【正文】 1000 多間，主要經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑服裝、鞋業(yè)產(chǎn)品。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 11 頁(yè) 2021110 環(huán)市西路商圈 各大鞋業(yè)市場(chǎng)租金情況 序號(hào) 市場(chǎng)名稱(chēng) 出租率 檔口位置與租金情況 備注 一線鋪位 租金情況 二線鋪位 租金情況 1 步云天地 99% 1 樓： A026（約 50㎡） 1 樓： 1000元 /㎡ /月 1 樓： C055（約 100 ㎡） 1 樓： 900元 /㎡ /月 含管理費(fèi)； 售價(jià)較高；展貿(mào)式辦公室月租金均價(jià)約為 300 元； 與商場(chǎng)管理處 簽約，3 年一簽，轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 高 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 12 頁(yè) 2021110 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 分析 （ 1） 市場(chǎng)呈多層次梯級(jí)布局： 鞋類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前形成了以步云天地為核心、歐陸鞋城 +國(guó)際鞋城 +天富 西城鞋業(yè)市場(chǎng)為緊密層、廣園西路的多個(gè)市場(chǎng)為松散層的多層次商圈，越靠近核心層的市場(chǎng)其租金水平、管理水平、品牌檔次和客商層 次就越高，反之亦然；核心層和緊密層商圈內(nèi)的市場(chǎng)均擁有較多展貿(mào)式辦公室，說(shuō)明該類(lèi)辦公室已經(jīng)成為主力商家的重要甚至主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。 ③ 第三層次：勝其路 鞋業(yè)城 、天富 西城鞋業(yè)成 特點(diǎn)：檔次較第一、二層次 略 低，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈邊緣位置， 客商層次略低 ， PU 鞋較多 。 ② 劣勢(shì) 批發(fā)市場(chǎng)群相配套的倉(cāng)庫(kù)、物流配套遠(yuǎn)離鞋業(yè)商圈 。西灣路一帶相對(duì)比較便宜的租金和倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)量比較大，是鞋業(yè)商圈將倉(cāng)庫(kù)集中在這一帶的原因。有些市場(chǎng)是利用閑置的倉(cāng)庫(kù)和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面只是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。而在一些重要功能方面，如物流配送功能、加工包裝功能、商品檢測(cè)功能、展示功能、其它服務(wù)功能等方面卻相對(duì)缺乏，尤其是假冒偽劣商品投訴理賠、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及需求預(yù)測(cè)分析的信息提供方面顯得十分不足。 環(huán)市西路 鞋業(yè)市場(chǎng)群各市場(chǎng)建筑外觀設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)等方面缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致批發(fā)市場(chǎng)的功能、特色不統(tǒng)一，布局較凌亂、形象不鮮明。但由于距離 核心商圈 1000m 以上， 需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和招商推廣方面進(jìn)行較為周詳?shù)囊?guī)劃和比較到位有效的操作；根據(jù)目前鞋業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，可能 還需要一定的時(shí)間進(jìn)行培育。 （ 3） 天富新都市鞋業(yè)現(xiàn)貨廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置： 西槎路 31 號(hào)院內(nèi) 項(xiàng)目 概況： 該市場(chǎng)為天富鞋城發(fā)展商從廣州市西城同德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司租賃場(chǎng)內(nèi)部分物業(yè)（華麗宮大酒樓的首層物業(yè)），建筑面積約 2 萬(wàn) m2，商鋪約450 個(gè)； 2021 年五月開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)；但去年經(jīng)營(yíng)不善，大部分商戶(hù)自 2021 年以來(lái)未交納租金并退出（尤其是B 區(qū)商戶(hù)），目 前開(kāi)門(mén)率約 35%。 評(píng)價(jià)： 該 物業(yè) 建于 2021 年底， 布局尚可，切合市場(chǎng)需求，雖然距主要商圈有一定距離，但由于市場(chǎng)定位清晰，租金較低而得到一批租戶(hù)認(rèn)同 。 ② 與廠家合作的情況 ? 廠家直營(yíng)：擁有自我的品牌或者商號(hào) ，約占 50%（尤其是高檔次鞋業(yè)市場(chǎng)高達(dá) 70%）； ? 