居樂(lè)雍景園 3 大樓盤(pán)鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)展活動(dòng) 雍逸廷 ——成功及不足分析 成功之處： ? 園林景觀水體與樓宇組團(tuán)之間的結(jié)合恰到好處，規(guī)劃布局呈多組團(tuán)圍合式 ? 港式風(fēng)格的建筑類型與外立面較迎合中山人審美觀 ? 售樓處現(xiàn)場(chǎng)、看樓通道、樣板房包裝到位 ? 針對(duì)項(xiàng)目各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)及節(jié)假日所舉辦的營(yíng)銷推廣活動(dòng)較成功 ? 公司品牌與項(xiàng)目品牌相得益彰，積累了相當(dāng)數(shù)量的忠誠(chéng)客戶 ? 物業(yè)公司為雍逸廷和雍景園業(yè)主免費(fèi)提供代租、代售服務(wù)，給產(chǎn)品帶來(lái)附加值 不足之處： 戶型設(shè)計(jì)多元化，單位面積區(qū)間跨度大，客戶定位太泛 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 優(yōu)雅翠園 基本概況 項(xiàng)目位置：興中路與博愛(ài)路交匯處 開(kāi)發(fā)商：盈豐創(chuàng)建 物業(yè)定位：加拿大風(fēng)情低密度生態(tài)住區(qū) 占地： 103287 ㎡ 總建面： 116709 ㎡ 容積率： 社區(qū)配套 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 ? 兩萬(wàn)㎡的五層高級(jí)會(huì)所 ? 大規(guī)模濕地水體 ? 私家山體公園 ? 健身房 ? 室內(nèi)、外游泳池 ? 棋牌室 ? 閱覽室 /網(wǎng)吧 ? 羽毛球館 /籃球場(chǎng) ? 社區(qū)超市 ? 中西餐廳 ? 幼兒園（待建） 戶型特點(diǎn) 四房按雙套間設(shè)計(jì)，南北通透、設(shè)多功能房，主人房帶法式陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立衣帽間 結(jié)合景觀設(shè)計(jì) 270 度轉(zhuǎn)角凸窗 餐廳有直接采光 頂層單位有室內(nèi)樓梯直達(dá)私家天臺(tái) 昌生博愛(ài)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 規(guī)劃： 平面布局合理，簡(jiǎn)單中求變化，點(diǎn)式小高層一梯四戶沿路布置，與相錯(cuò)之南北向板式小高層形成自然圍合。園區(qū)植被結(jié)合雕塑形成豐富質(zhì)感，局部架空層的通透又使景觀互相借用。 2021 年 8 月 7 日 ——在優(yōu)雅翠園愛(ài)麗絲閣架空層舉行 “中國(guó)低密度住區(qū) ”掛牌儀式暨 “低密度住宅區(qū) ”的活動(dòng)論壇。 價(jià)格定位 05 年 3 月 13 日： 疊式別墅均價(jià)為 4000 元 / ㎡ 休閑洋房均價(jià)為 3000 元 / ㎡ 05 年 5 月底： 多層兩房及三房的均價(jià)為 2700 元 / ㎡ 130～ 150 ㎡的戶型價(jià)格在 3800~4000 元 / ㎡ 204 ㎡的疊式別墅均價(jià)為 4300 元 / ㎡ 225 ㎡的聯(lián)排別墅均價(jià)為 5300 元 / ㎡ 別墅最高單價(jià)為 6800 元 / ㎡ 戶型配比及成交狀況分析 主力戶型為親地別墅和疊式別墅： 親地別墅戶型面積區(qū)間是 172~225 ㎡ 疊式別墅戶型面積區(qū)間是 121~204 ㎡ 2 房和 3 房單位的休閑洋房，戶型面積區(qū)間是 76~122 ㎡ 休閑洋房： 自 05 年 3 月 13 日開(kāi)盤(pán)以來(lái)兩房和三房的休閑 洋房戶型銷售較好，銷售率達(dá) 80%以上。 ? 營(yíng)銷推廣活動(dòng)新穎多樣。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能切合市場(chǎng)，產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大。各院落形成獨(dú)立安防系統(tǒng)。 建筑風(fēng)格 該項(xiàng)目建筑風(fēng)格有西班牙風(fēng)格的合院美墅，也有新 美式主義的景觀洋房，還有現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)情的情景花園洋房。 ? 整個(gè)小區(qū)由眾多風(fēng)格不同的院落組成，院落里主要靠產(chǎn)品建筑形態(tài)及景觀雕塑小品的布局來(lái)填充。 ? 中山人對(duì)于萬(wàn)科品牌的認(rèn)知度