【正文】 占地 萬平米，總建面約 萬平方米， 其中住宅約 萬平米，容積率為 ，車位比為 1： ，共 485 戶 二期 ：于 2021 年 5 月 29 日推出，建筑面積 10 萬平米左右，容積率約 ，共797 戶 社區(qū) 配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 4000 ㎡的中央公園 ? 健康會所 /泛會所 ? 游泳池 ? 商業(yè)廣場 /風情商業(yè)內街 ? 中西餐廳 ? 幼兒園 規(guī)劃 總平面以中心景觀道路為主軸，小區(qū)路為次軸形成多個圍合院落式組團。 景觀 景觀處理主要以院落綠化為主，通過一些高差處理，和各種植物的搭配，結合一些具有細部處理的建筑小品，配以隨處可坐下休息的花壇圍欄或其他人姓化處理，打造院落感。 營銷推廣活動 2021 年 3 月 19 日 ——2021 年萬科地產大型車展活動 2021 年 6 月 25 日 ——長城、萬科聯(lián)名信用卡新聞發(fā)布會 2021 年 10 月 1 日 ——實景開放主題 “花街 7 日，玩轉世界 ”系列活動 10%28%10%35%3%14%公務員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員公司普通職員 私營企業(yè)主 個體小業(yè)主昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 2021 年 1 月 30 日 ——城市風景合院美墅二號開放儀式 2021 年 5 月 1 日 ——舉辦了 “萬科同一風景中，同一首歌 ”歌唱比賽 2021 年 5 月 16 日 ——萬科城市風景 “院落生活城 ”公開發(fā)售系列活動 2021 年 6 月 1 19 日 ——萬科城市風景二期樓盤開放日 “橙色假日 ”系列活動 成功及不足分析 成功之處： ? 成功引入 “國際 6A” 新城市主義概念。 不足之處： ? 項目三房戶型品種過多，推廣難度大。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 碧堤灣畔 基本概況 項目位置 ：恒海路歧江邊 開發(fā)商 ：雅居。 ? 項目周邊配套 不全，交通不便。 ? 準現(xiàn)樓入市，工法式樣板間，給市場注入信心。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 戶型特色 陽光房： 價格定位 一 期均價： 3600 元 / ㎡ 二期均價： 3800 元 /㎡ 其中：無電梯的多層單位銷售均價為 3300 元 / ㎡ 帶電梯的多層單位銷售均價為 3700 元 / ㎡ 情景洋房銷售均價為 4300 元 / ㎡ 萬科 中心道路與小區(qū)周邊路人車部分分流，通過道路中間緩坡及駝峰來限制車速，車輛 可直達自家院落最近之停車位。 ? 形象導入期過短，中海企業(yè)品牌尚未本土化，導致開盤不利。 ? 利用中海會進行會員制人脈網絡營銷積聚 客戶。 別墅： 僅于五一前售出 3 套湖邊別墅，四月下旬更換為本土的崇基地產代理銷售，整個五月別墅成交量為零。 成功及不足分析 成功之處： ? 充分利用了自然地形，將小山丘保留，賦予文化內涵，使得環(huán)境空間層次感異常豐富 ? 小區(qū)規(guī)劃合理，點式、板式結合，園林設計成功，形成水岸山地住宅，利于項目價值最大化 ? 東西向單位僅設計為 4 層，增強整個小區(qū)的圍合感與區(qū)域感 ? 半地下陽光車庫， 4 層起均帶電梯設置提高了項目的自身素質 不足之處： ? 整個小區(qū)建筑外立面顏色較深，視覺感較差，影響樓盤接受度 ? 會所和幼兒園建設滯后，未能有效帶動銷售 ? 售樓處較小，看樓通道的包裝不到位 ? 項目臨近博愛醫(yī)院太平間，影響客戶購房心理 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 中海翠林蘭溪園 基本概況 項目位置： 105 國道與南環(huán)路交匯處 開發(fā)商：中海地產 建筑規(guī)劃：澳洲哲思 景觀設計：美國 SWA 物業(yè)定位：南歐托斯卡納休閑城邦 占地： 萬㎡ 總建面： 30 萬 ㎡ 容積率： 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 大面積水體及原生植被 ? 高檔酒樓 ? 健身房 ? 休閑吧 ? 閱讀室 ? 桌球室、乒乓球室 ? 露天泳池 ? 社區(qū)超市 規(guī)劃 總 平面布局按照原地形地貌，依坡就勢，按照地形自然布局，以 105 國道和中心湖景為中心景觀軸，將小高層洋房、疊加別墅、 TOWNHOUSE 按地塊景觀優(yōu)劣布局，形成具有異國風情的托斯卡納城邦。 建筑風格： 采用加拿大風情，建筑外墻顏色較深，灰縫都采用同色水泥溝填，由于色彩較深沉，陰天會比較有壓抑感。通過景觀綠軸和水系使各單位具有較強向心力。 客廳與餐廳設兩級臺階，使空間富有變化。園林風格采用東南亞風情，配以夸張廊架，石雕結合噴水，植物綠化采用歐式處理形成各種紋理圖案。同時說明開發(fā)商認為景觀優(yōu)于朝向為其最佳賣點。 戶型配比及成交狀況分析 年份 2021 年 2021 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年總計 1 2 3 4 5 套數 － － － － － － － － 95 33 105 48 － － 31 56 59 75 排名 － － － － － － － － 3 12 3 10 － － 3 6 4 4 本項目至開盤以來平均每月銷售套數約為 50~60 套 本項目主力戶型為 2 房、 3 房單位，同時配有 4 房及少量復式單位，主力戶型面積區(qū)間是 96~130 ㎡，定位偏重于首次置業(yè)群體 主力客戶分析 本項目已成交客戶當中，外地客戶與中山本地客戶各占 50% 客戶構成比例20%5%40%35%公務員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員 其它昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 9 月 22 日 ——“朗晴軒杯 ”體育節(jié)攝影大賽 2021 年 1 月 23 日 ——全體業(yè)主下鄉(xiāng)活動 2021 年 2 月 27 日 ——學童開筆活動 2021 年 3 月 2 7 日 ——“朗晴軒杯 ”家庭才藝大賽 2021 年 6 月 12 日 ——冠名中山第五屆體育節(jié)及體育三下鄉(xiāng)活動 本項目在各個銷售節(jié)點及周末分別舉辦了以下營銷推廣活動： ? 