廠家深度合作： 大部分為廠家老板的親戚，一般采用廠家商標(biāo)作為自己的品牌，在產(chǎn)品和財(cái)務(wù)方面深度依賴(lài)廠家支持 ，約占 20%； 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 18 頁(yè) 2021110 ? 廠家廣泛合作： 往往經(jīng)營(yíng)幾個(gè)廠商提供的商品，尤其是中低檔次市場(chǎng)和商家為主，約占 30%。 ④ 經(jīng)營(yíng)思路： 大部分商家均在實(shí)際營(yíng)業(yè)中明確外貿(mào)訂單、國(guó)內(nèi)批發(fā)、零售的界限， 只把其中某一類(lèi)作為經(jīng)營(yíng)中心， 說(shuō)明商家的經(jīng)營(yíng)思路較幾年前有大幅度提升。 ③ 其 他外部因素 ：例如行業(yè) 聚集 等。 項(xiàng)目 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 未定 總建筑面積 (㎡ ) 6 萬(wàn) 單層面積 (㎡ ) 2 萬(wàn)㎡ 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 框架結(jié)構(gòu) 層數(shù) (層 ) 3 層 樓層承重 (㎏ /㎡ ) 500 層高 (m) 首層 ， 23 層 使用年限 20 年 建設(shè)投入 億元 項(xiàng)目 建筑物 情況 （略） 。 ? 地鐵五號(hào)線 西村站 步行 5 分鐘即可到 達(dá)。 （ 2） 交通：項(xiàng)目主入口 道 路為 4 車(chē)道 區(qū)域主干線 ， 車(chē)流量 較大，對(duì)由財(cái)富天地廣場(chǎng)過(guò)往的人行 造成一定的影響 。而 如果 我們的項(xiàng)目定位 將跟隨甚至領(lǐng)先財(cái)富天地廣場(chǎng)，從 物業(yè)及 設(shè)施配套 、 商務(wù) 配套 、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、 倉(cāng)儲(chǔ) 物流都比現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng) 高 一定的檔次，這樣可以吸引有經(jīng)營(yíng)環(huán)境需求的商家進(jìn)駐。 項(xiàng)目的威脅分析 （ 1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 部分鞋業(yè)市場(chǎng) 的 拆遷、改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場(chǎng)大的 動(dòng)作 ，要吸引那 里 的 商戶(hù)離開(kāi)存在著較大的困難。 脫離這個(gè)大商圈，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將缺少專(zhuān)業(yè)特色，不能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 另一方面， 項(xiàng)目離梓元崗皮具商圈上 距離 較遠(yuǎn) 、到達(dá)性很弱，加之西灣路 西槎路地段大部分項(xiàng)目均為鞋業(yè)類(lèi)企業(yè)作 配套， 從行業(yè)專(zhuān)屬性來(lái)考慮，建議 項(xiàng)目 面向鞋業(yè)行業(yè)； 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 24 頁(yè) 2021110 ② 廣州鞋業(yè)商圈作為國(guó)內(nèi)鞋業(yè)對(duì)外出口的主要窗口，具有大量穩(wěn)定的銷(xiāo)售和市場(chǎng)需求， 尤其是鞋業(yè)企業(yè)（不含 鞋材企業(yè) ） 在商貿(mào)辦公等方面需求較大，也能夠承擔(dān)一定的場(chǎng)地租賃成本 ； ③ 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的辦公物業(yè)和餐飲、酒店配套緊缺且層次較低，無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)的需求， 因此項(xiàng)目具有較好的發(fā)展空間 。 運(yùn)營(yíng)： 少量管理服務(wù)人員即可，不需要進(jìn)行宣傳推廣等等。 依據(jù) ： 中小型鞋業(yè)企業(yè)數(shù)量巨大， 對(duì)展貿(mào)式辦公物業(yè)的需求也非常大，而環(huán)市西路一帶目前的辦公 物業(yè)租金很高、購(gòu)置成本高昂，非大部分商戶(hù)所能承受 ； 該商圈周邊包括西灣路 西槎路的幾個(gè)小型物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型并已經(jīng)取得較好效果，但是由于其缺少鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 25 頁(yè) 2021110 整體配套措施，目前物業(yè)的增值空間不大 ； 本項(xiàng)目體量不大，在短期內(nèi)交易消化 。 評(píng)價(jià)： 簡(jiǎn)單易行，土地的增值空間不大 ，不具備 長(zhǎng)期 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 運(yùn)營(yíng)： 建立 企業(yè)管理體系，一定 量管理服務(wù)人員，并 需要 較多營(yíng)銷(xiāo)人員， 需要進(jìn)行一定的宣傳推廣。 