【正文】 63% 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 12 住宅層數(shù) 局部 3層 生態(tài)住宅區(qū)設(shè)計(jì)原則和方案 （ 1）設(shè)計(jì)原則 ：以人為本，追求舒適的人居環(huán)境。 套型設(shè)計(jì)： 獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅 凈用地 1畝 （177。 疊拼住宅 建筑面積 約 180M2。為適應(yīng)住宅空間的靈活性、多樣性、適應(yīng)性和可改性的要求，采用框架結(jié)構(gòu)形式，層高 。 總投資額 本項(xiàng)目總投資 20632 萬(wàn)元，其構(gòu)成如下： （ 1）土地費(fèi)： 2450萬(wàn)元 出讓費(fèi)： 5萬(wàn) /畝 =2379萬(wàn)元 契 稅 2379 3%=71 萬(wàn)元 （ 2）前期工程費(fèi) 1450萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 250萬(wàn)元 三通一平及土石方工程： 1200萬(wàn)元 （ 3）建安裝飾費(fèi) 10209萬(wàn)元 基礎(chǔ)工程費(fèi)： 107470M2 50 元 /M2=537 萬(wàn)元 建筑安裝工程： 107470M2 800元 /M2=8598萬(wàn)元 裝飾工程： 107470M 100元 /M2=1074萬(wàn)元 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4269萬(wàn)元 供電： 107470M2 5元 /M2=54萬(wàn)元 供、排水： 107470M2 15元 /M2=161 萬(wàn)元 通訊、郵電： 107470M2 5元 /M2=54萬(wàn)元 綠化、道 路、照明等： 4000萬(wàn)元 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 14 （ 5）公共配套設(shè)施費(fèi) 500 萬(wàn)元 保安 100萬(wàn)元 停車場(chǎng)、棚 200萬(wàn)元 公廁、拉圾清運(yùn)站、消防等 200萬(wàn)元 （ 6）管理費(fèi) （ 2450+1450+10209+4269+500） =18878 3%=566 萬(wàn)元 （ 7）財(cái)務(wù)費(fèi)用（包含貸款資金利息及其它費(fèi)用）： 5000 % =688萬(wàn)元 （ 8）不 可預(yù)計(jì)費(fèi) ： 500 萬(wàn)元 合計(jì)： 20650萬(wàn)元 單位產(chǎn)品投資額為： 20632 萬(wàn)元247。第一期 2020年一 2020年 ,為其建設(shè)投資期 , 主要集中在 2020年和 2020年 ,完成 80%建設(shè) ；大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 15 第二期為 2020年 2020 年為收尾 階段 ,主要完成 20%建設(shè)和 室外道路、管網(wǎng)、綠化等。姚延鑾《陽(yáng)宅集成》），這是合符科學(xué)的選址。這是風(fēng)水學(xué)上講的場(chǎng)氣（微波）最好的態(tài)勢(shì)， 而 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 的選址 恰好 符合 建筑 風(fēng)水學(xué)上講的條件： 其地勢(shì)就是像一把龍椅，背靠東南，面向西北，其地形簡(jiǎn)潔明朗，背風(fēng)而 聚氣 ，是藏龍臥虎，出人才 之地。因?yàn)樗挥诖罄硎蟹比A與寧?kù)o交匯處的 海東鎮(zhèn)下和村，地處機(jī)場(chǎng)路右邊， 環(huán)境優(yōu)美，交通便利（ 距州政府行政中心區(qū)僅為 3 里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)擬建的大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 16 辦公樓為 2 里，距大理機(jī)場(chǎng)約 3 里，距大理火車站和客運(yùn)中心 5里，驅(qū)車從州政府行政中心區(qū)到 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 僅為 5 分鐘，從大理市區(qū)到 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 僅為 10 分鐘 ） ，既滿足了人們生活、工作的便利，想享受都市生活的種種繁華，又遠(yuǎn)離都市的喧囂、感受大自然的沐浴，滿足了 人性渴望 回歸 自然 的 本 真 。雍也），南朝 (3)符合生態(tài)環(huán)境對(duì) 人類的健康要求。 (4)符合時(shí)代居住發(fā)展的主流。 海灣生態(tài)別墅的建設(shè)了 符合時(shí)代居住發(fā)展的主流。 施工用水：城市自來(lái)水管網(wǎng)尚未進(jìn)入地塊，可臨時(shí)取洱海水用于施工。 五、項(xiàng)目實(shí)施方案和進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施方案 采取總體規(guī)劃、分期滾動(dòng)實(shí)施的辦法。 二、項(xiàng)目實(shí)施的組織計(jì)劃 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)組織管理 項(xiàng)目的組織與實(shí)施由大理 泰宇 集團(tuán)負(fù)責(zé)，由項(xiàng)目開發(fā)單位、施工單位和工程監(jiān)理單位組成現(xiàn)場(chǎng)指揮部（或聯(lián)合辦公室），各方密切配合，現(xiàn)場(chǎng) 研究解決施工中出現(xiàn)的問(wèn)題。 工程質(zhì)量保 障措施：聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。嚴(yán)密有效的實(shí)施進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織計(jì)劃，是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵。 1994 年至 1998 年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。