國家健康住宅示范小區(qū)授牌活動 ? 2021 和諧中山健康社區(qū)專家論壇 ? 我愛我家 “朗晴軒杯 ”中山市少兒書畫大賽 ? 雜藝晚會 ? 燈謎會 ? 茶藝表演 ? 中秋追月聯(lián)誼會 ? 與葵園中學、坦背中學的教師舉辦各式各樣的聯(lián)誼活動 成功及不足分析 成功之處： ? 以健康生活住宅作為本項目的營銷主題，并通過國家建設部授牌 “健康住宅 ” ? 營銷活動貼近 中山本地文化，有效地針對目標客戶進行實效營銷 ? 售樓處現(xiàn)場、看樓通道、樣板房的包裝到位 ? 采用了子母煙道、隔音樓板等較新穎的特色建筑產品 ? 5 萬㎡新加坡風情互動式健康園林更好地體現(xiàn)本項目的健康主題概念 不足之處： ? 整個小區(qū)建筑規(guī)劃布局比較傳統(tǒng)，過于注重各單位的均好性，但未能形成價值最大化 ? 幼兒園建設滯后影響了銷售 ? 主題推廣語和項目命名沖擊力不足 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 雍逸廷 基本概況 項目位置：興中路與博愛路交匯處 開發(fā)商：雅居樂地產 物業(yè)定位：新一代精巧 豪邸（匯臻臺）鉆石級豪宅（匯星臺） 總占地： 21 萬 ㎡ 總建面： 22 萬 ㎡ 容積率： 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 雙會所配套樓盤 ? 西餐廳 ? 健身室 ? 多功能運動場 ? 露天網球室 ? 閱覽室 ? 24 小時便利店 ? 兩個大型的特色泳池 ? 歐陸商業(yè)步行街 ? 幼兒園 商業(yè)情況 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 街鋪價格： 12021 元 /㎡ 街鋪數： 112 個 面積劃分： 50～ 137 ㎡ 商業(yè)狀況分析： 商鋪鋪位數量過多，在目前城桂公路周邊商業(yè)氛圍不濃的整體商業(yè)環(huán)境下，銷售及招商都很艱難。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 景觀 該 項目注重景觀設計，主打新加坡風情園林概念，在項目北向主入口設置噴泉水景、主題雕塑、名貴加納利海棗等熱帶植物，提升項目檔次。 規(guī)劃 住宅單元按照行列式南北向布局，通過南北向一條主軸線形成中心景觀帶，中軸布置景觀樓王，地塊南北向及東向臨路方向規(guī)劃為一梯四戶或三戶單元，中間地塊基本設為一梯兩戶南北通透的戶型單元。 聚豪園 ——洋房戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數 比例 2 房 2 廳 87 33 ％ 3 房 2 廳 121~151 181 63％ 4 房 2 廳 150 46 16％ 復 式 218~270 28 ％ 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 聚豪園 ——主力客戶群分析 洋房： 政府公務員、教師、醫(yī)生等 別墅： 私營企業(yè)主、政府公務員、律師及部分港澳客戶等 聚豪園 ——營銷活動分析 本項目尚未正式開盤，目前沒有大規(guī)模的營銷活動，只是 2021 年在中山日報和中山商報上各發(fā)表了幾 篇軟文，主要宣傳本項目的絕版山地環(huán)境，樹立項目形象，為后續(xù)營銷作鋪墊。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 各片區(qū)土地市場狀況、供應量、價格狀況以及未來三年預期 據國土資源局土地儲備中心副主任周婷介紹，未來兩到三年全市的土地儲備是以城區(qū)為重點，征收城區(qū)邊緣的農地。 土地市場上各類土地的供應情況、價格以及未來三年預期 土地市場上各類土地的供應情況不詳，下表為各類土地的現(xiàn)行基準地價 類別 鎮(zhèn)區(qū) 商業(yè) 住宅 工業(yè) 一 級 二 級 三 級 四級 五級 一 級 二級 三級 四級 五級 一級 二級 三級 四級 五級 1 中山城區(qū) 2700 1980 1500 1120 560 1480 1110 760 520 340 570 510 440 320 190 小欖 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 500 400 320 270 225 古鎮(zhèn) 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 490 370 300 260 195 2 東鳳 1950 1395 900 600 900 750 580 380 300 250 180 南頭 1050 780 550 420 900 675 450 330 240 290 240 210 130 東升 1800 1050 750 600 375 700 580 440 300 200 290 190 150 沙溪 1500 1200 900 675 320 525 380 300 240 160 330 230 140 三鄉(xiāng) 1350 1050 825 600 300 610 470 320 270 200 240 195 150 火炬區(qū) 1300 980 730 520 380 570 420 330 240 170 300 230 190 130 3 坦洲 1300 950 620 450 560 450 400 250 190 200 140 120 港口 830 470 370 310 230 560 380 310 260 170 225 180 110 大涌 900 750 600 500 375 450 290 230 150 330 260 200 140 黃圃 1070 740 610 510 330 590 490 360 300 230 230 180 140 120 4 南朗 930 660 490 280 225 650 420 2