【正文】 ..................................................................................... 59 三、酒店行業(yè)投資分析 ....................................................................................... 59 物業(yè)增值模式：資產(chǎn)增值帶來投資收益 ..................................................... 59 延長產(chǎn)業(yè)鏈是必須的選擇 ............................................................................. 60 酒店投資核心能力資源 ................................................................................. 61 投資分析小結(jié) ................................................................................................. 61 四、酒店行業(yè)大勢研判 ....................................................................................... 62 未來五年掛牌五星級酒店需求預測 ............................................................. 62 五星級酒店產(chǎn)業(yè)生命周期預測 ..................................................................... 63 五星級酒店供應量預測 ................................................................................. 63 五星級酒店產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈 ..................................................................... 64 部分星級酒店進入經(jīng)營困境 ......................................................................... 65 差異化經(jīng)營成競爭新特點 ............................................................................. 66 預計五年內(nèi)國際酒店管理公 司完成二、三線城市布局 ............................. 66 第五章、酒店行業(yè)研究結(jié)論和投資策略 ................................................................. 67 一、酒店行業(yè)機會和威脅并存 ........................................................................... 67 二、酒店行業(yè)投資發(fā)展策略 ............................................................................... 68 金茂集團 ? 宏觀經(jīng)濟環(huán)境是 “體 ”； ? 酒店市場與其它的關聯(lián)市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的 “面 ”； ? 酒店市場這個面又是由各類型酒店市場的一條條 “線 ”構(gòu)成 ； ? 各類型酒店市場這條線是由一個個酒店投資和經(jīng)營的 “點 ”構(gòu)成 。 四、研究意義 通過市場研究，為公司 戰(zhàn)略規(guī)劃制定 提供基礎，以便務實地制定 公司戰(zhàn)略 、 愿景及各階段發(fā)展目標、措施 。 圖 21 主要經(jīng)濟體矩陣 圖 22 世界主要國家 GDP （萬億） 051015202020 2020 2020 2020 2020 2020美國 德國 法國 意大利 英國 加拿大 西班牙 日本 金茂集團 世界經(jīng)濟發(fā)展預測 （ 1）世界主要經(jīng)濟體的發(fā)展重點是： ? 美國主導世界經(jīng)濟發(fā)展格局的地位有所削弱，以“金磚四國”為代表的發(fā)展中國家和新興經(jīng)濟體異軍突起 ? 美國、日本、歐洲等發(fā)達國家和地區(qū)紛紛提出“綠色新政”，低碳經(jīng)濟和新能源等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)將成為新的經(jīng)濟增長點 % % % % % % % % % % % % %%%%%%%美國 中國 日本 德國 法國 英國 意大利 加拿大 西班牙 印度 巴西 俄羅斯 GDP（ 萬億美元元） GDP增長率（ %） 金茂集團酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 15 頁 二、中國經(jīng)濟 中國經(jīng)濟發(fā)展回顧 （ 1） 中國 GDP（國民生產(chǎn)總值） ： 過去 30 年中國 GDP 增長了 20 余倍，最快三年半翻一番，最慢不到七年翻一番，平均增速接近 10%（見圖 26） 。 圖 26 1978 年至 2020 年 GDP 及增長率 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報 %%%%%%%%%050000100000150000202000250000300000350000400000450000GDP（ 億元） 金茂集團 可以預判， 未來 高星級 酒店 業(yè)投資 的 一半 也將集中在東部五省市 和國家中心城市 上面。其中，東部的廣東、山東已經(jīng)超過 4 萬億，中西部地區(qū)增長也十分強勁：內(nèi)蒙古、黑龍江和陜西邁入 “ 萬億俱樂部 ” ，遼寧和四川超過上海躍居第七位和第八位。未來 10 年，該城市 可能維持 8%~9%的平穩(wěn)增長 ； ? 在平穩(wěn)的增長過程中，要讓市民更多受惠于經(jīng)濟增長，必然要改善經(jīng)濟增長質(zhì)量。 2020 年， 排名前十的城市是：上海、北京、廣州、深圳、蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島等 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 19 頁 （ 6） 城鎮(zhèn)化 2020 年中國城鎮(zhèn)化率突破 47%，根據(jù)高盛報告，預計在 2030 年達到 75%（見圖 211） 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 20 頁 圖 213 二、三線區(qū)域中心城市房價收入比分布圖 （ 9） 社會商品零售： 社會商品零售增速保持 15%以上的增速， 50%的經(jīng)濟省市貢獻了 80%的消費額。