依據(jù)： 市場(chǎng)稀缺高層次商貿(mào)服務(wù)物業(yè)， 尤其在軟件方面缺少行業(yè)性鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 26 頁(yè) 2021110 領(lǐng)先或成熟的電子商務(wù)平臺(tái)及與之相配套的行業(yè)研發(fā)、信息交流中心。 投入 與產(chǎn)出 ： 投入較大（ 預(yù)計(jì) 1800 元 /m2），配套建設(shè) 及相應(yīng) 合作伙伴引進(jìn)需要提供相應(yīng)的租金政策支持 ，前期宣傳推廣等的投入也相應(yīng)加大 ； 增值空間較大，具備核心競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 27 頁(yè) 2021110 （ 1） 物業(yè)改建和擴(kuò)建 ： ① 建設(shè)階段： 項(xiàng)目啟動(dòng)后即對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造和擴(kuò)建； ② 建設(shè)規(guī)模和層次：根據(jù)策略定位的不同，有兩種選擇方案。 ⑤ 占地面積與容積率： 項(xiàng)目占地面積 約 5 萬(wàn) m2， 根據(jù) 鞋業(yè)專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)的特性和 高規(guī)格建設(shè)的 要求，按照 容積率 和 商鋪 65%、 辦公區(qū) 75%、配套 85%的實(shí)用率進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè) 。 ⑧ 物業(yè)建設(shè)的 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大體為： 項(xiàng)目名稱(chēng) 待定 總建筑面積 (m2) 6 萬(wàn) 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 框架結(jié)構(gòu) 單層面積 (m2) 2 萬(wàn) m2 層數(shù) 3 層 層高 (m) 首層 6，二層和 三層 樓層承重 (kg/ m2) 500 最大電量 6000kW 可供水量 100 m3/天 電梯數(shù)量 812 臺(tái) 主要業(yè)態(tài) 鞋業(yè)展貿(mào) 配套 餐飲等 ⑨ 物業(yè)用途：首層為商鋪 ， 23 層為商 貿(mào) 辦公區(qū)。 ⑤ 商鋪 /辦公室數(shù)量：商鋪約 600 個(gè)，辦公室約 250 間。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 30 頁(yè) 2021110 租金建議 物業(yè)租金與業(yè)態(tài)定位密切相關(guān)。 ② 此價(jià)格參考了 神明國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心 的租金水平 ， 亦 參考 了 西槎路口 天富新都市鞋業(yè) 廣場(chǎng) 和 華逸鞋業(yè) 城 的租金或銷(xiāo)售價(jià)格。 ③ 可以考慮 在上述租金基礎(chǔ)上 出售各個(gè)商鋪一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán) ，具體辦法另議。 建設(shè) 本項(xiàng)目完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施條件 （或借用財(cái)富天地廣場(chǎng)的相關(guān)配套） ，預(yù)計(jì)可以吸引國(guó)內(nèi) 外知名品牌及代理商 、中高檔次鞋業(yè) 廠 商 進(jìn)駐 。 （ 2） 投資增值的要求。 五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之一 （ 配套策略 倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為倉(cāng)儲(chǔ) 配套 業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 可以分 兩至三年 完成 ， 以三年完成為例，其 工程 投入 及進(jìn)度如下 表： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 小計(jì) 建設(shè) 面積 （ m2） 2 萬(wàn) 2 萬(wàn) 2 萬(wàn) 2 萬(wàn) 配套建筑 （ m2） 萬(wàn) 0 0 萬(wàn) 其他建設(shè) 150 萬(wàn)元 50 萬(wàn)元 50 萬(wàn)元 250 萬(wàn)元 累計(jì) 萬(wàn)平方米 /1950 萬(wàn)元 2 萬(wàn)平方 米/1650 萬(wàn)元 2 萬(wàn)平方 米/1650 萬(wàn)元 萬(wàn)平 方 米/5250 萬(wàn)元 注： ① 工程造價(jià) 按照 800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 33 頁(yè) 2021110 ② 假定項(xiàng)目物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 216 萬(wàn)元 /月 （含 物業(yè)管理費(fèi) ） ； 預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體建設(shè)完成后，每年 收入約為 2592 萬(wàn)元。