到目前為止，大理市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。 從投資角度看：由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行 存款 利率低，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。住房消費(fèi)正由?居住型?向?享受型?轉(zhuǎn)變。過(guò)去曾經(jīng)熱賣的底層鋪面，樓上住宅的房子已遭到冷落；人們喜歡購(gòu)地自建，以便節(jié)約資金、保證質(zhì)量、合符自己的愿望。加上現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)增加，開發(fā)量增大，改變了前幾年購(gòu)銷 兩旺的局面。 （ 3）海灣生態(tài)住宅區(qū)優(yōu)勢(shì) 海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目建設(shè)符合大理居民的需求特點(diǎn)，并且有明顯的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 （ 2）價(jià)格定位 定價(jià)的依據(jù)和原則：本生態(tài)住宅區(qū)住宅定位的 主要依據(jù)一是建設(shè)成本；二是大理住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格；三是大理市居民對(duì)住宅的消費(fèi)承受力；四是大理市居民的收入水平；五是生態(tài)住宅區(qū)的地理位置和環(huán)境。 3%），建筑面積 約 350M2的 一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格 105萬(wàn)元。 3%），建筑面積 約 200M2的 一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 60萬(wàn)元。 （ 5）主要對(duì)象： 大理知名企業(yè)的中高 級(jí)職員和營(yíng)銷精英； 當(dāng)?shù)亟鹑?、通信、醫(yī)療、保險(xiǎn)等企業(yè)就職的成功中級(jí)階層； 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 24 當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體、小規(guī)模加工的私營(yíng)業(yè)主、建筑業(yè)老板等； 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層以上干部； 投資房地產(chǎn)保值增值的人士； 周邊或外地的工商界人士、私營(yíng)業(yè)主； 二次置業(yè)者。時(shí)間為 2020 年 12 月一 2020年6 月 完善銷售環(huán)境 ,組合推出廣告 ,展開現(xiàn)場(chǎng)銷售和直銷活動(dòng) ,全面進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)銷售。 抓好廣告的優(yōu)化組合。 （ 3）為國(guó)家財(cái)政增加收入： 本項(xiàng)目建設(shè)將為國(guó)家和地方帶來(lái)上千萬(wàn)元的稅費(fèi)收入，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)作出一定貢獻(xiàn)。 （ 2）促進(jìn)新的社區(qū)文化形成： 高尚住宅社區(qū)的建成，將使這片本來(lái)毫不引人注意的冷清地方顯現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象，隨著商業(yè)、教育、娛樂等各種設(shè)施的完善，住戶的入住把各種知識(shí)、信息、技術(shù)帶進(jìn)社區(qū)，社區(qū)將形成獨(dú)特的文化氛圍。 3%），建筑面積 約350M2，每 一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格 105 萬(wàn)元。 3%），建筑面積 約 200M2，每 一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 60萬(wàn)元。 本項(xiàng)目主要靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 商品房銷售收入 23550萬(wàn)元 總成本費(fèi)用 21011萬(wàn)元 利稅總額 2539萬(wàn)元 稅金 1273萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 1266萬(wàn)元 企業(yè)所得稅： 418 萬(wàn)元 企業(yè)凈利潤(rùn) 848 萬(wàn)元 投資利稅率 =利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100%=% 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 100%= % 銷售利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /銷售總收入 100%= % 投資凈利潤(rùn)率 =企業(yè)凈利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 100%=%?；S池的建造確保不參漏。 煙、塵的治理：一是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，生態(tài)住宅區(qū)的燃料就定為清潔的天然氣或使用電炊，不準(zhǔn)使用木材和煤等固體燃料；二是對(duì)區(qū)內(nèi)的餐館進(jìn)行一定限制。 項(xiàng)目總投資為人民幣 20632 萬(wàn)元。 3%），建筑面積 約 350M2，每 一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格 105 萬(wàn)元。 3%），建筑面積 約 200M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 60 萬(wàn)元。 銷售價(jià)格和建設(shè)成本對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大。