【正文】 大路、西側(cè)的杉木路的圍合之中，整個地塊的外部環(huán)境 良好，交通十分便利。地下 車庫及人防 總建筑面積 。公司設(shè)置綜合部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、市場經(jīng)營部、工程技術(shù)部、分析管理部五個職能部門，是一個集高新技術(shù)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、軟件開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、通訊工程等一體的企業(yè)。 4 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目總用地面積 m2 折合 畝 項(xiàng)目凈用地面積 m2 折合 畝 2 項(xiàng)目總建筑面積 m2 計(jì)容積率建筑面積（地上） m2 低層住宅建筑面積 m2 高層住宅建筑面積 m2 公共配套建筑面積 m2 幼兒園建筑面積 m2 網(wǎng)球中心建筑面積 m2 社區(qū)用房 建筑面積 m2 物業(yè)管理用房建筑面積 m2 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 m2 地下建筑面積（不計(jì)容積率） m2 地下車庫及人防建筑面積 3 停車位 個 616 集中地下室 443 個，私家車車位46 個，地面停車位 127 個 4 容積率 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 7 建設(shè)期 年 2 8 項(xiàng)目總投資 萬元 9 利潤總額 萬元 10 所得稅 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 項(xiàng)目投資回收期 年 14 借款償還期 年 3 15 投資利潤率 % 16 投資利稅率 % 5 五、研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 (1) 項(xiàng)目的建設(shè)符合《長沙市總體規(guī)劃（ 20xx～ 2020）》的要求，而且項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改進(jìn) 。 (4) 從項(xiàng)目的敏感性分析計(jì)算來看 ,項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，但項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)過程中的成本與質(zhì)量控制工作，以確保其社會效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。在當(dāng)前的條件下，長沙中心城市的功能和作用要得以充分發(fā)揮，尚需付出艱苦的努力，必須盡快完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等制約城市快速發(fā)展的“瓶頸”。園區(qū)位于長沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)，園內(nèi)聚集了湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等眾多的大專院校和科研院所，是我國農(nóng)業(yè)領(lǐng)域科研能力最強(qiáng)、科研成果最集中的基地之一。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 應(yīng)對挑戰(zhàn)、加快發(fā)展的需要 跨入新的世紀(jì)后，世界經(jīng)濟(jì)仍然保持著較快的增長勢頭，經(jīng) 濟(jì)全球化、新技術(shù)革命和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及加入世界貿(mào)易組織都加快了國內(nèi)市場化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 同時，房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的帶動作用很大。近期我國居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭在 20xx 年達(dá)到人均建筑面積 35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 自 1998年初黨中央、國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)停止實(shí) 施 住房實(shí) 11 物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實(shí)施，住房市場體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，從而推動了住房新體制的建立。項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動國家住房制度改革的深化。同時， 結(jié)合長沙“一江兩岸”的地理特點(diǎn)，長沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展格局，市委、市政府提出要實(shí)現(xiàn)“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能”的目標(biāo)。城市居民住房條件持續(xù)改善，到 20xx 年末，預(yù)計(jì)城市人均住房建筑面積將達(dá)到 32 平方米。 項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，解決社會各界居民的居住與生活問題，而且還可以適應(yīng)長沙市城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，對于美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就 業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為商品住宅建設(shè)項(xiàng)目之一，將為增加社會就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。