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 800 元 /m2 成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 5000 萬(wàn)元，其他建設(shè)成本約為 500 萬(wàn)元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、圍墻、大門(mén)、消防等園區(qū)配套成本和公司開(kāi)辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目建 設(shè) 投入總計(jì) 5500 萬(wàn)元左右。 （ 4） 經(jīng)營(yíng) 期第一至第十年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （萬(wàn)元） 項(xiàng)目 建設(shè)期第一年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 營(yíng)業(yè)收入 1350 3830 經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用 250 150 150 50 50 50 50 50 50 50 折舊費(fèi)用 6% 117 216 315 315 315 315 315 315 315 315 稅前利潤(rùn) 983 3465 稅金 10% 稅后利潤(rùn) 土地租金 10000 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 建設(shè)投入 1950 1650 1650 現(xiàn)金流入 11950 14298 1351 （ 5） 經(jīng)營(yíng)期第一至第 五 年稅后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 （ 1） 本項(xiàng)目的 動(dòng)態(tài) 投資回收期 超過(guò)十 年，內(nèi) 部 報(bào)酬率 低于 10%。 （ 5） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為二十年，后十 年經(jīng)營(yíng)期的營(yíng)業(yè)收入、稅前利潤(rùn)等均好于前 五 年，在此不一一計(jì)算 列出 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 36 頁(yè) 2021110 （ 2） 收入規(guī)模： ③ 按照定位于 倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù) 展貿(mào)辦公區(qū) ：租金增長(zhǎng)空間不大，增速較緩。包括： （ 1） 土地 轉(zhuǎn)讓 金 ： 10000 萬(wàn)元 土地轉(zhuǎn)讓 金 。按照 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 行業(yè)的情況，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年的經(jīng)營(yíng)支出約為 600 萬(wàn)元 （含開(kāi)辦費(fèi)用等，且宣傳推廣費(fèi)用較高），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為 500 萬(wàn)元 。 （ 3） 假定投資的機(jī)會(huì)成本為 8%， 五 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，大于0。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 之 三 （ 跟隨 +領(lǐng)先策略 展貿(mào)商 業(yè) 區(qū)業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 作為展貿(mào)商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)，工程 建設(shè) 一次性進(jìn)行，其工程 投入表： 項(xiàng)目 小計(jì)（ m2） 商鋪面積 2 萬(wàn) 辦公區(qū) 面積 4 萬(wàn) 配套建筑 萬(wàn) 工程建設(shè) 11250 萬(wàn)元 其他建設(shè) 500 萬(wàn) 元 合計(jì) 萬(wàn)平 方 米 /11750 萬(wàn)元 注： 工程造價(jià) 按照 1800 元 /m2預(yù)計(jì) ；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等。 每月收入如下表： 物業(yè) 面積（ m2） 租金均價(jià) 租金收 入 管理費(fèi) 管理費(fèi) 收入 小計(jì)（萬(wàn)元） 商鋪 2 萬(wàn) 200 元 /月 /m2 400 20 元 /月 /m2 40 440 辦公室 4 萬(wàn) 100 元 /月 /m2 400 10 元 /月 /m2 40 440 配套物業(yè) 萬(wàn) 100 元 /月 /m2 25 20 元 /月 /m2 5 合計(jì) 825 85 910 90%出租 819 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 22021 萬(wàn)元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金投入12021 萬(wàn)元 左右 。