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 21 頁 圖 214 社會消費品零售額較大的省市 顏色色越深表示消費品零售額越大 圖 215 社會消費品零售額區(qū)域分布 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒，金茂分析 ；說明： 50%的省市直轄市貢獻了 80%的消費額。 圖 216 2020 年以來中國發(fā)展重要戰(zhàn)略舉措 并于 2020年啟動 了 中國后 30年國家戰(zhàn)略變革，將對相關行業(yè)產(chǎn)生重大影響 ，具有 重大的里程碑意義。 （ 3）艱巨的任務 十二五規(guī)劃制定中國經(jīng)濟社會發(fā)展的總體戰(zhàn)略，“調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、促轉(zhuǎn)型、擴內(nèi)需、保民生”，確保實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快增長。 金茂集團 ? 安徽 省力爭到 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入比 2020 年翻一番， GDP破 2 萬億元，主要指標增速位居中部前列。 ? 地處較為偏遠的西藏亦確定年均增長要達到 12%以上 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 25 頁 ? 投資和內(nèi)需對經(jīng)濟增長的貢獻將成為新的動力，在新的五年，投資、出口、消費帶動經(jīng)濟增長的格局短期內(nèi)不會根本改變 ； ? 預計在 20202030 年實現(xiàn)成為世界第一經(jīng)濟體的目標 。 （ 深圳并沒有入選，而被確定為華南地區(qū)的區(qū)域中心城市 ） ? 入選國家中心城市，體現(xiàn)了我國區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整，在五個中心城市中，上海是東部的中心，北京、天津是北方地區(qū)和環(huán)渤 海地區(qū)的中心，廣州是珠三角地區(qū)的中心，重慶則是中西部唯一的中心 ? 未來 我國將形成十大 城市群 ：京津冀、 長三角 、 珠三角 、 山東半島 、遼中南、中原、長江中游、 海峽西岸 、川渝和關中城市群 ? 長三角、珠三角 、 京津冀三大城市群在未來 20 年仍將主導中國經(jīng)濟 的發(fā)展 圖 219 全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 圖 金茂集團 中國成為世界第一大經(jīng)濟體的趨勢，為酒店產(chǎn)業(yè)提供了做強做大的客觀物質(zhì)基礎，從中誕生世界級的酒店投資企業(yè)。 圖 31 酒店產(chǎn)業(yè)關聯(lián)行業(yè)圖 一、旅游業(yè) 旅游業(yè) 發(fā)展回顧 國務院《關于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》提出未來 5 年行業(yè)收入增長 12%以上的目標。 表 31 中國的旅游集團排名情況 排名 企業(yè)名稱 所有制 營業(yè)收入（億元） 1 中國港中旅集團公司 國有 390 2 錦江國際集團 國有 334 3 華僑城集團 國有 230 4 首旅集團 國有 222 5 攜程計算機技術有限公司 外資 200 6 嶺南集團 國有 72 % % % % % % % % % % 5%0%5%10%15%20%25%30%1491419242020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)（億人） 增長率 金茂集團酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 31 頁 圖 34 發(fā)達國家及中國旅游總收入占 GDP 比重比較 旅游業(yè) 發(fā)展展望 （ 1）根據(jù)國務院《關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，到 2020 年，國內(nèi)旅游人數(shù)達 33 億人次，年均增長 10%；入境過夜游客人數(shù)達 9000 萬人次，年均增長 8%。 ? 旅游行業(yè)增速較快地區(qū)多集中在西部地區(qū)。 圖 36 09 年各省旅游收入平均增速達到 25% 金茂集團酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 34 頁 （ 2） 2020 年，復合開發(fā)模式成為主流，地產(chǎn)企業(yè)著力 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 配合國家產(chǎn)業(yè)政策變化， 同時為 平衡產(chǎn)業(yè)周期， “ 住宅 +商業(yè) ” 的復合開發(fā)模式成為行業(yè) 開發(fā) 主流。其根本目的在于采用更集中的城市化發(fā)展模式，并減緩城市化帶來的壓力。 圖 37 全球化視角下中國大城市空間擴展機制 金茂集團 圖 39 地產(chǎn)商 綜合開發(fā)模式示意圖 金茂集團 以“北上廣深”為首的一線城市已經(jīng)步入成熟階段市場發(fā)展趨于飽和，而中國絕大多數(shù)二三線城市仍然相對落后，未來具備很大的發(fā)展?jié)摿Α?具體分為以下四個階段： （ 1）區(qū)域性發(fā)展期： 40 年代 50 年代 酒店集團擴張有由本國游客流向決定。 1952 年假日酒店集團成立。 1989 年英國巴斯集團兼并假日集團。 受業(yè)績壓力，西方酒店管理公司加快中國和印度的拓展步伐。 中國酒店業(yè)發(fā)展具體經(jīng)歷四個階段，具體如下： （ 1） 80 年代以前 ? 1978 年，鄧小平提出在全國大城市建立國際標準旅游飯店 ； ? 1979 年，中國第一家中外合作項目 白天鵝賓館協(xié)議簽署 ； （ 2） 80 年代：起步學習期 ? 1988 年，國家發(fā)布規(guī)定中國酒店管理公司原則上享受外國酒店管理集團同等待遇 ； 一批國內(nèi)飯店管理集團相繼成立 ； ? 1989 年為止，共 30 多家酒店管理集團落戶中國，為中國酒店業(yè)帶來現(xiàn)代管理體制、市場化經(jīng)營模式和規(guī)范標準程序。 ? 政策推動下，截止 1999 年底，中國擁有本土酒店管理公司 39 家。 ? 受 2020 年 SARS 事件影響，中國飯店業(yè)業(yè)績下滑。 ? 2020 年，中國酒店業(yè)周期性探底；珠三角、長三角 及環(huán)渤海等代表東部最發(fā)達區(qū)域的酒店市場業(yè)績大幅下挫，中部和西部酒店市場逆市上揚。 酒店發(fā)展歷程研究小結(jié) ： ? 中國酒店市場和美國、香港等成熟市場不同，目前正處于高速成長期，20202020 年形成第三次酒店投資高峰