年平均總降雨量為 1400mm， 4至 6月雨水集中，月降雨量平均為 185～ 245mm，全年降雨日約 158 天。江河逕流主要靠大氣降水、地表和地下滲流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時間長，每 15 年 4～ 6月為汛期。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx年，長沙經(jīng)濟(jì)總量跨上新臺階，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 16 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加快轉(zhuǎn)變，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 :45:，非公有制經(jīng)濟(jì)總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá) 59%，同比提升 4個百分點(diǎn)。 全市城建重點(diǎn)工程完成投資 121億元，“一洲兩岸”、“三個入城口”和“四大新區(qū)”建設(shè)順利推進(jìn)，一批重點(diǎn)工程竣工相繼投入使用，背街小巷提質(zhì)改造和社區(qū)環(huán)境綜合整治工程基本完成，城市空氣優(yōu)良率達(dá) %，全市森林覆蓋率達(dá) %。其中出口總額 ，增長 35%；進(jìn)口總額 億美元，增長 %。 18 根據(jù)發(fā)展預(yù)測， 20xx～ 20xx 年長沙市經(jīng)濟(jì)總量增長的平均水平將保持在 ～ %之間， 20xx年 GDP 將達(dá)到 2900 億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由投資需求拉動向消費(fèi)需求拉動轉(zhuǎn)型。其中市區(qū)常住人口按平均每年增加 9萬人， 2020 年總數(shù)達(dá) 385 萬人，都市區(qū)常住人口 2020年總數(shù)達(dá) 405萬人。 20xx～ 2020 年，長沙市的投資重點(diǎn)之一就是提升長沙市城市品位，滿足長沙人民全面建設(shè)小康社會日益增長的文化生活需要。 二、市政規(guī)劃分析 城市發(fā)展規(guī)劃 20xx年長沙市委、市政府組織了中長期發(fā)展戰(zhàn)略研究， 20xx 年11 月份編制出《長沙市城市總體規(guī)劃 (20xx2020)》，現(xiàn)已經(jīng)省政府、 20 國務(wù)院批準(zhǔn)。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，提高環(huán)境質(zhì)量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。星馬新城位于主城區(qū)東面， 2020 年城市建設(shè)用地 64 平方公里，城市人口 53萬，規(guī)劃利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。高星組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 26 平方公里，城市人口 25 萬，規(guī)劃為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地。向北加快霞凝新港的建設(shè)。 三、房地產(chǎn)宏觀政策分析 分析近年政府出臺的宏觀調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，政策的目的在于遏制投機(jī)性需求、抑制投資性需求、引導(dǎo)改善性需求、滿足一般性需求，保持房價(jià)穩(wěn)定。 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃，要以國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格、切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難以及促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的相關(guān)政策文件為依據(jù) ? 嚴(yán)格控制土地開發(fā)的政策措施 上半年，國家主管部門將調(diào)控重點(diǎn)放在土地供給上，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責(zé)，提出國土資源部緊急叫停建設(shè)占用耕地跨省域補(bǔ)充，我省為加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用出臺了《湖南省國有建設(shè)用地儲備辦法》，并于 7月 1日起正式施行。若受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。繼續(xù)支持農(nóng)村特困戶和庫區(qū)移民無房戶的住房建設(shè)。據(jù) 20xx年 9月最新統(tǒng)計(jì)，長沙目前共有最低收入家庭（低保戶家庭）無房戶和住房困難戶 12324戶，其中無房戶 6163 戶、住房困難戶（人平 12 平方米以下） 6161 戶，按戶均建筑面積 50 平方米計(jì)算，實(shí)物配租須提供 62 萬平方米的廉租住房。 ⑥ 央行總部確定房貸方向 限制外資投資房地產(chǎn) 中國人民銀行上海總部上周發(fā)布《上海市信貸投向指引（ 20xx年修訂）》，重申限制對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，以及關(guān)注中小房企資金鏈壓力等問題，并要求滬上銀行務(wù)必嚴(yán)格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策，不得變相降低貸款門檻。 2 月 28 日 ，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布了“關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知”。 對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。 a、 設(shè)定中介收費(fèi)下限避免惡性競爭 首先是收費(fèi)的形式，可能由現(xiàn)在通常只向買方“單向收費(fèi)”轉(zhuǎn)為執(zhí)行向買賣雙方“雙向收費(fèi)”。 ⑨ 關(guān)于公積金方面政策 5 月 29 日上午，長沙市住房公積金管理中心正式對外公布，長沙市住房公積金管理中心將全面實(shí)施自購住房組合貸款政策、提高貸款金額、縮短貸款辦理時間等一系列新舉措。 29 ⑩ 關(guān)于企業(yè)稅收政策 4 月 16 日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函 [20xx]299號），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤率不低于 20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。 b、 改造范圍和方式 全市棚屋面積約 260 萬平方米，需拆遷安置居民 28 萬余人。 c、 計(jì)劃安排 據(jù)了解，近幾年長沙努力健全城市住房保障體系，截至 20xx 年底，全市經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工 1239 萬平方米，完成投資 億元，銷 售 149377 套；建設(shè)廉租房 萬平方米、 1906 套，全市人均居住面積由 20xx年的 20xx年的 ；拆除、改造、修繕各類棚屋 560 多萬平方米，使 萬戶、 18 萬多居民搬入新居。各類特殊群體住房矛盾突出，全市尚有 235 家企業(yè) 54171名職工未享 受房改政策， 27724名職工家庭住房面積不足 50 平方米。 d、 任務(wù)分工 直管公房棚屋由市房地局進(jìn)行改造。 其它棚屋改造，本著“以區(qū)為主”的原則，由棚屋所在區(qū)政府負(fù)責(zé)。 進(jìn)一步加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。 深入整頓房地產(chǎn)市場秩序。 上半年宏觀調(diào)控政策評價(jià) 20xx 年上半年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要特點(diǎn)是，調(diào)控政策導(dǎo) 33 向由住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控轉(zhuǎn)到增加市場有效供給方面來，力求通過增加供給的辦法使供求趨于平衡。 四、長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析 20xx 年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 562 萬平方米，同比增長 57%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 ，同比增長 52%。其中， 6月開盤項(xiàng)目較多，都在 15 個左右。 35 表 33 長沙市 20xx年 1－ 6月房屋竣工面積（按區(qū)域分）單位 :萬 m2 項(xiàng)目 全市 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 長沙縣 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 瀏陽市 住宅 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 寫字 樓 面積 0 0 0 0 占 % 100% % % % % % % % % % 商業(yè)營業(yè)用房 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 其他 面積 0 占 % 100% % % % % % % % % % 因資金和銷售等方面的原因，部分項(xiàng)目放慢了施工進(jìn)度，上半年全市商品房竣工面積為 萬平方米，比上年同期減少 %，但根據(jù)前幾年的開工情況可以預(yù)計(jì)今年下半年將會有大批項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。從總體的 供求結(jié)構(gòu)來看，大戶型依然是市場的主力戶型，而小戶型的消費(fèi)在供應(yīng)和消費(fèi)上都有所增加，并且逐漸將接近大戶型的比例。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的 %、 %、 %。比較去年同期，待銷、滯銷、積壓比例結(jié)構(gòu)變化不大。與去年同期相比，待銷面積比例明顯上升，滯銷、積壓面積所占比例明顯減少。 表 36 長沙市 20xx年 6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分） 單位 :萬 m2 類型 面積 合計(jì) 住宅 辦公室 商業(yè)營業(yè)用房 其他 別墅、高 檔公寓 經(jīng)濟(jì)適 用房 空置面積 0 其中：待銷房屋（一年以內(nèi)（含一年）） 0 滯銷房屋（一年以上至三年） 0 積壓房屋（三年以上） 0 0 050100150200250面積合計(jì) 別墅、高檔公寓 辦公樓 其他長沙市2 0 0 8 年6 月底空置房屋構(gòu)成（按用途分）其中：滯銷房屋（一年以內(nèi)（含一年）） 滯銷房屋（一年以上至三年）積壓房屋（三年以上） 圖 33 長沙市 20xx 年 6 月底空置房屋構(gòu)成圖 41 ? 住宅各種套型空置情況分析 從下表可以看出市內(nèi)五區(qū)各種套型住宅 的空置特點(diǎn)，在目前已經(jīng)竣工而未全部銷售完畢的樓盤中，套型面積在 120 平方米以上的住宅待銷面積（竣工一年以內(nèi)）占全部住宅待銷面積的 %，待銷套數(shù)占全部住宅待銷套數(shù)的 %；套型面積在 120 平方米以上的住宅滯銷面積（竣工一年以上三年以內(nèi)）占全部住宅滯銷面積的%，滯銷套數(shù)占全部住宅滯銷套數(shù)的 %；套型面積在 120平方米以上的住宅積壓面積（竣工三年以上）占全部住宅積壓面積的%，積壓套數(shù)占全部住宅積壓套數(shù)的 %。但與上半年物價(jià)上漲的速度相比，實(shí)際利率仍呈現(xiàn)出較嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象。 國家貨幣政策進(jìn)一步從緊，雖有民間資本補(bǔ)充，但仍不能完全解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金面壓力 上半年以來，為防范通脹 的風(fēng)險(xiǎn)，央行五次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到近年來的最高水平。